TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Alexandra BOISSET
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/06585 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S3K
N° MINUTE :
3/2024
JUGEMENT
rendu le 07 juin 2024
DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971
DÉFENDEURS
Monsieur [E] [D]
demeurant [Adresse 1]
Escalier 1, 5ème étage, porte 0019
[Localité 3]
représenté par Maître Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D368
Madame [S] [R] épouse [D]
demeurant [Adresse 1]
Escalier 1, 5ème étage,porte 0019
[Localité 3]
représenté par Maître Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D368 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-509073 du 15/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 07 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06585 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S3K
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 27 septembre 2019, [Localité 4] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], escalier 1, 5e étage, porte 19, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 586,16 euros.
Par actes de commissaire de justice du 11 mars 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3418,54 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D] le 14 mars 2022.
Par assignations du 19 juillet 2023, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,14968,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 8 février 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 janvier 2024, s'élève désormais à 17941,49 euros. Il indique que le fonds de solidarité pour le logement a décidé d’intervenir en faveur des locataires pour un montant de 11000 euros. Il accepte le principe de délai de paiement a condition que la mensualité fixée permette d’apurer l’intégralité de la dette à l’issue des 36 mois.
M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de :
déduire de la dette locative, les frais déjà inclus dans les dépens et non justifiés pour la somme de 359,35 euros,débouter [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande en paiement faite de justifier des sommes réclamées,leur accorder des délais de paiement et les autoriser à se libérer de leur dette par versements de 50 euros en plus du louer courant, au plus tard le 15 de chaque mois, pendant 36 mois, la dernière mensualité étant majorée de l’éventuel solde d la dette,suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,débouter le demandeur de sa demande en paiement de l’article 700 du code de procédure civile et de toute autre demande.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
[Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 11 mars 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3418,54 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai 2022.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 janvier 2024, M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D] lui devaient la somme de 17941,49 euros, soustraction faite des frais de procédure (359,35 euros).
M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D] soutiennent que [Localité 4] HABITAT-OPH ne justifie pas du montant de sa créance. Cependant, il convient de constater à la lecture des avis d’échéance produits que la différence de loyer entre les mois de janvier, février, mars et avril 2022 du reste de l’année 2022 correspond à la déduction d’un rappel d’aide pour la somme mensuelle de 89.48 euros.
Ces derniers n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 14790,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il résulte du décompte actualisé, produit en cours de délibéré, que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette dans l’attente du versement de l’aide du fonds de solidarité pour le logement et d’un rappel d’aides au logement.
Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 12 mai 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mars 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 septembre 2019 entre [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], escalier 1, 5e étage, porte 19, est résilié depuis le 12 mai 2022,
CONDAMNE solidairement M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D] à payer à [Localité 4] HABITAT -OPH la somme de 17941,49 euros (dix-sept mille neuf cent quarante et un euros et quarante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2024 (échéance de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 14790,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 mai 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D] seront condamnés à verser à [Localité 4] HABITAT -OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou tant que le propriétaire prouvera le caractère solidaire de la dette,
DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT -OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [E] [D] et Mme [S] [R] épouse [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 mars 2022 et celui des assignations du 19 juillet 2023,
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge