TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 07 Juin 2024
N° RG 24/00526 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KY2M
Jugement du 07 Juin 2024
N° 24/376
[W] [D]
[N] [X]
C/
[M] [I]
[H] [Y]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 07/06/24
à Me CELERIER Isabelle
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 07 Juin 2024 ;
Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;
Audience des débats : 19 Avril 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEURS
M. [W] [D]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Isabelle CELERIER, avocat au barreau de RENNES
Mme [N] [X]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Isabelle CELERIER, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEURS :
M. [M] [I]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
Mme [H] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:
Par acte sous seing privé du 19 novembre 2022, Mme [N] [X] et M. [W] [D] ont consenti un bail d'habitation à Mme [H] [Y] et M. [M] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 463 euros, charges comprises.
Par actes de commissaire de justice du 27 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1089 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [Y] et M. [M] [I] le 28 juin 2023.
Par assignations du 14 décembre 2023, Mme [N] [X] et M. [W] [D] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de Mme [H] [Y] et M. [M] [I] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-3404 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
-137,28€ au titre d'une facture d'eau,
-1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
A l'audience du 19 avril 2024, Mme [N] [X] et M. [W] [D] ont maintenu l'intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 19 avril 2024, s'élevait désormais à la somme de 5856,28 euros.
Mme [N] [X] et M. [W] [D] ont ajouté n'avoir pas de contact avec Mme [H] [Y] et M. [M] [I] et que ces derniers n'avaient pas repris le paiement de leurs loyers.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [H] [Y] et M. [M] [I] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Ils n'ont pas fait connaître les motifs de leur absence.
En cet état l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
"Sur la recevabilité
Mme [N] [X] et M. [W] [D] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur le fond
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié aux locataires le 27 juin 2023. Or d'après l'historique des versements la somme de 1089 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d'effet immédiat, en l'absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d'audience, le Juge doit constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.
En l'espèce, Mme [H] [Y] et M. [M] [I] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience et les bailleurs ont déclaré être opposés à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 28 août 2023 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.
Il convient, en conséquence, d'ordonner à Mme [H] [Y] et M. [M] [I], ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [N] [X] et M. [W] [D] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, Mme [N] [X] et M. [W] [D] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 avril 2024, Mme [H] [Y] et M. [M] [I] leur devaient la somme de 5856,28 euros, soustraction faite des frais de procédure (loyer du mois d'avril 2024 inclus).
Mme [H] [Y] et M. [M] [I], défaillants dans le cadre de la procédure, n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3404 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Les bailleurs sollicitent également le paiement de la somme de 137,28€ au titre de la consommation d'eau des locataires pour la période du mois d'octobre 2022 au mois d'octobre 2023. La consommation d'eau au sein du logement doit être assumée par les locataires, il convient, donc de les condamner solidairement au paiement de cette somme.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [N] [X] et M. [W] [D] ou à leur mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [H] [Y] et M. [M] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [N] [X] et M. [W] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE que Mme [H] [Y] et M. [M] [I] n'ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et que Mme [N] [X] et M. [W] [D] s'opposent à la poursuite du bail,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 novembre 2022 entre Mme [N] [X] et M. [W] [D], d'une part, et Mme [H] [Y] et M. [M] [I], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 août 2023,
DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [H] [Y] et M. [M] [I], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
ORDONNE à Mme [H] [Y] et M. [M] [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement Mme [H] [Y] et M. [M] [I] à payer à Mme [N] [X] et M. [W] [D] la somme de 5856,28 euros (cinq mille huit cent cinquante-six euros et vingt-huit centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024 (loyer du mois d'avril 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3404 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE solidairement Mme [H] [Y] et M. [M] [I] à payer à Mme [N] [X] et M. [W] [D] la somme de 137,28€ au titre de la facture d'eau pour la période d'octobre 2022 à octobre 2023,
CONDAMNE solidairement Mme [H] [Y] et M. [M] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 20 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE solidairement Mme [H] [Y] et M. [M] [I] à payer à Mme [N] [X] et M. [W] [D] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Mme [H] [Y] et M. [M] [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 juin 2023 et celui des assignations du 14 décembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge