TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n° 24/503
N° RG 24/00339 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YXVE
2 copies
GROSSE délivrée
le10/06/2024
àMe Albane DEMPTOS-JOURNU
Rendue le DIX JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 06 mai 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
S.N.C. IMMOFI COUSTEAU, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Albane DEMPTOS-JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
S.A.S. FSP I & M, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
défaillante
I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 08 février 2024, la SNC IMMOFI COUSTEAU a fait assigner la SAS FSP I&M devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :
- constater l’absence de créancier inscrit sur le fonds de commerce ;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;
- juger que le bail a été résilité à compter du 27 janvier 2024 ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS FSP I&M et de toute personne se trouvant dans les lieux de son fait, et ce, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui les rendra, ou dans tels lieux au choix de la bailleresse aux frais et risques de la SAS FSP I&M et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues;
- l’autoriser à expulser la SAS FSP I&M des locaux en ayant recours, s’il y a lieu, à l’assistance de la force publique ainsi qu’à un serrurier ;
- condamner la SAS FSP I&M, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 23 732,82 euros TTC, en ce compris la clause pénale et outre les intérêts légaux majorés de 4 points à compter du commandement de payer ;
- condamner la SAS FSP I&M à lui payer une indemnité d’occupation journalière correspondant au loyer de la dernière année de location à compter du 27 janvier 2024 ;
- condamner la SAS FSP I&M au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
La demanderesse expose que, par acte sous seing privé en date du 15 mars 2021, la SCI SERVO a donné à bail à la SAS FSP I&M des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] ; que suivant acte authentique en date du 18 janvier 2022, la SCI SERVO lui a vendu l’immeuble objet du bail ; que la SAS FSP I&M s’abstient de régler ses dettes locatives ; que par acte du 26 décembre 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire qui est resté sans suite.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 mai 2024.
La demanderesse a maintenu ses demandes tout en les actualisant en sollicitant la condamnation de la SAS FSP I&M, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 25 323,81 euros TTC au titre de la dette locative au jour de l’audience (trimestre avril-juin 2024 inclus).
Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la SAS FSP I&M n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.
L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.
II – MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 26 décembre 2023, pour un montant de 18 025,83 euros dont 17 826,77 euros de dettes locatives et 199,06 euros au titre du coût de l’acte ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette et de justifier de l’assurance locative dans le délai ci-dessus prescrit ;
- que selon décompte versé aux débats la dette locative s’établissait au 1er avril 2024 à la somme de 25 323,81 euros au titre des loyers et charges impayés (trimestre avril-juin 2024 inclus).
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 27 janvier 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc:
- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS FSP I&M , de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;
- de condamner la SAS FSP I&M à payer à la SNC IMMOFI COUSTEAU la somme provisionnelle de 25 323,81 euros au titre des loyers, des indemnités d'occupation et des charges impayés arrêtés au 1er avril 2024 (trimestre avril-juin 2024 inclus) , et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable ;
- de dire que cette dernière somme sera assortie des intérêts au taux légal, seul taux non sérieusement contestable, à compter du commandement de payer délivré le 26 décembre 2023 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;
- de dire qu'à compter du 27 janvier 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, la SAS FSP I&M est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 3 748,52/ 3 = 1 249,51 euros et de la condamner au paiement de cette somme à compter du 1erjuillet 2024.
Les demandes tendant à la majoration de 10 % des sommes dues et à l’application d’un intérêt de retard majoré de 4 points seront rejetées, ces clauses du contrat de bail s’apparentant à des clauses pénales susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.
Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SAS FSP I&M , les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SNC IMMOFI COUSTEAU et la SAS FSP I&M ;
DIT qu'à compter du 17 janvier 2024, la SAS FSP I&M est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation ;
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS FSP I&M, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;
CONDAMNE la SAS FSP I&M à payer à la SNC IMMOFI COUSTEAU :
1°) au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges dûs au 1er avril 2024 (trimestre avril-juin 2024 inclus), la somme provisionnelle de 25 323,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 26 décembre 2023 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;
2°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 1 249,51 euros euros par mois à compter du 1er juillet 2024 ;
DEBOUTE la SNC IMMOFI COUSTEAU du surplus de ses demandes ;
AUTORISE la SNC IMMOFI COUSTEAU à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SAS FSP I&M ;
CONDAMNE la SAS FSP I&M aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, et la condamne à payer à la SNC IMMOFI COUSTEAU la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,