TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 23/03418 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRNU
Minute : 24/536
SA HLM EMMAUS HABITAT
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199
C/
Madame [D] [F]
Madame [I] [X]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 juin 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 04 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Société Anonyme HLM EMMAUS HABITAT,
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [D] [F],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée
Madame [I] [X],
es-qualité de curateur de Madame [D] [F]
[Adresse 2]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 1978, la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [F] un logement situé [Adresse 3]), pour un loyer mensuel de 609,15 francs, soit un dernier loyer mensuel de 469,14 euros augmenté des provisions sur charge.
Monsieur [U] [F] s’est marié avec Madame [D] [F].
Monsieur [U] [F] est décédé le 11 juin 2014. Madame [D] [F] est restée seule locataire.
Par jugement du juge des tutelles du Raincy du 28 février 2019, Madame [D] [F] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée et Madame [I] [X], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a été désignée en qualité de curatrice.
Par actes de commissaire de justice en date des 7 et 16 mars 2023, la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT a fait signifier à Madame [D] [F] et à Madame [I] [X], curatrice, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4601,21 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre en date du 27 février 2023 reçue le 2 mars 2023 la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT a fait assigner Madame [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner par suite l’expulsion de Madame [D] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Madame [D] [F] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 17 mai 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 8740,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.
L’assignation a été signifiée à Madame [I] [X] en date du 2 novembre 2023.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 23 novembre 2023.
À l'audience du 4 avril 2024, la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11755,98 euros arrêtée au 25 mars 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.
La SA D'HLM EMMAÜS HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [F] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 mars 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [D] [F], régulièrement assignée à personne, selon les dispositions de l'article 654 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.
Madame [I] [X], en qualité de curatrice de Madame [D] [F], ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, et en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle souligne que Madame [D] [F] a eu des difficultés financières importantes. Elle explique que cette dernière possède des biens en indivision et qu’une vente est prévue, ce qui lui permettra de verser une somme de 3500 euros et de payer les loyers et charges courants. Elle souligne que l’assistante sociale d’EMMAÜS HABITAT était d’accord pour la proposition de remboursement. Elle ajoute que le maintien dans le logement est nécessaire compte tenu de l’état de santé de Madame [D] [F] et que des frais ont été exposés pour la maintenir dans ce logement.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 6 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la comparution
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [D] [F] assignée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée.
Madame [I] [X], curatrice, dont l’assistance est requise pour défendre à une action en justice au sens de l’article 468 du code civil, n’a toutefois pas qualité au sens de l’article 762 du code de procédure civile pour représenter à l’audience Madame [D] [F].
Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 7, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 mars 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 7 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 janvier 1978 à compter du 8 mai 2023.
Sur les délais de paiement d’office et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, en l’absence de comparution de Madame [D] [F], aucune demande de délais de paiement n’est formulée.
Toutefois, il ressort des observations de Madame [I] [X], curatrice, que la situation financière se stabilise, et qu’un versement de 3500 euros est prévu à la suite d’une vente.
Toutefois, force est de constater, d’une part que Madame [D] [F] ne paye pas les loyers et depuis plusieurs mois, seuls quelques règlements épars étant effectués. D’autre part, il n’est pas justifié de la reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience.
Les conditions pour l’octroi de délais de paiement, sur demande ou d’office ne sont pas réunies.
Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement d’office.
Enfin, en l’absence de comparution de Madame [D] [F], le juge n’est saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle ne peut être décidée d’office.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration, et de condamner Madame [D] [F] à son paiement à compter de 8 mai 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 janvier 1978, du commandement de payer délivré le 7 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 25 mars 2024 que la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 165,48 euros (152,32 euros, 5,54 euros et 7,62 euros) imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [F] à payer à la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT la somme de 11590,50 euros, au titre des sommes dues au 25 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2023 sur la somme de 2932,58 euros, de l’assignation du 26 octobre 2023 sur la somme de 4650,04 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [F] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Madame [D] [F] à payer à la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 1978 entre la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT d'une part, et Madame [D] [F] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 mai 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
DIT n’y avoir lieu d’accorder des délais de paiement d’office,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [D] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [D] [F] à compter du 8 mai 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [D] [F] à payer à la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT la somme de 11590,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 25 mars 2024 échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2023 sur la somme de 2932,58 euros, de l'assignation du 26 octobre 2023 sur la somme de 4650,04 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Madame [D] [F] à payer à la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 26 mars 2024, échéance de mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE Madame [D] [F] à payer à la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [D] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 mars 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SA D'HLM EMMAÜS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE JUGE