TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [U] [B] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/04036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TMN
N° MINUTE : 4
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDEUR
Monsieur [U] [B] [X], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TMN
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 22 décembre 2022, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a donné à bail à Monsieur Monsieur [U] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 555,68 euros, outre 120 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 2192,83 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 2 janvier 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, la RIVP a fait assigner en référé Monsieur Monsieur [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [X] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- dire que Monsieur [U] [X] devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,
- condamner Monsieur [U] [X] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2024, soit la somme de 3645,42 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et de l’audience pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [U] [X] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.
A cette audience la RIVP, représentée par son conseil, a maintenu les demandes de son acte introductif et a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 5836,70 euros. Elle a indiqué que le dernier versement date de décembre 2023. Elle s’est en conséquence opposée à toute suspension des effets de la clause résolutoire comme à tout délais de paiement.
Comparant en personne, Monsieur [U] [X] a reconnu la dette qu’il a expliqué par une baisse de ses revenus en 2022. Il a fait état de revenus de 2183,77 euros qu’il a justifié à l’audience en présentant un bulletin de paie pour avril 2024. Il a exposé par ailleurs être tenu au remboursement de mensualités de crédits à hauteur de 1800 euros par mois mais a précisé qu’il aura terminé de les rembourser ce mois de juin 2024. Il a expliqué en outre qu’il héberge à son domicile sa fille vivant en Guyane pour des séjours de vacances. Dans ce contexte, il a sollicité le bénéfice de délais de paiement et s’est proposé d’effectuer des versements de 300 euros par mois en sus du loyer. Il a enfin sollicité les plus larges délais pour quitter les lieux dans le cas où une décision d’expulsion serait prise à son encontre.
La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 mars 2024.
En conséquence, l’action introduite par la RIVP est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
En l’espèce, le bail signé par les parties le 22 décembre 2022 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 4 janvier 2024 pour la somme en principal de 2192,83 euros.
Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 4 mars 2024.
Si, conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat si celui-ci a repris le paiement des loyers courants (cette condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), il sera relevé en l’espèce qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis décembre 2023, les loyers courants n’étant donc pas réglés. Dans ce contexte, le bailleur a refusé que les effets de la clasue résolutoire puissent être suspendus.
Par suite, Monsieur [U] [X] étant sans droit ni titre depuis le 5 mars 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [U] [X] n’apporte aucun élément aux débats de nature à justifier d’une recherche éventuelle de logement, dans le parc social ou privé, même récente.Il n’a en outre pas exécuté son obligation de paiement du loyer depuis décembre 2023, même partiellement. Il expose à l’audience, sans toutefois en justifier, qu’il héberge son enfant sous le régime de la garde alternée mais tout en précisant que ce dernier est à la charge effective de sa mère et réside en Guyane. Il bénéficiera enfin des délais prévus aux articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
En conséquence, la demande de Monsieur [U] [X] sera rejetée.
Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
Monsieur [U] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce la RIVP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [U] [X] restait devoir la somme de 5836,70 euros à la date du 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 796,26 euros le 6 décembre 2023). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.
Pour la somme au principal, Monsieur [U] [X] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.
Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 5836,70 euros arrêtée au 11 juin 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2192,83 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [U] [X] sera également condamné au paiement à compter du 12 juin 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de délais de paiement de l’arriéré locatif
Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.
En l'espèce, il sera relevé qu’aucun versement n’a été effectué au titre des loyers depuis décembre 2023, même partiellement, ce qui conduit à douter de l’intention réelle du locataire à honorer son engagement. En outre, si Monsieur [U] [X] indique être en capacité d’apurer progressivement sa dette locative à hauteur de versements de 300 euros par mois, au motif que ses remboursements de crédits de 1800 euros par mois se termineraient en juin 2024, il n’apporte aucun élément pour l’étayer. Dans ce contexte, son niveau d’endettement paraît en l’état incompatible avec la possibilité de resepcter durablement un échéancier en remboursement de l‘arriéré locatif compte tenu de son niveau de revenus et du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation qui courre jusqu’au départ effectif des lieux.
En conséquence, la demande de Monsieur [U] [X] sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [X] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notifcation à la Préfecture.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2022 entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) et Monsieur [U] [X], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 4 mars 2024 ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
DISONS qu’à défaut pourMonsieur [U] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [X] à payer à la RIVP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 796,26 euros le 28 décembre 2023) la somme de 5836,70 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 2192,83 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [X] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit la somme de 729,54 euros en mai 2024), à compter du 12 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNONS Monsieur Monsieur [U] [X] à verser à la RIVP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection