TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/00193 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XEYF
N° de MINUTE : 24/00883
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]” SIS [Adresse 3] -[Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, le cabinet NEXITY LAMMY, SAS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951
C/
DEFENDEURS
Monsieur [H] [G]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Malik AIT ALI de la SELEURL AITALI Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0726
Madame [I] [J] épouse [G]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Malik AIT ALI de la SELEURL AITALI Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0726
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 04 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] sont propriétaires des lots 81, 167 et 387 au sein de la [Adresse 7], sise [Adresse 3], [Adresse 1], à [Localité 6] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par exploit du 26 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3], [Adresse 1], à [Localité 6] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes:
- 16.362,18 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 12 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022 sur la somme de 19.174,44 euros ;
- 3.854,18 euros au titre des frais de recouvrement outre tous les frais afférents à la présente procédure ;
- 5.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Outre les dépens et l’exécution provisoire.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de
RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,
DEBOUTER Monsieur [H] [G] et Madame [I] [J] épouse [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, en ce compris leurs demandes de délais de paiement,
CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [G] et Madame [I] [J] épouse [G], à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 17.739,94 € en principal, selon le décompte arrêté à la date du 1 er janvier 2024, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2022 sur la somme de 19.174,44 €,
FAIRE APPLICATION de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et en conséquence, dire que Monsieur [H] [G] et Madame [I] [J] épouse [G] assumeront seuls la charge de l’ensemble des frais de procédure, et, en conséquence, les condamner solidairement à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 4.782,38 €,
CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [G] et Madame [I] [J] épouse [G] à payer au Syndicat la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [G] et Madame [I] [J] épouse [G] à payer au Syndicat la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [G] et Madame [I] [J] épouse [G] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, Avocat aux offres de Droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.
Aux termes de leurs conclusions régularisées le 17 juillet 2023, M. et Mme [G] demandent au tribunal, au visa des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 1343-5 du code civil, de :
Dire que les époux [G] sont recevables et bien fondés en leurs demandes et y faisant droit ;
Accorder au visa de l’article 1343-5 du code civil un échelonnement des dettes des charges de copropriété que les époux [G] doivent au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » et cela sur une période de deux ans ;
Exempter les époux [G] du paiement des dommages et intérêts et des frais de procédure;
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 19 janvier 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 avril 2024 et mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- un justificatif de propriété ;
- l’extrait du compte copropriétaires ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ;
- les appels de fonds ;
- le décompte de répartition des charges ;
Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17.739,94 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024 appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
En l’espèce, par courrier du 10 octobre 2022, M. et Mme [G] ont été mis en demeure de payer la somme de 19.174,44 euros. Aux termes des dernières conclusions du demandeur, la dette des copropriétaires s’élève désormais à 17.739,94 euros. Les intérêts ne sont dus que pour la dette impayée. Celle-ci ayant baissé depuis la mise en demeure, les intérets ne courent pas sur le différentiel dont s’est acquitté le débiteur entre la dette à date de la mise en demeure et la dette actualisée au jour de l’assignation.
La condamnation au paiement des charges sera donc assortie des intérêts au taux légal su rla dette de 17.739,94 euros à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2022.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, seule la mise en demeure du 10 octobre 2022 ayant fait courir les intérêts moratoires a été nécessaire à la mise en œuvre de la présente procédure. Toutefois, cette diligence ne figure pas dans la liste des frais objet des demandes du syndicat des copropriétaires. Les autres mises en demeure et relances n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Les frais de suivi contentieux et de recouvrement constituent des diligences fournies par le syndicat des copropriétaires qui entrent dans ses missions normales dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété. Il n’est d’ailleurs pas démontré que, au vu de la multitude de procédures engagées, les frais du syndic facturés seraient les frais nécessaires à la présente procédure.
Les frais d’hypothèque ont été nécessaires à la présente procédure mais ils ne sont pas tous postérieurs à la mise en demeure ayant fait courir les intérêts moratoires. Les frais de 265,20 euros au titre des diligences du 16 novembre 2023 seront mis à la charge des débiteurs.
Les frais d’huissier au titre de sommations ou de frais de procédure entrent dans la catégorie des dépens et non dans la catégorie des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Les diligences de constitution et de transmission de dossier au conseil du syndicat des copropriétaires entrent dans les missions normales du Syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété. Les frais qui y sont associés n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Les frais au titre des diligences mises en œuvre en vu de la formalisation du protocole d’accord n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi de 1965 en ce qu’ils n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance.
Par conséquent, M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 265,20 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] ne règlent pas régulièrement ni spontanément leur dette à la copropriété. Ils ont laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] sont coutumiers du fait ayant déjà été condamnés par jugements du tribunal judiciaire de Bobigny du 18 janvier 2017 et du 4 janvier 2012 ainsi que par le tribunal d’instance de Saint Ouen le 25 mai 2010. Plusieurs procédures d’exécution forcée ont été engagées devant le juge de l’exécutions. Les époux [G] n’ont manifestement pas modifié leurs pratiques.
Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La carence des copropriétaires défaillants oblige les autres copropriétaires à suppléer leur carence en avançant leurs charges à leur place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.
L’attitude de M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] relève de la mauvaise foi et justifie leur condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.
Par conséquent, M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros.
Sur la solidarité
L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit etre expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d'un lot ne se présume point et qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112).
En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que « Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires ». Les défendeurs sont donc condamnés solidairement aux sommes mises à leur charge.
Sur la demande de délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, M. et Mme [G] ne rapportent pas la preuve de leurs difficultés financières ni de leur situation patrimoniale. Ils font état de leurs seuls revenus d’où il ne ressort pas qu’ils seraient en mesure de mettre en œuvre un paiement échelonné en sus des encours. En outre, il est établi qu’ils ont déjà disposé de très larges délais pour payer leur dette. Enfin, un protocole d’accord prévoyant des concessions réciproques et notamment des délais de paiement n’a pas été respecté par les débiteurs.
Par conséquent, M. et Mme [G] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.
Sur les autres demandes
M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.
M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] seront également condamnés in solidum à verser 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe,
Condamne solidairement M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3], [Adresse 1], à [Localité 6] (93), la somme de 17.739,94 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024 appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022 ;
Condamne solidairement M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3], [Adresse 1], à [Localité 6] (93) la somme de 265,20 euros au titre des frais de recouvrement ;
Condamne solidairement M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3], [Adresse 1], à [Localité 6] (93) la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamne in solidum M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] aux dépens dont distraction au profit de la société Hermexis Avocats Associés, société d’avocats aux offres de droit ;
Condamne in solidum M. [H] [G] et Mme [I] [J], épouse [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3], [Adresse 1], à [Localité 6] (93) la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Fait au Palais de Justice, le 13 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER