TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/00307 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVKN
Minute : 24/188
S.D.C. RESIDENCE CHATEAU DE LA PELOUSE [Adresse 2]
Représentant : Maître Thierry BAQUET de la SCPA DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191
C/
Madame [C] [J] [R]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 juin 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 04 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. RESIDENCE CHATEAU DE LA PELOUSE
[Adresse 2],
agissant poursuites et diligences de son syndic, SASU LENOBLE-RIVET
[Adresse 3]
représenté par Maître Thierry BAQUET de la SCPA DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [C] [J] [R],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Madame [C] [J] [R] est propriétaire des lots 10 et 39 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Château de la Pelouse située [Adresse 2] à [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, fait signifier à Madame [C] [J] [R] une sommation de payer la somme de 2500,36 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [C] [J] [R] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
3186,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 mars 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023,610,04 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 2572,94 euros au titre des charges arrêtées au 26 mars 2024 et maintient ses autres demandes.
Il expose que Madame [C] [J] [R], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts.
Madame [C] [J] [R], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 17 mai 2021, 11 octobre 2021, 18 avril 2023 et 18 décembre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, et l'attestation du syndic de l’immeuble indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. Il convient, malgré l’absence de comparution de Madame [C] [J] [R], de retenir le décompte actualisé au 26 mars 2024, qui fait apparaitre une créance de charges de copropriété inférieure à celle demandée par assignation, situation plus favorable pour la défenderesse.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il y a lieu de déduire du décompte communiqué la somme de 107,89 euros imputée au titre des dépens.
En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2572,94 euros, au titre des charges de copropriété dues au 26 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023, date de l'assignation sur la somme de 2036,82 euros et du jugement sur le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 610,04 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi de mises en demeure les 15 juin 2021, 21 février 2022 et 20 juin 2023 facturées conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande à hauteur de deux fois 29,08 euros et 29,66 euros.
En revanche si la lettre est communiquée, l’envoi d’une relance facturée 130 euros le 23 juin 2022 n’apparait pas nécessaire au recouvrement de la créance. La demande sera écartée.
Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 22 juillet 2022, à hauteur de 142,22 euros, dont il est justifié.
Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens.
Il convient dès lors de condamner Madame [C] [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 230,04 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Madame [C] [J] [R], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Madame [C] [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [J] [R] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [C] [J] [R] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Madame [C] [J] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Château de la Pelouse située [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 2572,94 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 26 mars 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022 sur la somme de 2500,36 euros, du 29 décembre 2023 date de l’assignation, sur la somme de 3186,82 euros et du jugement sur le surplus,
CONDAMNE Madame [C] [J] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Château de la Pelouse située [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 230,04 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Madame [C] [J] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Château de la Pelouse située [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [C] [J] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Château de la Pelouse située [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [C] [J] [R] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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