TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 9]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 10]
REFERENCES : N° RG 24/00988 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYZE
Minute :
JUGEMENT
Du : 10 Juin 2024
Monsieur [X] [Z] [D]
Madame [R] [H] épouse [D]
C/
Madame [L] [U] [G] [O]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 08 Avril 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2024;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;
ENTRE :
DEMANDEURS :
Monsieur [X] [Z] [D]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représente par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me SLIMANI Halima, avocat au barreau de PARIS
Madame [R] [H] épouse [D]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représente par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me SLIMANI Halima, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [L] [U] [G] [O]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Comparante en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Isabelle HUGUES
Mme [L] [U] [G] [O]
Expédition délivrée le
à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 31 juillet 2022, Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] ont donné en location à Madame [L] [U] [G] [O] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 819,72 €, outre provisions sur charges de 40,00 €.
Le 24 juillet 2023, Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] ont fait délivrer à Madame [L] [U] [G] [O] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 020,92 € selon décompte arrêté au mois de juillet 2023.
Par notification électronique du 25 juillet 2023, Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à personne le 19 janvier 2024, Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] ont attrait Madame [L] [U] [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] ont demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Madame [L] [U] [G] [O] à ses obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Madame [L] [U] [G] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D], aux frais et aux risques et périls de Madame [L] [U] [G] [O] ;De condamner Madame [L] [U] [G] [O] au paiement des sommes suivantes :8 677,63 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 23 janvier 2024, Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse
[D] ont notifié leur acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 8 avril 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 28 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 9 615,55 €. Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] font valoir qu'il n'y a eu que deux paiements depuis le mois de décembre 2022 hormis les versements de l'APL par la CAF. Ils indiquent être retraités.
Madame [L] [U] [G] [O], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle expose que la dette est due à la séparation avec son ex conjoint suite à laquelle elle a dû se mettre en disponibilité pour s'occuper de ses enfants et n'a pas eu de ressources durant un an. Elle indique percevoir des indemnités chômage d'un montant d'environ 910 €, et que le père des enfants ne verse pas de contribution. Elle déclare attendre les résultats du concours d'infirmière et qu'elle va effectuer des vacations de nuit à compter du mois de mai.
Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] déclarent s'opposer aux délais de paiement sollicités.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Elle reprend les informations données à l'audience par Madame [L] [U] [G] [O]. Il est indiqué qu'un FSL pourrait être envisagé.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 24 juillet 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 8) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [L] [U] [G] [O] le 24 juillet 2023, pour un montant principal de 6 020,92 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Madame [L] [U] [G] [O] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Madame [L] [U] [G] [O] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.
Néanmoins, considérant l'importance de la dette locative due par Madame [L] [U] [G] [O], son ancienneté (depuis décembre 2022) ainsi que la faiblesse de ses ressources, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Madame [L] [U] [G] [O] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. L'octroi d'un FSL n'est pas certain ni le montant qui pourrait être alloué. Un travail sur un relogement adapté à ses ressources apparaît plus adéquat.
La demande de délais de paiement de Madame [L] [U] [G] [O] sera ainsi écartée.
Madame [L] [U] [G] [O] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [L] [U] [G] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [L] [U] [G] [O].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] versent aux débats un décompte arrêté au 28 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 9 615,55 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Madame [L] [U] [G] [O] en application des stipulations du bail à verser à Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] la somme de 9 615,55 € actualisée au 28 mars 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 6 020,92 € à compter du 24 juillet 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Madame [L] [U] [G] [O] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 887,64 €.
Il y a donc lieu de condamner Madame [L] [U] [G] [O] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 887,64 € en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [U] [G] [O] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [L] [U] [G] [O] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] ;
CONSTATE que le contrat signé le 31 juillet 2022 entre Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] et Madame [L] [U] [G] [O] concernant les locaux situés [Adresse 5] s'est trouvé de plein droit résilié le 25 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [L] [U] [G] [O] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [L] [U] [G] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [L] [U] [G] [O] à verser à Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] la somme de 9 615,55 € actualisée au 28 mars 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 sur la somme de 6 020,92 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [L] [U] [G] [O] à la somme mensuelle de 887,64 €, et au besoin CONDAMNE Madame [L] [U] [G] [O] à verser à Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNE Madame [L] [U] [G] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 juillet 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE Madame [L] [U] [G] [O] à verser à Monsieur [X] [Z] [D] et Madame [R] [H] épouse [D] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRELA JUGE