TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51521 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4FMF
N° : 9-CB
Assignation du :
22 février 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 juin 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDEUR
Monsieur [E] [M]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Maître Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS - #C0338
DEFENDERESSES
La S.A.S. GTM
[Adresse 7]
[Localité 6]
non représentée
La S.A.R.L. ZAY DOM
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 25 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 10 juin 2020, Monsieur [E] [M] a consenti à la SARL ZAY DOM un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 7], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 10.200 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement d'avance.
Par ordonnance du 25 février 2022, le juge des référés de ce tribunal a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion, l'indemnité d'occupation, la clause pénale, le retrait des biens garnissant les locaux, et a condamné la SARL ZAY DOM à payer à Monsieur [E] [M] la somme provisionnelle de 6.415 euros à valoir sur les loyers et charges échus jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2021 incluse, ainsi que la somme de 1.250 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.
La société ZAY DOM a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société GTM par acte sous seing privé du 1er septembre 2022.
Cette cession du droit au bail a été signifié au cabinet QUERREC IMMOBILIER, mandataire du bailleur, par exploit du 29 juin 2023.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à la société GTM, par exploit du 18 octobre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 11.219,66 euros au titre des loyers des charges impayés au 9 octobre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, le commandement visant la clause résolutoire.
Ce commandement a été dénoncé à la SARL ZAY DOM, en sa qualité de caution solidaire, par exploit du 19 octobre 2023.
Le bailleur a également fait délivrer à la société GTM, par exploit du 18 octobre 2023, un commandement d'avoir à exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail, soit " activité de domiciliation commerciale, services administratifs combinés de bureaux ".
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploits délivrés le 22 février 2024, fait citer les sociétés GTM et ZAY DOM devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 à 837 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 18 novembre 2023 ;
- ordonner l'expulsion de la société GTM et celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;
- condamner solidairement la société GTM avec la société ZAY DOM à payer les sommes provisionnelles de :
o15.109,58 euros à titre de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon compte en date du 20 février 2024 avec le terme du mois de février 2024 inclus,
o1.510,95 euros à titre de pénalités de retard,
- fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la date de résiliation du bail au même montant que celui du loyer contractuellement exigible si le bail n'avait pas été résilié majoré de 50% et des charges,
- condamner solidairement la société GTM avec la société ZAY DOM à payer les loyers, charges et les indemnités d'occupation ainsi fixées exigibles jusqu'à complète libération des lieux,
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer et de leur dénonciation à hauteur de 394,41 euros.
A l'audience du 25 avril 2024 le demandeur, représenté, sollicite le bénéfice de son assignation.
La société ZAY DOM, régulièrement citée à l'étude, n'a pas constitué avocat.
La société GTM, qui a fait d'un procès-verbal de recherches en application de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la société GTM est titulaire, depuis la cession de fonds de commerce intervenue le 1er septembre 2022, du droit au bail portant sur les locaux commerciaux appartenant à Monsieur [E] [M] et situés [Adresse 7] dans le [Localité 2]. Le contrat de bail du 10 juin 2020, annexé à l'acte de cession de fonds de commerce précité, comporte une clause résolutoire prévoyant notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le requérant indique dans les motifs de son assignation qu'il sollicite l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des échéances contractuelles et, accessoirement, pour défaut d'exploitation des lieux.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges
Le commandement du 18 octobre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.
Un décompte des sommes dues y est joint, qui cependant, mentionne en première ligne un " solde antérieur au 01/01/2022 ", négatif, de 6.415 euros, dont il n'explicite pas l'origine, étant au surplus souligné que ce solde débiteur correspond manifestement à une dette constituée antérieurement à la cession du droit au bail intervenue le 1er septembre 2022. Or, cet acte ne fait obligation à la société GTM de s'acquitter des loyers et charges afférents aux locaux, en lieu et place du vendeur, qu'à compter de son entrée en jouissance fixée à la date de signature de l'acte, soit le 1er septembre 2022.
En conséquence, ce solde négatif doit être retranché de la somme réclamée dans le commandement, de sorte que la somme devant être acquittée par la société GTM dans le délai d'un mois imparti était de 11.219,66 - 6.415 = 4 804,66 euros.
La lecture du décompte produit permet de constater que la société GTM n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 18 novembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour inexécution des obligations locatives
Le commandement délivré le 18 octobre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reproduit la clause " Modalités de jouissance " du bail, qui stipule notamment : " Le preneur devra tenir constamment les biens loués garnis de matériel, objets et effets mobiliers lui appartenant personnellement, en quantité et de valeur suffisante pour répondre en tout temps du paiement du loyer et des accessoires et de l'exécution de toutes les conditions du présent bail (…). Le preneur s'engage à maintenir les biens loués en état permanent d'exploitation effective et normale, sauf les fermetures hebdomadaires et annuelles (…) ".Aucune pièce n'est annexée à ce commandement.
