TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 9]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/01906 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5QB
Minute :
JUGEMENT
Du : 10 Juin 2024
Syndicat des Copropriétaires del’Immeuble [Adresse 12]
Représenté par son syndic : Société FONCIA VAL DE MARNE, SAS
C/
Monsieur [E], [F] [P]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 08 Avril 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2024
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier;
ENTRE :
DEMANDEUR :
Syndicat des Copropriétaires del’Immeuble [Adresse 12]
Représenté par son syndic : Société FONCIA VAL DE MARNE, SAS
[Adresse 3]
[Localité 10]
Représenté par Me Harry ORHON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE
Substitué par Me Héla KACEM, avocay au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [E], [F] [P]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Non comparant
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Harry ORHON
M. [E], [F] [P]
Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [E] [F] [P] est propriétaire des lots n°28 et 84 dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 4].
Par acte de commissaire de justice délivré à personne en date du 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12], représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE MARNE, a fait assigner Monsieur [E] [F] [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l'exécution provisoire :
2 736,90 € au titre des charges de copropriété et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 août 2023 ou de la sommation de payer en date du 7 novembre 2023 ou de l'assignation du 23 février 2024, et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l'article 13432 du code civil ; 2 500,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance. L'affaire a été examinée à l'audience du 8 avril 2024.
Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes. Il n'actualise pas la dette en raison de l'absence du défendeur mais précise à titre d'information qu'elle a augmenté depuis l'assignation et s'élève désormais à la somme de 3 189, 88 €.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] fait valoir que Monsieur [E] [F] [P] n'a pas payé les charges de copropriété depuis son acquisition du bien immobilier malgré diverses relances, notamment un courrier de mise en demeure de payer du 9 août 2023 et un commandement de payer les charges de copropriété délivré à personne en date du 7 novembre 2023.
Monsieur [E] [F] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES
En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] verse aux débats :
l'attestation de vente en date du 30 mai 2023 établie par maître [U] [S], notaire,les appels de charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 31 mars 2024,les relevés individuels de charges du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,les procès-verbaux des assemblées générales en date des 3 octobre 2022 et 2 octobre 2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés (1er avril 2021 – 31 mars 2022, 1er avril 2022 – 31 mars 2023), ajustement du budget prévisionnel 1er avril 2022 – 31 mars 2023, du budget prévisionnel des exercices 1er avril 2023 – 31 mars 2024 et 1er avril 2024 – 31 mars 2025 suivants et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 20 juin 2023 au 1er trimestre 2024 inclus ; la mise en demeure du 9 août 2023 ;le commandement de payer du 7 novembre 2023 ;les contrats de syndic signés les 3 octobre 2022 et 2 octobre 2023.Il convient de déduire du principal les frais de recouvrement d'un montant total de 1 043, 64 € qui seront examinés ci-après.
Il ressort de ces documents que Monsieur [E] [F] [P] reste devoir la somme de 1 693,26 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 2e trimestre 2023 au 1er trimestre 2024, appel de provisions du 1er trimestre 2024 inclus.
Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 700, 19 € à compter du 18 août 2023, date de remise de la mise en demeure et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT
Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :
les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve.
Sur la mise en demeure et les lettres de relance
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] produit la mise en demeure du 9 août 2023 remise le 18 août 2023.
Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.
La lettre de relance en date du 6 septembre 2023 ne sera quant à elle pas retenue en l'absence de justificatif de son envoi et sa remise effectifs.
La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 45,00 €.
Sur les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice
Les frais de « constitution du dossier transmis à l'huissier » et « constitution du dossier transmis à l'avocat » d'un montant de 420 € chacun relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.
En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu'entendus par ce texte.
Si la liste des frais exposés par le syndicat n'est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n'aurait pas posé une telle restriction s'il avait considéré que d'autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n'inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d'un protocole d'accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d'hypothèque, le dépôt d'une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d'autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.
Il n'est pas justifié en l'espèce que la remise du dossier au commissaire de justice de justice et à l'avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.
Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « constitution du dossier remis à l'huissier » et « constitution du dossier transmis à l'avocat » dans les frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.
Sur les frais de commissaire de justice
Le commandement de payer en date du 7 novembre 2023 sera imputé au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 125,21 €.
SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS
L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [E] [F] [P] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 200,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS
La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil, à compter de l'assignation s'agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [E] [F] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 300,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [E] [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12] situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE MARNE, la somme de 1 693,26 € au titre des charges de copropriété pour la période du 2e trimestre 2023 au 1er trimestre 2024, appel de provisions du 1er trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 700, 19 € à compter du 18 août 2023, date de remise de la mise en demeure et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [E] [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12], représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE MARNE, la somme de 170, 21 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [E] [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12], représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE MARNE, la somme de 200,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, à compter de l'assignation s'agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12],
[Localité 8] situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE MARNE de ses autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Monsieur [E] [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 12], représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE MARNE, la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [F] [P] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
LA GREFFIÈRELA JUGE