TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 24/00688
N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZLF
N° MINUTE :
Assignation du :
01 Septembre 2022
JUGEMENT EN PROCÉDURE
ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic, la société CABINET MASSON, S.A
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Déborah BOUKOBZA-ITTAH de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC406
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. ALEXANDER INVESTMENTS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0029
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,
Madame Elyda MEY, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 8 janvier 2024, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire,
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 24/00688 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZLF
DÉBATS
A l’audience publique du 27 Mars 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
La SARL Alexander Investments est propriétaire du lot 231, dans l'immeuble sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété et géré par son syndic, le Cabinet Masson.
Par acte d'huissier en date du 1er septembre 2022, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, en paiement de charges de copropriété.
Aux termes de son assignation, il demande, la condamnation de la société Alexander Investments à lui régler la somme de 11.461,82 euros au titre de ses appels de charges et travaux arrêtés au 24 juin 2022, la somme de 221,28 euros au titre des charges à échoir devenues exigibles et la somme de 1.500 euros pour résistance abusive outre la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite de M. le Président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond, de :
« Vu l’article L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire,
Vu les articles 10, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la loi ELAN n°2018-1021,
Vu les articles 1240 et 2222 du code civil,
Vu le décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965
Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande d’annulation d’assemblées générales de la société Alexander Investments ;
Condamner la société Alexander Investments au paiement de la somme de 13.230,80 euros augmentée des intérêts dus à compter du 24 juin 2022, date de la mise en demeure au titre des charges impayées ;
Condamner la société Alexander Investments au paiement de la somme de 833,72 euros au titre des charges à échoir devenues exigibles ;
Débouter la société Alexander Investments de l’intégralité de ses demandes ».
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2023, la SARL Alexander Investments sollicite de :
« Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes fins et conclusions et l’en débouter purement et simplement,
Annuler les assemblées générales des 14 juin 2018, 12 mars 2019, 31 janvier 2021, 29 juin 2021,
Subsidiairement, fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à l’encontre de la société Alexander Investments à la somme de 5.802,92 euros,
Accorder à la société Alexander Investments 24 mois de délais pour s’acquitter de sa dette,
Statuer ce que de droit quant aux dépens. ».
Il est fait expressément référence aux écritures susvisées et aux notes d'audience pour un plus ample exposé des faits, de la cause et de leurs prétentions.
L'affaire, plaidée le 27 mars 2014, a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande en paiement
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
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Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »
La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire permet en effet d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.
Elle institue ainsi une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu'elle vise, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l'article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure en date du 24 juin 2022 qui ne met pas en demeure la SARL Alexander Investments de régler une provision mais l'ensemble d'un arriéré de charges de 11.237,67 euros selon décompte arrêté au 22 juin 2022, dans un délai de 30 jours.
Ainsi, la mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s'il règle une seule provision, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l'article 19-2, pour le paiement de l'intégralité de l'arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.
Ce n'est en effet qu'en cas de non paiement, après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement non seulement de cette provision, mais également des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des provisions non encore échues en application de l'article 14-1.
De plus, dès lors que l'article 19-2 susvisé énonce que ce n'est qu'après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.
Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en oeuvre, en l'absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire.
Celle-ci n'aurait en effet plus lieu d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d'assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d'une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.
En conséquence, la mise en demeure produite ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevable.
Sur la recevabilité des demandes en annulation des assemblées générales des 14 juin 2018, 12 mars 2019, 31 janvier 2021 et 29 juin 2021 formées par la SARL Alexander Investments
L’article L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire prévoit que : « En toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond. »
En outre, l’article 19-2 de la loi précitée « Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »
La SARL Alexander Investments sollicite l’annulation des assemblées générales des 14 juin 2018, 12 mars 2019, 31 janvier 2021 et 29 juin 2021 au motif que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas l’avoir régulièrement convoquée aux assemblées susvisées et que leurs procès-verbaux lui auraient été notifiées de sorte que les résolutions votées ne peuvent lui être opposées.
En réponse, le syndicat des copropriétaires relève l’incompétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond en se fondant sur l’article L.213-2 du code de l’organisation judiciaire.
En l’espèce, la présente procédure vise l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 donnant au président du tribunal judiciaire une compétence limitée à la condamnation d’un copropriétaire défaillant au paiement des charges de copropriété impayées et à échoir. Elle ne peut avoir pour objet l’annulation d’une assemblée générale des copropriétaires pour laquelle aucune procédure accélérée au fond n’est prévue par la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, il convient de déclarer irrecevables les demandes d’annulation des assemblées générales des 14 juin 2018, 12 mars 2019, 31 janvier 2021 et 29 juin 2021.
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
La mise en jeu de ce régime de responsabilité implique qu'elles démontrent une faute, un préjudice et un lien de causalité.
En l’espèce, la demande principale en paiement d’arriérés de charges impayées et des charges à échoir ayant été déclarée irrecevable, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 1.500 euros.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l'instance, est condamné aux entiers dépens et sera débouté de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est constaté que la défenderesse ne forme pas de demande au titre des frais irrépétibles.
Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.
Enfin, les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.
PAR CES MOTIFS,
statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics, rendu par mise à disposition au greffe :
DÉCLARE irrecevables les demandes en paiement des arriérés de charges dues et des charges à échoir formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice ;
DÉCLARE irrecevables les demandes d’annulation des assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] tenues le 14 juin 2018, 12 mars 2019, 31 janvier 2021 et 29 juin 2021 formées par la SARL Alexander Investments ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
Fait et jugé à Paris le 06 Juin 2024
La Greffière La Présidente