Le seul procès-verbal de constat produit par le demandeur afin d'établir le défaut d'exploitation des locaux est daté du 27 juin 2023. Son auteur, Maître [H] [X], y mentionne qu'au jour du constat à 15heures, le local est toujours à l'enseigne ZAY DOM, qu'il est fermé et inexploité, et que le nom de la société GTM ne figure pas sur la boîte aux lettres.
Si cet élément, bien qu'antérieur de plusieurs mois au commandement délivré le 18 octobre 2023, est effectivement de nature à établir un défaut d'exploitation des locaux à la date du 27 juin 2023, force est de relever qu'aucune pièce n'est produite pour établir la persistance de l'infraction contractuelle alléguée à l'issue du délai d'un mois visé dans le commandement.
En conséquence, l'infraction alléguée de défaut d'exploitation des locaux n'étant pas établie avec l'évidence requise devant le juge des référés, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, et de ses demandes subséquentes, sur ce fondement.
Sur la provision
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le demandeur sollicite la condamnation solidaire des deux défenderesses à lui payer la somme provisionnelle de 15.109,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté à la date du 20 février 2024, terme de février 2024 inclus.
Sur les sommes dues par la société GTM
Le décompte produit a pour point de départ la date du 1er janvier 2021 et mentionne qu'à cette date, il existait un solde débiteur de 855 euros. Il est établi au seul nom de la société GTM, qui ne peut cependant être tenue des loyers, charges et indemnités d'occupation dus qu'à compter de son entrée dans les lieux, soit le 1er septembre 2022.
Dès lors que le requérant n'a pas établi de décompte distinct des sommes dues par cette dernière, le montant non sérieusement contestable de l'obligation de paiement de la société GTM, qui seul peut permettre l'octroi d'une provision par le juge des référés, sera établi par comparaison entre les sommes dues à compter du 1er septembre 2022, et celles qu'elle a effectivement versées.
Ainsi, les sommes restant dues par la société GTM au titre de l'arriéré locatif cumulé depuis son entrée dans les lieux est de 17.543,99-7.281,58 = 10 262,41 euros. Elle sera condamnée au paiement de cette somme non sérieusement contestable à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er février 2024, terme de février 2024 inclus.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 18novembre 2023, la société GTM cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation correspondant au double du montant du dernier loyer exigible majoré des taxes et charges. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
En conséquence, le préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 972,48 euros TTC.
Sur les sommes dues par la société ZAY DOM
Il résulte des éléments exposés ci-dessus que l'arriéré locatif cumulé avant la date du 1er septembre 2022 est imputable à la société ZAY DOM, qui a été titulaire du bail entre le 10 juin 2020 et le 1er septembre 2022.
Elle sera en conséquence condamnée par provision au paiement de la somme non sérieusement contestable de 4.581,58 euros, correspondant au solde négatif du décompte locatif à la date du 1er septembre 2022.
Le bail du 10 juin 2020 contient une clause " Cession et sous-location " stipulant qu'" En cas de cession, [le preneur] demeurera garant et répondra solidairement avec le cessionnaire et tous ses successeurs du paiement des loyers et accessoires et de l'entière exécution des conditions du présent bail ".
L'obligation de garantie de la société ZAY DOM du fait des sommes dues par la société GTM en application du doit au bail cédé n'apparaît ainsi pas sérieusement contestable, de sorte que la société ZAY DOM sera solidairement condamnée, avec la société GTM, au paiement de la somme provisionnelle de 10.262,41 euros, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation dues à compter de la présente ordonnance et jusqu'à la complète libération des lieux par la société GTM.
Sur les pénalités contractuelles
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".
L'article X du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une clause pénale de 10% du montant des sommes dues. La somme de 1.510,95 euros est sollicitée à ce titre.
Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telles d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, les sociétés ZAY DOM et GTM seront condamnées in solidum au paiement des dépens, en ce compris le coût des commandements et de leur dénonciation, pour un montant de 394,41 euros.
Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'exploitation des locaux, et sur les demandes subséquentes ;
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 18 novembre 2023, pour défaut de paiement des loyers et charges ;
Disons que la société GTM devra libérer les locaux situés [Adresse 7], et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons solidairement les sociétés GTM et ZAY DOM à payer à Monsieur [E] [M] :
la somme de 10 262,41 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er février 2024, terme de février 2024 inclus,
une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 972,48 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
Condamnons la société ZAY DOM à payer à Monsieur [E] [M] la somme de 4.581,58 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er septembre 2022 ;
Condamnons in solidum les sociétés GTM et ZAY DOM à payer à Monsieur [E] [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons in solidum les sociétés GTM et ZAY DOM au paiement des dépens, dont le coût des commandements et de leur dénonciation (394,41 euros) ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS