Décision du 12 Juin 2024
Minute n° 24/155
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 12 Juin 2024
:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:
Rôle N° RG 23/00024 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XJMI
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ÎLE DE FRANCE
[Adresse 63]
représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [K] [E]
[Adresse 96]
représentée par Maître Bruce AOUDAI, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [O] [F]
[Adresse 94]
représenté par Maître Bruce AOUDAI, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANT :
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 90]
[Localité 98]
représentée par Mesdames [Z] [W] et [S] [G], commissaires du Gouvernement
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux :18 octobre 2023
Date des débats : 06 décembre 2023; 07 février 2024 ; 06 mars 2024, 24 avril 2024
Date de mise à disposition : 12 juin 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [O] [F] et Madame [K] [E] étaient propriétaires des lots n°39 et n°65 dans le bâtiment 2 au sein des immeubles en copropriété situé [Adresse 23] à [Localité 110] (93), sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 86], d’une superficie de 2078 m².
L’utilité publique de l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 86] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l’établissement Public Foncier île de France (ci-après dénommé l’EPFIF) ont été déclarées par arrêté préfectoral n° 2021-2270 en date du 8 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L.511-1 et suivants du code de l’expropriation, dans le cadre d’une opération d’expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Les lots n°39 et 65, appartenant aux défendeurs consistaient en un appartement d’une surface de 14 m² et une cave. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 18 octobre 2023, annexé à la présente décision. Toutefois, le jour du transport, les lieux étaient murés et les biens des consorts [F]-[E] n’ont pas pu être visités.
Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 7 juillet 2022 au profit de l’EPFIF.
L’EPFIF a notifié le 04 août 2022 son offre d’indemnisation aux consorts [F]-[E] par lettre recommandée avec accusé de réception. La société expropriante précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation.
Par un Mémoire valant offre daté du 1er août 2022 et reçu le 30 janvier 2023 par le greffe, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de [Localité 102] aux fins de fixation de la valeur des biens des consorts [F]-[E].
La saisine, postérieure d’au moins un mois à la notification des offres, a été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 janvier 2023.
Par une ordonnance rendue le 18 août 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 18 octobre 2023.
L’EPFIF a notifié cette décision aux consorts [F]-[E] par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 31 août 2023. La date de réception par les experopriés leur a laissé :
- un délai de six semaines entre la date de réception du mémoire de l’entité expropriante et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 ;
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa.
Les consorts [F]-[E] était présents et assistés de Maître Bruce AOUDAI lors du transport sur les lieux du 18 octobre 2023. Les parties ont été avisées de la tenue de l’audience de plaidoirie le 29 novembre 2023.
Dans son dernier mémoire “récapitulatif et en triplique” daté du 29 février 2024 et reçu au greffe de l’expropriation le 1er mars 2024, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :
“- DECLARER les dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation conformes à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des Libertés fondamentales ;
- DECLARER que la méthode d’évaluation par récupération foncière est applicable, en tout état de cause, compte tenu d’obligations administratives de démolition exécutoires ;
- FIXER l’indemnité à revenir aux consorts [F] [E] consécutivement à l’expropriation des lots n°39 (appartement) et n°65 (cave) situés dans le bâtiment 2 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 23] à [Localité 110], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 86], d’une superficie de 2078 m², comme suit :
Indemnité principale :
valeur du terrain libre : 2078 m² x 400 € = 831.200 €
coût de démolition : 848.160 €
valeur du terrain après déduction des frais de démolition : négative
valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 0 €
nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 58/10 000ème
valeur de la cave : 900 €
soit :
0 € x 92 tantièmes = 0 €
Cave = 900 €
total indemnité principal : 900 €
Indemnité de remploi : 180 €
TOTAL INDEMNITE DE DEPOSSESSION : 1080 €
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- DONNER ACTE à l’EPFIF du maintien de son offre d’indemnisation initiale contenue dans son mémoire de saisine ;
EN CONSEQUENCE,
FIXER l’indemnité à revenir aux consorts [F] [E] consécutivement à l’expropriation des lots n°39 (appartement) et n°65 (cave) situés dans le bâtiment 2 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 23] à [Localité 110], parcelle cadastrée Section AX n°[Cadastre 86], d’une superficie de 2.078 m², comme suit :
- indemnité principale totale : 4.502,96 €
- indemnité de remploi : 900,59 €
soit une indemnité de dépossession totale de 5.403,55 €
A TITRE INFINIMENT SUBDIAIRE,
- ORDONNER une expertise aux fins de détermination du coût total représenté par l’ensemble des opérations à mener aux fins de réalisation de l’obligation de démolition de l’ensemble immobilier objet des présentes :
- DÉSIGNER tel expert qu’il plaira avec pour mission de :
- déterminer et préciser les spécificités du site situé [Adresse 23] à [Localité 110], parcelle cadastrée section AX [Cadastre 86], ainsi que son environnement immédiat ;
- se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission ;
- déterminer l’ensemble des coûts nécessités et impliqués par l’ensemble des opérations à engager aux fins de démolition de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 23] à [Localité 110] ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- REJETER les prétentions de la défense ;
- LAISSER les dépens à la charge de l’EPFIF”.
