TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 24/01050 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZA4
Minute : 24/195
S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE AVANT-SCÈNE [Adresse 2]
Représentant : Me Nathalie FERNANDES BENCHETRIT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 358
C/
Madame [L] [W]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 juin 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 04 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. DE IMMEUBLE [11]
[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PINERI SYNDIC, [Adresse 4]
ayant pour avocat Me Nathalie FERNANDES-BENCHETRIT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [L] [W],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 8]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Madame [L] [W] est propriétaire d'un appartement correspondant au lot 52 au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 novembre 2023 non réclamée, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [7] situé [Adresse 2] à [Localité 10] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son avocat, adressé à Madame [L] [W] une mise en demeure de payer la somme de 2988,36 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [L] [W] devant le présent tribunal aux fins de :
Déclarer ses demandes recevables et bien fondées,Autoriser le syndicat des copropriétaires à afficher le jugement à intervenir dans les halls d’entrée des immeubles de la copropriété,Condamner Madame [L] [W] à payer :2109,99 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 janvier 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,539 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Ordonner la capitalisation des intérêts,La condamner au paiement de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,La condamner au paiement de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,Ordonner l’exécution provisoire du jugement.
À l'audience du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.
Il expose que Madame [L] [W], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Il ajoute que la copropriétaire cause des nuisances, ce qui justifie la publication du jugement.
Madame [L] [W], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des7 avril 2021, 8 décembre 2021, 5 décembre 2022 et 29 novembre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 30/06/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les jusqu’au 30/06/2025, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 17 janvier 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2109,99 euros, au titre des charges de copropriété dues au 17 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, date de l'assignation.
Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 539 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi de mises en demeure les 21 février, 12 mai, 10 août, 28 novembre 2022, 6 février et 6 juin 2023, d'une relance le 10 aout 2023, facturées 37 euros et 17 euros pour la relance, conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.
En revanche, les frais de rejet de prélèvement de deux fois 15 euros en 2020 ne sont pas justifiés et ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement.
Enfin, il est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 150 euros et 120 euros, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
Il convient dès lors de condamner Madame [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 239 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Madame [L] [W], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Madame [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande d’affichage du jugement :
En application de l’article 24 du code de procédure civile, le juge peut, suivant la gravité des manquements, prononcer, même d'office, des injonctions, supprimer les écrits, les déclarer calomnieux, ordonner l'impression et l'affichage de ses jugements.
En l’espèce, d’une part, les circonstances du litige et le déroulement des débats ne justifient pas que soit ordonné l’affichage du jugement à intervenir.
D’autre part, l’affichage de la décision prononcée constitue une peine complémentaire prévue par l’article 131-35 du code de procédure pénale en cas de condamnation prononcée par les juridictions répressives, qui ne concerne donc pas la présente instance.
Il convient en conséquence de rejeter la demande à ce titre.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [W] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [L] [W] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Madame [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [7] situé [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 2109,99 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 17 janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
CONDAMNE Madame [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [7] situé [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 239 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Madame [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [7] situé [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,
REJETTE la demande d’être autorisé à procéder à l’affichage de la décision,
CONDAMNE Madame [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [7] situé [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [L] [W] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT