TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [W] [Z] (Nom d’usage : [Y])
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marie BOUTIERE-ARNAUD
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07844 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27AZ
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 07 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS,
[Adresse 1]
représentée par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [W] [Z] (NOM USAGE : [Y]),
[Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 07 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07844 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27AZ
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 21/08/2001, la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS avait donné en location à Madame [W] [Z] (nom usage : [Y]) un appartement (F2) situé [Adresse 2] (étage 04) moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 504,41 €, provisions sur charges comprises.
Par acte du 08/06/2023, la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a fait délivrer à Madame [W] [Z] (nom usage : [Y]) un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 7157,05 €.
Par acte du 02/10/2023, la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a assigné Madame [W] [Z] (nom usage : [Y]) devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins d'obtenir :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail à compter du 08/08/2023 à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; à défaut, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur ;l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, sous peine d'une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ;le règlement du sort des meubles garnissant le logement selon les dispositions légales ;le paiement de la somme de 8048,22 € au titre des loyers et charges impayées au 21/08/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;le versement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, avec indexation, jusqu'à la reprise effective des lieux.
La société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a demandé également une indemnité de 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
Le préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 03/10/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.
Régulièrement citée, Madame [W] [Z] (nom usage : [Y]) a comparu. Elle avait obtenu à l'audience du 09/01/2024 un renvoi en vue d'obtenir l'aide juridictionnelle. À l'audience du 26/03/2024, aucun élément à ce titre n'a été justifié, la demanderesse étant par ailleurs opposée à la nouvelle demande de renvoi de la défenderesse. L'affaire a donc été retenue.
Madame [W] [Z] (nom usage : [Y]) s'est prévalue d'une procédure de surendettement qui devrait aboutir à effacer sa dette. Elle a fait valoir qu'elle avait toujours travaillé mais qu'elle avait subi en 2022 une rupture conventionnelle qui l'avait placée dans une situation financière difficile. Elle avait également vécu des circonstances familiales difficiles. Elle a précisé qu'elle touchait sa retraite depuis avril 2023. Elle a indiqué qu'elle entendait régler le dernier loyer en faisant prochainement un paiement de 500 €.
La société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a actualisé sa créance, portant sa demande au titre de la dette locative à 11 832,77 €, loyer de février inclus. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement et à le suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a précisé qu'aucun paiement n'était intervenu depuis mars 2022.
S'agissant de la procédure de surendettement, la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a rappelé qu'aucune décision n'était encore intervenue, seul un courrier de recevabilité et d'orientation ayant été adressé.
MOTIVATIONS
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 08/06/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 19/03/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 08/08/2023.
L'octroi de délais de paiement a pour condition la reprise du paiement du loyer courant. De même, la suspension des effets de la clause résolutoire, notamment liée à l'octroi de délais de paiement, suppose aussi la reprise du paiement du loyer courant. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce.
En effet, aucun règlement n'a été effectué depuis mars2022 et en tout état de cause, il n'apparaît pas que la situation financière de la défenderesse lui permette à la fois le paiement du loyer courant, à la fois le règlement échelonné de la dette, dette au demeurant relativement élevée.
Concernant la procédure de surendettement, il n'est pas produit de pièces qui correspondraient à une décision prise par la commission ou par le juge qui prévoirait un aménagement ou un moratoire de la dette locative. Il est produit uniquement un courrier de recevabilité du 15/03/2024 évoquant la possibilité d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Par ailleurs, selon l'article 24 VI de la loi du 06/07/1989, l'octroi de délais de paiement par le juge, lorsqu'une procédure de surendettement est engagée, suppose que le locataire a repris le paiement du loyer courant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Enfin, même si le bail est ancien, la société bailleresse s'est opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Or, une telle opposition ne permet pas de contourner l'exigence légale d'une reprise de paiement du loyer courant.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Madame [W] [Z] (nom usage : [Y]) à la date du 09/08/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte.
Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échues
A ce titre, la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS justifie d'une créance de 11 832,77 € au titre des loyers et charges dues au 19/03/2024 (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer de février 2024, devenu exigible à terme échu, le 29/02/2024).
Sur l'indemnité d'occupation à échoir
La locataire étant désormais occupante sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.
Sur les demandes accessoires
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS les frais irrépétibles de l'instance.
Aucune circonstance propre à l'espèce ne justifie la fixation d'une astreinte.
Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort
Constate la résiliation de plein droit à la date du 09/08/2023 du bail consenti le 21/08/2001 par la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS à Madame [W] [Z] (nom usage : [Y]), portant sur le logement situé [Adresse 2] (étage 04).
Déboute Madame [W] [Z] (nom usage : [Y]) de sa demande de délai de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire.
Dit qu'à défaut par Madame [W] [Z] (nom usage : [Y]) d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Condamne Madame [W] [Z] (nom usage : [Y]) à payer à la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 11 832,77 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 19/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.
Condamne Madame [W] [Z] (nom usage : [Y]) à payer à la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS à compter du 01/03/2024 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.
Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.
Déboute la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS du surplus de ses demandes.
Condamne Madame [W] [Z] (nom usage : [Y]) aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
Fait et jugé à Paris le 07 juin 2024
le greffierle Président