TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 24/00225 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVCE
Minute :
JUGEMENT
Du : 10 Juin 2024
Société SEQENS, SA d’HLM
C/
Monsieur [H] [X]
Madame [S] [M]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 08 Avril 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2024;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
Société SEQENS, SA d’HLM
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Roselyne NGUILU, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR S :
Monsieur [H] [X]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Comparant en personne
Madame [S] [M]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Comparante en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Frédéric CATTONI
M. [H] [X]
Mme [S] [M]
Expédition délivrée le
à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 26 novembre 2020, la SA SEQENS a donné en location à Madame [S]
[M] et Monsieur [H] [X] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 523,87 € outre provisions sur charges.
Le 14 juin 2023, la SA SEQENS a fait délivrer à Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 921,71 € selon décompte arrêté au 6 juin 2023.
Par courrier du 27 mars 2023, la SA SEQENS a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Suivant citation délivrée à étude le 27 décembre 2023, la SA SEQENS a attrait Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SA SEQENS a demandé à la présente juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] à leurs obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;De condamner solidairement Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] au paiement des sommes suivantes :2 978,60 € au titre de l'arriéré locatif outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, majoré de 25%, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 28 décembre 2023, la SA SEQENS a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 8 avril 2024 après un renvoi à la demande des locataires aux fins de solder leur dette.
Lors de l'audience, la SA SEQENS représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 3 avril 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 5 262,48 €. Elle indique qu'il n'y a eu aucun versement depuis la première audience et s'oppose à des délais.
Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X], comparants en personne, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative et demandent au tribunal de leur accorder des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois. Ils indiquent pouvoir verser 1 500 € à la fin du mois d'avril. Ils exposent que la dette est née suite à des blocages de leurs aides auprès de la CAF pendant plusieurs mois, le congé maternité de Madame [S] [M] et l'enchaînement de CDD. Madame [S] [M] explique avoir une promesse d'embauche et que sa date de début a été décalée au 1er mars pour un premier salaire mi-avril. Elle sera payée environ 1 500 €. Monsieur [H] [X] déclare être employé en tant que chauffeur-livreur en CDI mais qu'il rencontre des difficultés avec son employeur qui lui verse seulement 200 € par mois. Il précise également effectuer des livraisons pour Uber Eat et rechercher un emploi plus rémunérateur. Les locataires ajoutent qu'ils vivent dans les lieux avec leur enfant de deux ans.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024.
La présidente a autorisé la production en cours de délibéré d'un décompte actualisé, lequel n'a pas été produit.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 14 juin 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 19) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] le 14 juin 2023, pour un montant principal de 2 921,71 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] ne contestent pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] demandent ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois, en plus du loyer courant.
Néanmoins, considérant l'importance de la dette locative due par Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] ainsi que la faiblesse de leurs ressources et de leur proposition d'apurement, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux (36 mois maximum) et que Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] ne sont donc pas en situation de régler la dette locative. La demande de délais de paiement de Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] sera ainsi écartée.
Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la SA SEQENS, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 4), les locataires sont également tenus solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant.
En l'espèce, la SA SEQENS verse aux débats un décompte arrêté au 3 avril 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 5 262,48 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 341, 28 €, soit une somme totale de 4 921, 20 € hors dépens.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA SEQENS est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [S] [M] et Monsieur
[H] [X] en application des stipulations du bail à verser à la SA SEQENS la somme de 4 921,20 € actualisée au 3 avril 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 921,71 € à compter du 14 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En tout état de cause, il y a lieu d'observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d'occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que la SA SEQENS ne saurait prétendre à cette majoration et sera déboutée de cette demande.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.
Il y a donc lieu de débouter la SA SEQENS de sa demande principale en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de 25 %, et de condamner in solidum Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 juin 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande de la SA SEQENS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SA SEQENS ;
CONSTATE que le contrat signé le 26 novembre 2020 entre la SA SEQENS et Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] concernant les locaux situés [Adresse 5] s'est trouvé de plein droit résilié le 15 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
DEBOUTE Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] de leur demande de délais de paiement ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [S]
[M] et Monsieur [H] [X] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 4121, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE la SA SEQENS à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] à verser à la SA SEQENS la somme de 4 921,20 € actualisée au 3 avril 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 sur la somme de 2 921,71 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DEBOUTE la SA SEQENS de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale du montant du loyer dû majoré de 25 % et FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, au besoin CONDAMNE in solidum Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] à verser à la SA SEQENS ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
Dans l'hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l'autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l'intégralité de l'indemnité d'occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l'autre occupant et jusqu'à son propre départ effectif des lieux ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNE solidairement Madame [S] [M] et Monsieur [H] [X] au
paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 juin 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DEBOUTE la SA SEQENS de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRELA JUGE