Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
06 JUIN 2024
N° RG 24/00002 - N° Portalis DB22-W-B7H-RTXZ
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 4] sis [Adresse 4]
[Adresse 4] [Localité 5] représenté par son yndic, la société IFF GESTION, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 414 588 335 dont le siège social est situé [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité,
Non comparant, représenté par Maître Stéphanie ASSUERUS-CARRASCO de la SELEURL CABINET FREZZA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEUR :
Monsieur [D] [P]
né le 07 Juillet 1955 à [Localité 2] (50),
demeurant [Adresse 1],
Non comparant, représenté par Maître Isabelle GUERIN de la SELARL ISALEX, avocat postulant au barreau de CHARTRES et par Maître Marc LE TANNEUR, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 22 AVRIL 2024
Nous, Angéline GARDE, Juge, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
22 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Juin 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [D] [P] est propriétaire du lot n° 9 de la résidence le [Adresse 4], située [Adresse 4], à [Localité 5] (78).
Cet ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété, a pour syndic la société Iff Gestion.
Faisant grief à Monsieur [P] de ne pas s’acquitter des travaux de réfection de la toiture votés lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022 et ce, malgré de nombreuses relances, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Iff Gestion, l’a fait assigner, par exploit introductif d’instance en date du 2 janvier 2024, devant la présente juridiction.
Aux termes de ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société Iff Gestion, demande au tribunal de :
- Déclarer son action recevable,
- Condamner Monsieur [D] [P] à lui payer la somme de 12.227,46 € de charges à titre principal selon décompte arrêté au 18 avril 2024, sauf à parfaire, augmentés des intérêts de droit à compter de la sommation de payer de la SELARL Grand Ouest 78, commissaires de justice à [Localité 5] (78), en date du 31 janvier 2023, sur la somme de 12.530,93 €, et pour le surplus, à compter de l’assignation,
- Condamner Monsieur [D] [P] aux frais de recouvrement des charges exposées par le syndic soit la somme de 625,50 € conformément à son contrat,
- Condamner Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé au syndicat des copropriétaires,
- Condamner Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [D] [P] en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer de la SELARL Grand Ouest 78, commissaires de justice à [Localité 5] (78) en date du 31 janvier 2023, soit la somme de 180,46 €, sauf à parfaire,
- Constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
Le syndicat des copropriétaires réplique, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, que l’action en paiement des charges est une action en recouvrement de créance, pour laquelle le syndic est dispensé de l’obtention d’une autorisation spéciale par l’assemblée générale.
Il expose que la clé de répartition des travaux, bien que contestée par Monsieur [D] [P], s’applique aux travaux jusqu’à présent votés, quelle que soit la configuration des lieux. Il ajoute que les résolutions votées lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022 sont aujourd’hui définitives.
Il explique que le défaut de paiement par Monsieur [D] [P] de sa quote-part de charges crée un déséquilibre au détriment des autres copropriétaires, lesquels doivent compenser sa carence pour assurer la pérennité financière de la copropriété et permettre au syndicat de poursuivre sa mission d’entretien des parties communes.
Aux termes de ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, Monsieur [D] [P] demande au tribunal de :
- Déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires,
- Lui donner injonction de produire le justificatif d’autorisation d’engagement de la présente procédure à l’encontre du défendeur,
- Constater que l’actuelle clé de répartition des charges est devenue inapplicable,
- Donner injonction au syndicat des copropriétaires de régulariser la situation et de procéder au rectificatif du règlement de copropriété en conformité avec la présente situation,
- Le débouter de l’intégralité de ses prétentions,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [P] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Monsieur [D] [P] souligne qu’aucune autorisation n’a été donnée par l’assemblée générale des copropriétaires pour l’engagement de la présente procédure.
Il explique avoir demandé à plusieurs reprises, en vain, au syndic, de mettre à l’ordre du jour des assemblées générales la modification de la clé de répartition des charges en raison d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires. Il estime en effet que les pourcentages appliqués (en lieu et place des millièmes) correspondent à une configuration obsolète et font que les travaux litigieux sont financés par des copropriétaires d’un autre bâtiment que celui concerné.
MOTIFS
Sur la réouverture des débats
Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
L’article L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire dispose qu’en toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond.
Selon l’article 839, alinéa 1, du code de procédure civile, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l'affaire dans les conditions de l'article 481-1.
En vertu de l’article 481-1 du code de procédure civile, l’introduction d’une procédure accélérée au fond est subordonnée au respect d’une disposition légale ou réglementaire spécifique.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le
1er janvier 2023, dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires, avant d’introduire une procédure accélérée au fond en matière de recouvrement de charges de copropriété, dérogatoire au droit commun, de rapporter la preuve, d’une part, de l’envoi d’une mise en demeure relative au défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, du caractère infructueux de cette mise en demeure passé un délai de trente jours.
Si tel est le cas, il est alors fondé, en application des dispositions susvisées, à réclamer le paiement de l’arriéré de charges, de la provision ayant fait l’objet de la mise en demeure et des provisions non encore échues de l’exercice en cours.
Corrélativement, le mécanisme de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à permettre le recouvrement des appels de fonds postérieurs à la mise en demeure prévue par le texte, celle-ci figeant l’objet du litige.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 12.931,45 € sous 15 jours, reçue le 13 décembre 2023. Cette missive vise expressément les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La régularité de la mise en demeure adressée étant susceptible d’avoir une incidence directe sur la compétence du tribunal pour statuer, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, sur les demandes présentées, il est essentiel que les parties puissent s’expliquer, de manière contradictoire, sur ce point.
Il apparaît tout aussi opportun qu’elles s’expliquent sur la compétence du tribunal pour statuer, en matière de procédure accélérée au fond, sur les demandes de dommages et intérêts, de remboursement des frais dits nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de rectification du règlement de copropriété.
Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à l’audience du lundi 10 juin 2024 à 14h en présence des parties pour évoquer les irrecevabilités soulevées et déterminer une date de renvoi.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire non susceptible de recours, rendue en application de l’article 444 du code de procédure civile,
ORDONNE la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent sur :
la configuration du syndicat des copropriétaires et son incidence sur la version de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au présent litige (se reporter aux conditions et dates d’entrée en vigueur prévues au VI de l’article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021),
la régularité de la mise en demeure adressée au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
* la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour octroyer des dommages et intérêts, mettre à la charge du débiteur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou ordonner la rectification du règlement de copropriété,
RENVOIE la cause et les parties à l’audience de procédure accélérée au fond du tribunal judiciaire de Versailles du 10 juin 2024 à 14h pour évoquer, en présence des parties, les difficultés soulevées.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 JUIN 2024 par Angéline GARDE, Juge, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIER LE JUGE
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE