TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Isabelle DE LIPSKI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Romain ROSSI LANDI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00251 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3W5C
N° MINUTE :
10 JCP
JUGEMENT
rendu le lundi 10 juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [C] [N], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014
DÉFENDEURS
Monsieur [P] [N], demeurant [Adresse 1]
Madame [I] [N], demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Isabelle DE LIPSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0669
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024001712 du 30/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 10 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00251 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3W5C
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 décembre 2019, Madame [C] [N] a consenti à Monsieur [P] [N] et à Madame [I] [N] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], 1ère étage porte gauche, outre une cave n°9 pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 2020.
Elle leur a fait délivrer un congé pour reprise, par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2022, à effet au 31 décembre 2022.
Elle leur a adressé un courrier le 06 janvier 2023, par lettre simple et recommandée, fixant au 18 janvier 2023 la date de l'état des lieux de sortie, en présence d'un commissaire de justice qui, à cette date, a dressé un procès-verbal aux termes duquel il indique ne pas être parvenu à pénétrer dans l'appartement.
Déplorant le maintien dans les lieux de Monsieur [P] [N] et de Madame [I] [N] au-delà de la date d'effet du congé, Madame [C] [N] les a fait assigner par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir :
la validation du congé signifié le 14 juin 2022,la résiliation du contrat de bail,la condamnation solidaire de Monsieur [P] [N] et Madame [I] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 635,37 euros par mois à compter de la date de la résiliation du contrat,leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La requérante expose, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle a valablement fait délivrer aux locataires un congé pour reprise motivé par la nécessité de loger sa fille qui débute des études supérieures à [Localité 3], que les locataires, en se maintenant dans les lieux au-delà de la date du 31 décembre 2022, en sont devenus occupants sans droit ni titre, que par conséquent, elle est bien fondée à solliciter leur expulsion et leur condamnation à lui verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer actuel, de la provision sur charges et de l'assurance habitation qu'elle règle.
A l'audience du 29 mars 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [C] [N], représentée par son conseil, s'est désistée de sa demande tendant à la résiliation du contrat de bail pour ne maintenir que celle tendant à la validation du congé et à ses conséquences. Elle a admis que les occupants étaient dans une situation difficile.
Monsieur [P] [N] et Madame [I] [N], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il est demandé de :
prononcer la nullité du congé à titre principal,leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux à titre subsidiaire,écarter l'exécution provisoire de la décision.
Ils font valoir que le congé délivré par Madame [C] [N] est nul, cette dernière ne rapportant pas la preuve que sa fille poursuit des études à [Localité 3] et qu'elle doit ainsi la loger. A titre subsidiaire, ils sollicitent l'octroi de délais de 24 mois pour quitter les lieux, eu égard à leur situation financière et familiale puisqu'ils perçoivent tous les deux le RSA, qu'ils ont deux enfants âgés de 7 et 3 ans, que Madame [I] [N] est enceinte d'un troisième enfant, qu’ils ne peuvent ainsi se reloger dans le secteur privé et qu’ils sont toujours en attente de réponse à la suite du dépôt d'une demande de logement social.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition des parties au greffe à la date du 10 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que la requérante ne maintient pas sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail.
Sur la demande de validation du congé
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(…)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
(…)
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
La décision de reprendre le logement pour l'habiter ou le faire habiter par un bénéficiaire visé par la loi constitue en elle-même le motif suffisant et effectif du congé. En outre, La loi n'impose pas au bailleur de justifier du besoin de logement du bénéficiaire.
En l'espèce, Madame [C] [N] a fait délivrer à Monsieur [P] [N] et Madame [I] [N], par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2022 à effet au 31 décembre 2022, un congé pour reprise afin de loger sa fille, Madame [O] [R]-[N], née le 02 novembre 2006, domiciliée [Adresse 2] qui entend poursuivre ses études à [Localité 3].
Elle produit le certificat de scolarité de sa fille pour l'année en cours au lycée privé [4] à [Localité 5] (27) ainsi que des captures d'écran des vœux qu'elle a formés sur la plateforme PARCOURSUP en direction de différentes écoles et universités situées à [Localité 3].
Les défendeurs contestent la validité de ce congé estimant qu'elle ne rapporte pas la preuve que sa fille poursuit des études à [Localité 3].
Il convient néanmoins de considérer que les pièces produites sont de nature à établir la volonté de reprise des lieux loués aux défendeurs, que l'arrivée à expiration du contrat de bail au 31 décembre 2022 impliquait pour la requérante de faire délivrer un congé de manière anticipée par rapport à l’inscription effective de sa fille dans un établissement du supérieur, au risque que le bail soit renouvelé pour trois années supplémentaires sans pouvoir être résilié avant le 31 décembre 2025 alors que sa fille aura débuté ses études, que dès lors, il ne peut lui être opposé l'absence d’inscription effective, y compris au jour de l'audience alors que la clôture de la campagne des desiderata sur PARCOURS SUP était fixée au 04 avril 2024 et qu'ainsi elle ne pouvait en tout état de cause, justifier du succès de ses candidatures.
Le motif du congé ne saurait ainsi être contesté. De plus, le congé délivré respecte les formalités prévues à l'article 15 de la loi susvisée, en ce qu'il mentionne le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire. Enfin, il a été délivré dans le délai de préavis requis, ce qui n'est, au demeurant, pas contesté par les défendeurs.
Ledit congé pour reprise, délivré à Monsieur [P] [N] et à Madame [I] [N] le 14 juin 2022 à effet au 31 décembre 2022 sera donc validé.
Par conséquent, Monsieur [P] [N] et Madame [I] [N], qui ne contestent pas demeurer encore dans les lieux au jour de l'audience, en sont devenus, à compter de cette date, occupants sans droit ni titre. Leur expulsion sera donc ordonnée conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Selon les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, les époux [N] sollicitent l'octroi d'un délai de 24 mois pour quitter les lieux, compte-tenu de leur situation. Ils ont deux enfants nés en 2010 et 2021 et Madame [I] [N] est actuellement enceinte avec un terme de grossesse fixée au 27 juin 2024. Leurs avis d'imposition sur les revenus de 2022 attestent d'un revenu fiscal de référence de 0 euros. Les défendeurs exposent être artisans-bijoutiers et avoir des difficultés à trouver un emploi. Enfin, ils justifient du renouvellement de leur demande de logement social le 06 juillet 2023, qu'ils ont cependant initiée dès 2020. Ils bénéficient de l'aide juridictionnelle totale.
Madame [C] [N] ne conteste pas les difficultés des défendeurs.
Au regard de cette situation, il convient de leur accorder un délai de 10 mois pour quitter les lieux, soit jusqu'au 10 avril 2024.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le montant du loyer actuel, en ce compris la provision sur charge et le montant de l'assurance habitation, s'elève à la somme de 636 euros. Monsieur [P] [N] et Madame [I] [N] seront ainsi condamnés in solidum à verser à Madame [C] [N] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer actuel outre le charges, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [P] [N] et Madame [I] [N], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait, en outre, inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [N] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner Monsieur [P] [N] et Madame [I] [N] in solidum à lui verser la somme de 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.
L'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile et il n'y a pas lieu de l'écarter compte-tenu des délais accordés aux défendeurs pour quitter les lieux.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
CONSTATE que le congé délivré par Madame [C] [N] à Monsieur [P] [N] et Madame [I] [N] le 14 juin 2022 à effet au 31 décembre 2022 est valide,
CONSTATE que Monsieur [P] [N] et Madame [I] [N] sont, en conséquence, occupants sans droit ni titre du logement et de la cave n°9 situés [Adresse 1], 1ère étage porte gauche, depuis le 1er janvier 2023,
ORDONNE à Monsieur [P] [N] et à Madame [I] [N] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans un délai maximal de 10 mois, soit avant 10 avril 2024,
AUTORISE Madame [C] [N], à défaut de libération volontaire dans le délai imparti, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [N] et de Madame [I] [N] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, de l’appartement et de la cave n°9 situés [Adresse 1], 1ère étage porte gauche, avec le concours de la force publique si besoin,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Monsieur [P] [N] et Madame [I] [N], in solidum, à payer à Madame [C] [N] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant, à compter du prononcé de la décision jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion ;
CONDAMNE Monsieur [P] [N] et Madame [I] [N], in solidum, aux dépens de l’instance,
CONDAMNE Monsieur [P] [N] et Madame [I] [N], in solidum, à payer à Monsieur [P] [N] la somme totale de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,
Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.
LE GREFFIERLE JUGE