TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 24/00574 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YW3C
Minute : 24/189
S.D.C. RESIDENCE “LES RIVES DU LAC” [Localité 7]
Représentant : Me Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
C/
Monsieur [M] [X]
Madame [W] [D] [L]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 juin 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 04 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. RESIDENCE “LES RIVES DU LAC”
sise [Adresse 2]
[Localité 7],
Représenté par son Syndic SAS FONCIA MARNE LA VALLEE - [Adresse 5]
ayant pour avocat Me Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [M] [X],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [W] [D] [L],
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] sont propriétaires d'un appartement correspondant au lot n°198 et d’un séchoir correspondant au lot n°203 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2023, le syndicat de copropriétaires de la Résidence « Les Rives du Lac » située [Adresse 2] – [Adresse 4] à [Localité 7] (le syndicat des copropriétaires) a fait signifier à Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] une sommation de payer la somme de 3332, 80 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
4510,72 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 4 décembre 2023 dont 3732,25 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et 778,47 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce avec intérêts de droit à compter des lettres de mises en demeure et de la sommation de payer, chacune pour son montant, et de présente assignation pour le surplus,700 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile.
A l’audience du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté maintient ses demandes.
Il expose que les défendeurs, copropriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] régulièrement cités à personne ne comparaissent et ne sont pas représentés.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 12 juillet 2021, 27 juin 2022 et 26 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il y a lieu de déduire les frais de recouvrement, d’un montant de 932,74 euros, qui font l’objet d’une condamnation distincte.
Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 61 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3577,98 euros, au titre des charges de copropriété dues au 4 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 2 aout 2023 sur la somme de 1935,76 euros, et de l’assignation sur le surplus.
Sur les frais de recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 778,47 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance outre 1,57 euros pour les intérêts de retard et 152,70 euros pour la sommation de payer.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure et d’une relance le 10 et 22 mai 2023, facturées 42 euros et 33 euros, conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.
Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la sommation de payer du 2 aout 2023 à hauteur de 152,70 euros, dont il est justifié.
En revanche, les intérêts de retard ne sont pas justifiés, les sommes de 1,57 euros et 3,47 euros seront déduites.
Enfin, il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier », de deux fois 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 227,70 euros, au titre des frais de recouvrement.
Sur les dommages et intérêts
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros, à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] à payer au syndicat de copropriétaires de la Résidence « Les Rives du Lac » située [Adresse 2] – [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 3577,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 4 décembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1935,76 euros, à compter du 2 aout 2023 et de l’assignation sur le surplus,
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] à payer au syndicat de copropriétaires de la Résidence « Les Rives du Lac » située [Adresse 2] – [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 227,70 euros au titre de frais de recouvrement,
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] à payer au syndicat de copropriétaires de la Résidence « Les Rives du Lac » située [Adresse 2] – [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 300 euros à titrez de dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] à payer au syndicat de copropriétaires de la Résidence « Les Rives du Lac » située [Adresse 2] – [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [X] et Madame [W] [D] [L] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT