TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 8]
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REFERENCES : N° RG 24/00823 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YX7E
Minute :
JUGEMENT
Du : 10 Juin 2024
Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 3]
Représenté par son syndic : Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN (GTB), SARL
C/
Monsieur [O] [L]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 08 Avril 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2024;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier;
ENTRE :
DEMANDEUR :
Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 3]
Représenté par son syndic : Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN (GTB), SARL
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représenté par Me Yohanna WEIZMANN, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Rim JEBLI, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [O] [L]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Non comparant
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Yohanna WEIZMANN
M. [O] [L]
Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [O] [L] est propriétaire des lots n°22, 48, 111 dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3].
Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL Gestion Transaction de Bien (GTB), a fait assigner Monsieur [O] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l'exécution provisoire :
2 351,27 € au titre des charges de copropriété et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juin 2023 ; 3 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 2 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance. L'affaire a été examinée à l'audience du 8 avril 2024.
Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes. Il précise qu'il s'agit d'une première procédure contre ce copropriétaire. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que Monsieur [O] [L] n'a pas payé régulièrement les charges de copropriété depuis 2019 malgré diverses relances, notamment mises en demeure de payer des 9 juin, 13 juillet et 31 août 2023.
Monsieur [O] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES
En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] verse aux débats :
la fiche d'immeuble,les procès-verbaux des assemblées générales en date des 24 juin 2019, 7 avril 2021, 11 septembre 2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés (1er janvier – 31 décembre 2018, 1er janvier – 31 décembre 2019, 1er janvier – 31 décembre 2020, 1er janvier – 31 décembre 2021, 1er janvier – 31 décembre 2022), du budget prévisionnel de l'exercice 2024 suivant et adoption de travaux ; l'extrait de compte du copropriétaire du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2024 et le compte de copropriété pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, les appels de charges et travaux pour la période du 30 janvier 2023 au 1er janvier 2024, appel de charge du 1er trimestre 2024 inclus,les mises en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 janvier 2022, 14 février 2022, 20 avril 2022, 25 juillet 2022, 10 août 2022, 14 juin 2023, 19 juillet 2023, 31 août 2023.Il convient de déduire les frais de recouvrement du principal dû, lesquels seront examinés ci-après, soit la somme totale de 960 €.
Il ressort ainsi de ces documents que Monsieur [O] [L] reste devoir la somme de 1 391,27 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er trimestre 2019 au 1er trimestre 2024, appel de provisions du 1er trimestre 2024 inclus.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023, date de présentation de la mise en demeure.
SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT
Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :
les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve.
Sur la mise en demeure et les lettres de relance
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] produit les lettres de mise en demeure et relance des 24 janvier 2022, 14 février 2022, 20 avril 2022, 25 juillet 2022, 10 août 2022, 14 juin 2023, 19 juillet 2023, 31 août 2023. Les autres courriers présents au dossier ne seront pas retenus en l'absence de production de leur accusé de réception.
Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.
Cependant, faute pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de produire le contrat de syndic prévoyant le coût à la charge du copropriétaire défaillant pour ce type de prestations dont le coût ne pourra être évalué à plus de 7, 62 € par courrier recommandé, la demande sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 60,96 €, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les frais de transmission du dossier à l'avocat
Le demandeur inclut dans son décompte des frais de « transmission dossier avocat », qui seraient selon lui des frais nécessaires et ne seraient pas comptés dans les frais irrépétibles.
Cependant, il ressort de la lecture des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu'entendus par ce texte.
Si la liste des frais exposés par le syndicat n'est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n'aurait pas posé une telle restriction s'il avait considéré que d'autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n'inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d'un protocole d'accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d'hypothèque, le dépôt d'une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d'autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.
Il n'est pas justifié en l'espèce que la remise du dossier à l'avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles, ni même du contrat de syndic sur le fondement duquel ces frais seraient susceptibles d'être réclamés.
Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « transmission dossier avocat » dans les frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.
SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS
L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [O] [L] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 200,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [O] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 300,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL Gestion Transaction de Bien (GTB), la somme de 1 391,27 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2019 au 1er trimestre 2024, appel de provisions du 1er trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023, date de la mise en demeure ;
CONDAMNE Monsieur [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL Gestion Transaction de Bien (GTB), la somme de 60, 96 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL Gestion Transaction de Bien (GTB), la somme de 200,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL Gestion Transaction de Bien (GTB), de ses autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Monsieur [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL Gestion Transaction de Bien (GTB) la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Monsieur [O] [L] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
LA GREFFIÈRELA JUGE