TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [J] [E]
Maître Laurence TARQUINY CHARPENTIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07963 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AOC
N° MINUTE :
5/2024
JUGEMENT
rendu le 07 juin 2024
DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT-OPH
Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096
DÉFENDEURS
Madame [J] [E]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante en personne
Monsieur [R] [C]
demeurant [Adresse 2]
assisté de Maître Laurence TARQUINY CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D542
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 07 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07963 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AOC
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 20 décembre 2018, [Localité 4] HABITAT- OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [E] et M. [R] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 970,49 euros.
Par actes de commissaire de justice du 10 février 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8947,40 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [E] et M. [R] [C] le 15 février 2023.
Par assignations des 5 et 6 octobre 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :
faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [E], statuer sur le sort des meubles,obtenir la condamnation solidaire de Mme [J] [E] et M. [R] [C] au paiement des sommes suivantes : 11962,36 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.obtenir la condamnation de Mme [J] [E] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3952,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2023.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Appelée à l’audience du 11 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de M. [R] [C] pour préparer sa défense.
À l'audience du 8 février 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs.
Mme [J] [E], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.
M. [R] [C], assisté de son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :
débouter [Localité 4] HABITAT-OPH des demandes formulées à son encontre, subsidiairement,
limiter le montant de l’arriéré locatif à son égard à la date du 28 avril 2022, à la somme de 2212,90 euros, très subsidiairement,
limiter le montant de son arriéré locatif à la date du 7 avril 2023en tout état de cause,
lui accorder la possibilité de s’acquitter de la dette mise à sa charge en 24 mois, avec déchéance du terme.
M. [R] [C] soutient qu’il n’est plus cotitulaire du bail depuis le 19 novembre 2021, date de la transcription en marge de son acte de naissance de la dissolution du PACS avec Mme [J] [E].
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
[Localité 4] HABITAT-OPH, dument autorisé, a transmis, en cours de délibéré, un décompte actualisé de la dette au 8 février 2024.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
[Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 10 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 8947,40 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 avril 2023.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte arrêté à la date du 13 septembre 2023, à la somme de la somme de 15719,56 euros, soustraction faite des frais de procédure (195,75 euros le 03/03/23).
Par application de l’article 515-4 al 2 du Code civil, les partenaires sont solidaires quant à l'exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.
De plus, le contrat de bail stipule : « Les cosignataires du présent contrat, mariés ou liés par un pacte civil de solidarité, sont, de par ces liens, solidaire de droit du paiement des loyers et charges. ».
Toutefois, la solidarité prend fin avec l’extinction de la convention.
Ainsi, Mme [J] [E] et M. [R] [C] sont tenus solidairement du paiement du loyer jusqu’au 19 novembre 2021, date de la transcription de la dissolution du PACS qui vaut publicité de cette dissolution.
En revanche, M. [R] [C] n’ayant donné congé que le 7 avril 2023 et [Localité 4] HABITAT-OPH sollicitant sa condamnation jusqu’à cette date, il est tenu du paiement du loyer jusqu’à cette date. Etant précisé que conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. La simple information du commissaire de justice ne peut donc valoir congé.
La dette étant intégralement postérieure à la dissolution du PACS, les défendeurs seront condamnés conjointement.
Mme [J] [E] et M. [R] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer la somme 11022,12 euros au bailleur.
Mme [J] [E] sera condamnée à payer la somme de 4697,44 euros correspondant aux loyers impayés et échus après le 7 avril 2023 et arrêté au 13 septembre 2023.
Ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 11 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur la demande de M. [R] [C] de délais pour payer la dette
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Au regard de la situation de M. [R] [C] et des circonstances de la cause, ce dernier sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.
Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [J] [E] et M. [R] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2018 entre [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [J] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], [Adresse 3] est résilié depuis le 11 avril 2023,
CONDAMNE conjointement Mme [J] [E] et M. [R] [C] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 11022,12 euros (onze mille vingt-deux euros et douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté pour la période du 24 janvier 2022 au 7 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023,
CONDAMNE Mme [J] [E] à payer à [Localité 4] HABITAT- OPH la somme de 4697,44 euros (quatre mille six cent quatre-vingt-dix-sept euros et quarante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif pour la période du 7 avril 2023 au 13 septembre 2023, échéance d’août 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023,
AUTORISE Mme [J] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [J] [E],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 avril 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [J] [E] sera condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
AUTORISE M. [R] [C] à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités de 229 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [J] [E] et M. [R] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 février 2023 et celui des assignations des 5 et 6 octobre 2023,
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge