TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/02206 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6YJ
Minute : 24/197
S.D.C. DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE [Adresse 8]
Représentant : Me Nathalie FERNANDES-BENCHETRIT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 358
C/
Monsieur [S] [H] [T]
Madame [X] [F] [Y] épouse [T]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 juin 2024;
Par Madame [M] [N], en qualité de juge du tribunal judiciaire du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 04 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE [Adresse 8], [Adresse 4]
représenté par son syndic en exercice, la Cabinet PINERI SYNDIC [Adresse 2]
représenté par Me Nathalie FERNANDES-BENCHETRIT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [S] [H] [T],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
Madame [X] [F] [Y] épouse [T], demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] sont propriétaires des lots 5 et 15 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 juillet 2022, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence le [Adresse 8] situé [Adresse 4] à [Localité 5] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] une mise en demeure de payer la somme de 2240,07 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 18 juillet 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
4844,89 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 février 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,529 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessairesordonner la capitalisation des intérêts,ordonner l’exécution provisoire du jugement.
À l'audience du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes à la somme de 4844,89 euros au titre des charges arrêtées au 31 mars 2024.
Il expose que Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [S] [H] [T], Madame [X] [F] [T] née [Y] régulièrement assignés, à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 20 septembre 2021, 6 octobre 2022, 4 décembre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/03/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices jusqu’au 31/03/2025, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 28 février 2024 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Il est tenu compte des condamnations prononcées par deux précédents jugements ; en dernier le 18 novembre 2021.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu'il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4844,89 euros, au titre des charges de copropriété dues entre le 27 octobre 2021 et le 28 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024, date de l'assignation.
Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 529 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi de mises en demeure par le syndic les 3 novembre 2021, 12 mai, 10 août et 28 novembre 2022, 7 février et 31 octobre 2023, facturées chacune 37 euros conformément au contrat de syndic.
Il convient de faire droit à la demande.
Le courrier du 6 février 2024 constitue une relance et non une mise en demeure, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de frais de 37 euros.
La mise en demeure du 22 juillet 2022 est faite par avocat et les frais correspondent aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce
Enfin, il convient également de déduire les frais de « suivi avocat » de 150 euros le 2 juin 2023, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 222 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] qui ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon deux jugements, payent irrégulièrement les charges de copropriété.
Le comportement et la résistance descopropriétaires entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [Adresse 8] situé [Adresse 4] [Localité 5] la somme de 4844,89 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété à compter du 27 octobre 2021 arrêté au 28 février 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 date de l’assignation,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [Adresse 8] situé [Adresse 4] la somme de 222 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [Adresse 8] situé [Adresse 4] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [Adresse 8] situé [Adresse 4] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [H] [T] et Madame [X] [F] [T] née [Y] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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