TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [U] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Sophie NAYROLLES
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03202 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MHZ
N° MINUTE : 2
JUGEMENT
rendu le 11 juillet 2024
DEMANDERESSE
Association [3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sophie NAYROLLES, avocat au barreau de MONTPELLIER,
DÉFENDEUR
Monsieur [U] [C], demeurant Résidence sociale [4] [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 juin 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03202 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MHZ
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 2 avril 2021, l'association [3] a donné en location à Monsieur [U] [C] un appartement à usage d'habitation en résidence sociale, situé au [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 466,23 euros.
Suspectant un abandon du logement, l'association [3] a été autorisée par ordonnance du 27 septembre 2023 à faire procéder à un constat de commissaire de justice, lequel a été effectué en date du 25 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, l'association [3] a fait assigner Monsieur [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant, aux fins de voir :
- constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties au motif, à titre principal, de l'abandon du logement, et subsidiairement suite en raison de l'acquisition de la clause résolutoire pour impayés de redevance,
- l'autoriser à reprendre sans délai possession des lieux, à défaut ordonner l'expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, avec séquestration des meubles, et le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à celui de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer 7279,63 euros au 19 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris les frais de notification par courrier avec AR, d'assignation et de constat de commissaire de justice.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.
A l'audience, l'association [3], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle n'a pas actualisé à l'audience le montant de sa créance, ni communique de décompte récent.
Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherche infructueuse en application de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [U] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [U] [C] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
Il est admis que la notion d'abandon de domicile implique, d'une part, la volonté du preneur de quitter définitivement le logement, sans aucune intention d'y revenir (départ irréversible des lieux) et, d'autre part, un départ imposé, exclusif de toute concertation avec celui ou ceux qui restent dans les lieux (absence de départ préparé et organisé).
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
En l'espèce, l'article 7 4° du contrat de résidence dispose que " le résident s'engage à occuper personnellement et de manière effective le logement. Il devra obligatoirement avertir le responsable d'hébergement (…) de toute absence d'une durée supérieure à un mois (…) ". L'article 13 du même contrat ajoute que " l'abandon des locaux et le décès du résident constituent des causes de résiliation de plein droit du contrat ".
Or, le constat de commissaire de justice du 25 octobre 2023 mentionne que " selon les voisins à l'étage, le logement n'(est) plus occupé depuis un moment ". En outre, il relève que " l'appartement est entièrement vide, outre le petit débarras (…) où s'entassent quelques effets dans des sacs jetés pèle mêle. Sont encore présents, à l'état d'abandon, une petite table et un petit réfrigérateur (…) qui ne semble plus fonctionner. Il n'existe aucun autre meuble ". En ce sens, dans une attestation du 19 juin 2023 ayant valeur de simple de renseignement, le responsable de la structure indique que " le loyer n'est pas payé depuis le mois de janvier 2023 (…). Monsieur [U] [C] est parti sans donner signe de vie ".
Ces éléments confirment que Monsieur [U] [C] a quitté définitivement les lieux, l'appartement étant dépourvu de tout meuble pour y résider, et que son départ n'a été aucunement concerté avec son entourage puisque ni ses voisins d'étage ni le responsable de la structure n'en ont été informés, ceci constituant une violation manifeste du contrat de résidence et du règlement intérieur. Ce manquement en violation des règles d'attribution des chambres du foyer-logement, est suffisamment grave pour justifier de la résiliation du contrat de résidence à compter du présent jugement.
Par conséquent, il convient de constater la résiliation du contrat de résidence et d'autoriser la reprise des lieux par l'association [3] et de déclarer les biens abandonnés.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement
Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L'article 5 du même code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
En l'espèce, l'association [3] sollicite dans son acte introductif le paiement de la somme de 7279,63 euros au titre de l'impayé de redevances, créance qu'elle n'a pas actualisée à l'audience utile. Elle produit un décompte en date du 19 février 2024 montrant un solde débiteur de 7279,63 euros, échéance d'octobre 2023 incluse et après déduction du montant du dépôt de garantie. Le défendeur n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme au titre de l'arriéré de redevances et charges. Les intérêts au taux légal courront à compter de la première mise en demeure avec AR, soit le 5 mai 2022 (pli avisé non réclamé).
Sur les demandes accessoires
Monsieur [U] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des mises en demeure avec AR, du constat de commissaire de justice et de l'assignation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant, publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu entre l'association [3] et Monsieur [U] [C] portant sur un logement situé [Adresse 2] ;
AUTORISE l'association [3] à procéder à la reprise du logement,
DIT que l'association [3] pourra procéder à la reprise des lieux dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement,
COMMET tout commissaire de justice de son choix pour pénétrer dans les lieux et effectuer les diligences nécessaires, avec l'aide si besoin d'un serrurier et des forces de police, ou à défaut de deux témoins majeurs,
DECLARE abandonnés les biens n'ayant pas de valeur marchande, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui seraient susceptibles d'être trouvés dans les lieux qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice,
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [U] [C] à verser à l'association [3] la somme de 7279,63 euros d'impayés de redevances et charges, après déduction du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2022 ;
CONDAMNE Monsieur [U] [C] à verser à l'association [3] une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [U] [C] aux dépens, en ce compris le coût des mises en demeure avec AR, du constat de commissaire de justice et de l'assignation ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge.