TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
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1/1/2 resp profess du drt
N° RG 22/04043 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CWLKL
N° MINUTE :
Assignation du :
10 Mars 2022
17 Mars 2022
25 Mars 2022
JUGEMENT
rendu le 12 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. LES ANGES
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Maître Jean-Marc ALBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1592
DÉFENDERESSES
S.E.L.A.R.L. [M] [Y] ET [K] [T]
[Adresse 1]
[Localité 4]
S.A. MMA IARD
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentées par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0848, et par la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Société LACOURTE ET ASSOCIES
[Adresse 6]
[Localité 9]
représentées par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848,
Décision du 12 Juin 2024
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 22/04043 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLKL
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Benoît CHAMOUARD, Premier Vice-Président adjoint,
Président de formation,
Monsieur Eric MADRE, Juge
Madame Lucie LETOMBE, Juge
Assesseurs,
assistés de Gilles ARCAS, Greffier
DEBATS
A l’audience du 15 Mai 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Benoît CHAMOUARD, et Madame Lucie LETOMBE magistrats rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Signé par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Président, et par Monsieur Gilles ARCAS, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 31 janvier 2013, la SCI Les Anges a fait l’acquisition auprès des consorts [F] d’une maison d’habitation dénommée « [Adresse 11] », au prix de 950 000 €, dont la désignation était la suivante :
« Sur la commune de [Localité 10] (GIRONDE) [Adresse 5] : Une maison d’habitation en bois dénommée « [Adresse 11] composée d’un simple rez-de-chaussée comprenant salon, salle à manger, cuisine, trois chambres, salle de bains, w.c., dépendance en bois comprenant une chambre salle de bains avec w.c, buanderie, garage »
L’acte authentique a été rédigé par Maître [D] [T], membre de la SCP [D] [T], [M] [Y], et [K] [T] aux droits de laquelle vient la SELARL [M] [Y] et [K] [T].
La société Lacourte et Associés assistait la SCI Les Anges.
Au cours de l’année 2020, la SCI Les Anges a sollicité une autorisation administrative afin de pouvoir rénover et aménager la dépendance en bois figurant à l’acte de vente.
Par courrier du 5 octobre 2022, la mairie du [Localité 10] a indiqué à la SCI Les Anges que les travaux ne pouvaient être réalisés puisque le bâtiment et le garage n’étaient pas conformes en termes d’implantation et qu’aucune régularisation n’était possible.
C’est dans ce contexte que, par actes des 10, 17 et 25 mars 2022, la SCI Les Anges a fait assigner la SELARL [M] [Y] et [K] [T], la société Lacourte et Associés devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir engager leur responsabilité civile professionnelle, et la société MMA Iard en garantie.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 17 mai 2023, la SCI Les Anges demande au tribunal de :
- condamner in solidum la SELARL [M] [Y] et [K] [T], la société Lacourte et Associés, et la société MMA Iard à lui verser la somme de 700 000 €,
- les condamner chacune à lui verser la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du même code.
La SCI Les Anges soutient que les notaires ont manqué à leur devoir de conseil en omettant de les informer sur l’irrégularité de la construction de la dépendance et sur les conséquences préjudiciables. Elle expose que les défenderesses auraient dû s’enquérir d’informations complémentaires relatives à la construction de la dépendance qui a été construite en méconnaissance des règles d’urbanisme, sans permis de construire, ou, au moins, attirer son attention sur ce point, d’autant que les vendeurs n’ont pas mentionné ces travaux dans l’acte de vente.
Elle ajoute que :
- la dépendance ne figurait pas sur les actes de vente de 1945 et 1948 et le diagnostic de performance énergétique a conclu qu’elle avait été construite après 2000, de sorte que les notaires auraient pu en déduire qu’elle avait été érigée à une époque où il était nécessaire d’obtenir un permis de construire,
- il ne peut être déduit de la déclaration de travaux de 2002 que la dépendance avait été régulièrement construite, car elle ne portait pas sur celle-ci,
- dès 2012, soit avant la vente, le PLU permettait de constructions de 85m2,
- les plans cadastraux de 1958 et de 2012 permettent de constater que la dépendance litigieuse avait doublé de volume.
Elle explique que, par la faute des notaires, la mairie du [Localité 10] n’a pas fait droit à sa demande de travaux d’aménagement de la dépendance qui devait permettre d’accueillir sa famille.
Elle fait valoir que, selon l’expertise qu’elle a fait diligenter, son préjudice a été chiffré ainsi :
- 400 000 € au titre de l’impossibilité de réaliser des travaux d’aménagement,
- 300 000 € au titre de l’impossibilité de reconstruire la dépendance à l’identique.
Suivant conclusions signifiées le 10 mai 2023, la SELARL [M] [Y] et [K] [T], et la société MMA Iard demandent au tribunal de :
- débouter la SCI Les Anges de ses demandes,
- subsidiairement, écarter l’exécution provisoire,
- condamner la SCI Les Anges à leur verser une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du même code.
La SELARL [M] [Y] et [K] [T], et la société MMA Iard contestent toute faute du notaire, soutenant que :
- l’acte de vente précise les travaux qui ont été réalisés par les vendeurs sans autorisation, de sorte que l’acte comporte un paragraphe sur les conséquences juridiques en résultant,
- la SCI Les Anges n’a pas averti le notaire que son achat était subordonné à la possibilité d’entreprendre des travaux de la dépendance,
- le notaire n’a pas à vérifier, lors d’une vente, les autorisations administratives pour les éléments bâtis sur le bien vendu,
- le notaire ne pouvait suspecter une telle irrégularité dans la déclaration préalable de 2002 puisque la commune n’a émis aucune difficulté lors de son examen,
- ni la comparaison des plans de cadastre de 1958 et 2012, ni le DPE qui a conclu que la dépendance avait été construite après 2000, ne pouvaient davantage permettre au notaire de déceler l’irrégularité de la construction du cabanon.
Elles ajoutent que l’impossibilité pour la SCI de réaliser son projet n’est pas liée à la prétendue faute du notaire et au défaut d’autorisation administrative ab initio de construction de la dépendance, mais résulte du fait que celle-ci n’est pas conforme aux règles actuelles du PLU.
Elles exposent que la demanderesse ne justifie pas du préjudice allégué ni en son montant, ni en son principe, puisque seul le vendeur peut être condamné à indemniser l’acquéreur de la moindre valeur du bien acquis. Elles précisent que, même informée de l’irrégularité de la construction du cabanon, la SCI Les Anges aurait tout de même acquis le bien, au regard du marché immobilier très tendu au Cap Ferret et du fait qu’elle avait conclu l’acte de vente tout en sachant que certains travaux avaient été réalisés sans autorisations administratives.
Suivant conclusions signifiées le 14 avril 2023, la société Lacourte et Associés demande au tribunal de :
- débouter la SCI Les Anges de ses demandes,
- écarter l’exécution provisoire,
- condamner la SCI Les Anges à lui verser une indemnité de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du même code.
La société Lacourte et Associés soutient n’avoir commis aucune faute, en ce que :
- les vendeurs n’ont pas effectué de déclarations à l’acte de vente concernant la dépendance et le notaire n’avait aucun moyen de déceler l’irrégularité de sa construction,
- en tout état de cause, le notaire a satisfait à son obligation de conseil en insérant dans l’acte de vente une clause mentionnant les conséquences juridiques pour les travaux irréguliers déclarés par les vendeurs,
- le notaire n’a pas à rechercher la régularité des constructions sur le bien vendu, alors qu’il n’était pas informé du projet de travaux de la demanderesse.
Elle souligne que la demanderesse ne précise pas à quelle date le cabanon a été construit et quelle était la législation applicable à cette époque, ni quelle déclaration de travaux elle a déposé auprès de la mairie.
Elle conclut que le préjudice allégué correspond à une réfaction du prix de vente qui ne peut incomber au notaire, et que, même si un permis de construire avait été délivré pour la construction du cabanon, la demanderesse ne démontre pas qu’elle aurait pu réaliser les travaux envisagés au regard du PLU en vigueur en 2020.
Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme le permet l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la mise en état a été prononcée le 29 juin 2023 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.
A l'audience du 15 mai 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2024, date du présent jugement.
MOTIVATION
Sur la responsabilité des notaires
Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe.
En particulier, si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.
C’est au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation d’information et de conseil.
Au cas présent, il ressort des pièces produites que :
- les vendeurs avaient signalé dans l’acte de vente du 31 janvier 2013 l’existence de travaux effectués sur la maison principale n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation administrative,
- la dépendance litigieuse n’apparaît pas dans la description du bien vendu dans les actes de vente précédents datant de 1945 et 1948,
- la déclaration de travaux du 3 juin 2002 annexée à l’acte de vente ne portait que sur une extension de la maison principale, et non sur la construction de la dépendance.
Ainsi, l’ensemble de ces éléments aurait dû conduire les notaires à attirer l’attention de la SCI Les Anges sur la potentielle irrégularité de la construction de la dépendance en bois.
Or, les notaires défendeurs ne démontrent pas s’être acquittés de leur obligation de conseil à cet endroit.
Dès lors, par ce manquement à leur devoir de conseil, la SELARL [M] [Y] et [K] [T] et la société Lacourte et Associés ont commis une faute susceptible d’engager leur responsabilité.
Toutefois, la demanderesse ne justifie pas du préjudice allégué, qui ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas conclure l’acte de vente ou à des conditions différentes que celles résultant de l’acte du 31 janvier 2013.
En effet, la SCI Les Anges échoue à démontrer que, mieux informée par les notaires de l’irrégularité de la construction de la dépendance, elle aurait renoncé à acquérir le bien en l’état ou en aurait négocié le prix, dans la mesure où elle a accepté de conclure l’acte de vente litigieux au prix convenu avec les vendeurs alors même qu’elle avait déjà connaissance de plusieurs constructions et travaux non déclarés effectués sur le bâtiment principal.
Dès lors, la SCI Les Anges sera déboutée de ses demandes indemnitaires.
Sur les demandes accessoires
La SCI Les Anges, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du même code.
Il convient en outre d’allouer à la SELARL [M] [Y] et [K] [T], et la société MMA Iard, d’une part, et à la société Lacourte et Associés, d’autre part, une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du même code d’un montant de 1 500 € chacune.
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
Déboute la SCI Les Anges de ses demandes ;
Condamne la SCI Les Anges aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Les Anges à payer à la SELARL [M] [Y] et [K] [T] et à la société MMA Iard la somme totale de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Les Anges à payer à la société Lacourte et Associés la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Fait et jugé à Paris le 12 Juin 2024
Le GreffierLe Président
G. ARCASB. CHAMOUARD