Du 07 juin 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00062 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YVVQ
S.C.I. DU TERREFORT
C/
[D] [X]
- Expéditions délivrées à
M. [X] [D]
- FE délivrée à
la SCI DU TERREFORT
Le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 juin 2024
PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
S.C.I. DU TERREFORT
RCS BORDEAUX N° 530 808 153
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par son gérant Monsieur [W] [F]
DEFENDEUR :
Monsieur [D] [X]
né le 25 Février 1982 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Avril 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2014, la SCI du TERREFORT a donné à bail à Monsieur [D] [X] un logement situé [Adresse 5]).
Par acte d’huissier de justice du 7 avril 2023, la SCI du TERREFORT a fait délivrer au locataire un premier commandement de payer la somme de 2950 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d’huissier de justice du 12 avril 2023, la SCI du TERREFORT a fait délivrer au locataire un second commandement de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d’huissier de justice du 29 décembre 2023, la SCI du TERREFORT a assigné Monsieur [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 8 mars 2024 aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail sous-seing privé ayant pris effet entre les parties le 2 janvier 2014 par jeu de la clause résolutoire insérée audit bail,Ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [X] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 5]) en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, au besoin avec le concours de la force publique,Dire que faute pour Monsieur [D] [X] de quitter
les lieux, la SCI DU TERREFORT pourra faire procéder à l'expulsion de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, ce avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
Condamner, à titre provisionnel Monsieur [D] [X] preneur au bail au paiement de la somme de 1870 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2023 par application de l'article 1231-6 du Code civil,Fixer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 590 euros, à compter du 8 juin 2023, date de résiliation de plein droit du bail et ce jusqu'au départ effectif du locataire et de celui de tout occupant de son chef par application de l'article 1240 du Code civil, outre les intérêts au taux légal par application de l'article 1231-7 du Code civil et y condamner à titre Monsieur [D] [X],Condamner à titre provisionnel, Monsieur [D] [X], preneur au bail, au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l'article 1231-7 du Code civil puisqu'il paraît inéquitable de laisser supporter à la requérante la charge des frais dont elle a dû faire l'avance pour la présente instance,Condamner à titre provisionnel Monsieur [D] [X] aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.
À l’audience du 8 mars 2024, l’affaire a été renvoyée au 26 avril 2024.
Lors de l’audience du 26 avril 2024, la SCI du TERREFORT, représentée par son gérant, expose que la dette locative s’élève à la somme de 1570 euros au jour de l'audience du 26 avril 2024 et indique renoncer à sa demande de résolution du bail fondée sur le défaut d'assurance dans la mesure où le locataire est assuré. Elle ajoute que Monsieur [D] [X] a repris le paiement des loyers depuis avril 2024. Elle indique accepter l'octroi de délais de paiement.
En défense, Monsieur [D] [X] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant. Il explique avoir eu des difficultés professionnelles liées à son état de santé, percevoir 1000 euros par mois au titre de l'aide au retour à l'emploi et être maintenant en mesure de reprendre un emploi.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 8 mars 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 12 avril 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SCI du TERREFORT a fait signifier à Monsieur [D] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 2950 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 avril 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SCI du TERREFORT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 8 juin 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que la dette a diminué depuis la délivrance du commandement de payer et depuis l'assignation et que Monsieur [D] [X] a repris le paiement intégral du loyer courant. En outre, celui-ci est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette compte tenu d’un revenu mensuel de 1000 euros.
Par suite, et dès lors que le bailleur l'accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SCI du TERREFORT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [D] [X].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [D] [X] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (590 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI du TERREFORT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 1570 euros au jour de l'audience du 26 avril 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [D] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 1570 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 26 avril 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [D] [X] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [D] [X].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [D] [X] à verser à la SCI du TERREFORT la somme de 250 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 8 juin 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 2 janvier 2014 entre Monsieur [D] [X] et la SCI du TERREFORT, relatif au logement situé [Adresse 5]) ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [X] à payer à la SCI du TERREFORT la somme de 1570 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au jour de l'audience du 26 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [D] [X] la faculté de se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts par mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant réduite à concurrence du solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir en septembre 2024 et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [D] [X] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (590 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [D] [X] à son paiement à compter du 1er mai 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [X] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [X] à payer à la SCI du TERREFORT une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION