TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
N° RG 24/00448 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4GC
Minute : 24/00337
SAEM [Localité 6]
Représentant : Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de Meaux, vestiaire : 17
C/
Monsieur [H] [J]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
SAEM [Localité 6]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Omayma HAMNY, substituant Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de Meaux
DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [J]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 03 Mai 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Monsieur Simon FULLEDA, désigné par ordonnance en date du 19 mars 2024 en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date 4 avril 2022, la SAEM [Localité 6] HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6].
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, la SAEM [Localité 6] a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 7.652,94 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 2 février 2024, la SAEM [Localité 6] HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Monsieur [H] [J] à lui verser la somme de 9.301,53 euros à titre de provision au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mai 2024.
A cette date, la SAEM [Localité 6] HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle produit un décompte établissant la dette à hauteur de 11.764,09 euros au 2 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus.
Monsieur [H] [J], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le pouvoir du juge des contentieux de la protection statuant en référé
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En l’espèce, les effets de la clause résolutoire justifient la compétence du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.
Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.
Sur l’absence du défendeur
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 février 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 février 2024.
En conséquence, l’action introduite par la SAEM [Localité 6] HABITAT est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 14 novembre 2023, pour la somme en principal de 7.652,94 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 26 décembre 2023.
Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, le défendeur ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à sa situation personnelle, il est impossible de considérer qu’il se trouve en situation de régler sa dette locative.
L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.
Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.
Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 11.764,09 euros au 2 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse.
Le locataire sera condamné à verser cette somme provisionnelle au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du mois de mai 2024, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.
Sur les autres demandes
Monsieur [H] [J], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
La SAEM [Localité 6] HABITAT a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [H] [J] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS la résiliation à compter du 26 décembre 2023 du contrat de bail conclu le 4 avril 2022 entre la SAEM [Localité 6] HABITAT et Monsieur [H] [J],
ORDONNONS à Monsieur [H] [J] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM [Localité 6] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
ORDONNONS en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,
RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,
CONDAMNONS Monsieur [H] [J] à verser à la SAEM [Localité 6] HABITAT la somme de 11.764,09 euros à titre de provision au titre de sa dette locative au 2 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse,
CONDAMNONS Monsieur [H] [J] à verser à la SAEM [Localité 6] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,
CONDAMNONS Monsieur [H] [J] à verser à la SAEM [Localité 6] HABITAT la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
REJETONS pour le surplus les demandes des parties,
CONDAMNONS Monsieur [H] [J] aux dépens,
RAPPELONS que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.