Dans son dernier mémoire intitulé “conclusions 1” reçu au greffe de l’expropriation le 25 mars 2024, les consorts [F] [E], demandent au juge de l’expropriation de :
“ FIXER à l’égard de :
- l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France au titre L’INDEMNISATION DU PRIX D’ACQUISITION DU BIEN à hauteur de la somme de VINGT-HUIT MILLE EUROS (28000,00 EUR).
- l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France au titre au titre de l’indemnisation des frais d’actes d’un montant de 3800 €.
- l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France au titre de l’indemnisation de remploi 30 % : 8400 €.
- l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France au titre des travaux de rénovation réglé pour un montant de 14.183 €.
- l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France au TITRE DU LOYER NON PERCU : 32.525€
- l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France au titre des dommages et intérêts 3000 € soit 1500 € par expropriés.
- l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France au titre du REMBOURSEMENT DES IMPOTS FONCIERS ET TAXE HABITATION 3.150 €.
l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à payer une somme de 5000 Euros aux entiers dépens sur le fondemnet de l’article 699 ainsi que les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître AOUDAI avocat au barreau de PARIS.
- l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à hauteur de 5000 Euros aux entiers dépens sur le fondemnet de l’article 699 ainsi que les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître AOUDAI avocat au barreau de PARIS.
Subsidiairement désigner tel expert avec mission d’évaluer le bien objet de la dépossession en fonction des critères de la loi Vivien loi n°70-612 du 10 juillet 1970 .”
Par conclusions reçues le 05 octobre 2023 et par conclusions complémentaires datées du 14 février 2024, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 7.756,33 €, soit:
- valeur du terrain : 1.007.830 €, correspondant à 2.078 m² x 485 €/m² ;
- coût de la démolition : 210.000 €, correspondant à 3.000 m² x 70 €/m² SDPHO ;
- valeur nette : 797.830 €, correspondant à 1.007.830 € - 210.000 € ;
- valeur du millième : 79,78 €, correspond à 797.830 € /10.000èmes ;
soit :
- indemnité principale : 6.527,24 €, correspondant à :
. lot n° 39 : 4.627,24 €, soit 79,78 €/le millième x 58/10 000èmes ;
. lot n° 65 : 1900 € par cave après application de la méthode par comparaison.
- indemnité de remploi : 1.229,09 €.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
À l’audience du 06 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 07 février 2024, puis à l’audience du 06 mars 2024 et enfin à l’audience du 24 avril 2024.
Le 18 décembre 2023, le juge de l’expropriation a invité les parties à se prononcer sur la compatibilité des dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique avec celles de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales et a sollicité la production de pièces complémentaires.
A l’audience du 24 avril 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du Code de l’expropriation.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
En application de l’article L.511-1 1° du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L.511-2 à L.511-9, au profit de l'Etat, d'une société de construction dans laquelle l'Etat détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionné à l’article L.300-4 du code de l’urbanisme, l'expropriation des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L.511-11 du code de la construction et de l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.
Aux termes de l’article L.511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique , Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.»
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur la date de référence
Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation.
Conformément à l’article L 322-2 alinéa 1er du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, les lots n°39 et 65 doivent être évalués à la date du présent jugement et selon :
- leur consistance au 07 juillet 2022, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les possibilités offertes par le règlement d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.
Selon les écritures concordantes des parties et du commissaire du Gouvernement la parcelle est située en zone UCc du PLU, soit un secteur urbain à vocation mixte et à dominante d’habitat collectifs.
S’agissant de la consistance du bien
Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la [Adresse 111], les cinq autre immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d’usage.
Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claires ; elles sont recouvertes de graffiti à divers endroits ;
Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.
Pour chaque bâtiment, l’une des façades latérales ainsi qu’une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur 3 niveaux (des pièces d’étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles renforcées par des étais en bois)
La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété, d'une contenance de 2078 m², est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.
Les appartements et les caves n’ont pas pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 110] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.
S'agissant de l'environnement, ce bien est limitrophe de la commune de [Localité 108], il est situé à 19 kilomètres de [Localité 109], desservis par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l’A86 et de l’A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 110] disposant de commerces et d’équipements publiques (mairie, écoles, crèches).
Les caractéristiques du bien permettent de dégager :
- des facteurs de plus-value :
La tranquillité et le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 110] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie).
- des facteurs de moins-value :
La copropriété fait l’objet d’un arrêté de péril et d’un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles.
Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé à la présente décision.
S’agissant de la méthode d’évaluation
En application de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.
En l’occurrence, faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et à un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 110] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 23] à [Localité 110], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.
Par un arrêté préfectoral en date du 8 octobre 2021, l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 86] au profit de l’EPFIF, a été déclarée d’utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 23] à [Localité 110] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation, situés dans le Livre cinquième Procédures spéciales, titre premier Expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Les consorts [F]-[E] n’allèguent, ni ne justifient qu’ils occupaient eux-même les lots n° 39 et 65 de la copropriété expropriée au moins deux ans avant la notification de l’arrêté préfectoral pris en application de l’article L.511-2 ou que leur bien n’est ni insalubre, ni impropre à l’habitation, ni frappé d’un arrêté de péril, au contraire ils revendiquent spécifiquement l’application de la loi dite Vivien.
En effet, ils écrivent qu’”au visa des dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation avec celle de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales [ils] entendent se prévaloir de la jurisprudence du 13 avril 2023 de la Cour de Cassation qui a jugé que dès lors que l’immeuble exproprié a fait l’objet d’un arrêté préfectoral le déclarant insalubre à titre irrémédiable, les règles d’évaluation de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne sauraient être écartées au motif qu’il existe un doutre sur l’intention de l’expropriant de démolir le bien” et par suite se prévalent spécifiquement et exclusivement “des dispositions de la loi applicable de 1970 dite Vivien”.
En conséquence, l’évaluation du bien exproprié se fera selon la méthode dite de la récupération foncière.
Pour ce faire, il s’agit de déterminer :
- d’une part, la valeur globale du terrain, selon la consistance d’un terrain nu ;
- d’autre part, le coût de la démolition du bâti, en considération de la surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO) ;
Avant de soustraire le coût de la démolition des constructions de la valeur du terrain pour obtenir la valeur globale du terrain nu et de diviser le résultat pas le nombre de millièmes ou de tantièmes afin d’obtenir une valeur unitaire.
En revanche, les dispositions de l’article L.511-6 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas en ce qui concerne le lot n° 65, la cave n’étant pas un lieu d’habitation. S’agissant de ce dernier lot, l’EPFIF procède par évaluation forfaitaire, les expropriés ne se prononcent pas sur cette question et le Commissaire du Gouvernement emploit la méthode par comparaison qui doit être retenue pour être la plus adaptée à l’espèce.
En ce qui concerne la détermination de la valeur du terrain nu, la méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par l’EPFIF et le Commissaire du Gouvernement, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.
S’agissant des surfaces
Selon le commissaire du Gouvernement, les surfaces sont de :
. 2078 m², s’agissant du terrain ;
. 3000 m² de surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO), s’agissant du bâti ;
- et les millièmes de :
. 58/ 10 000èmes, s’agissant de la quote-part des parties communes générales du lot n°39 ;
. 4/ 10 000èmes, s’agissant de la quote-part des parties communes générales du lot n°65 ;
En l’absence de contestation, ces surfaces et ces millièmes sont retenus pour l’évaluation des présents biens.
Sur l’indemnité principale
sur la valeur du terrain cadastré section AX n°[Cadastre 86]
- termes de comparaison produits par l’EPFIF
(DEM signifie demandeur à la procédure et désigne en l’espèce l’EPFIF)
L’EPFIF produit aux débats les termes de comparaison suivants
Date de mutation
Ref.
Cadastrales
Superficie
Adresse
Zonage
Distance
Prix
DEMn°1
28/06/2016
2016P02581
AU [Cadastre 55]
496 m²
[Adresse 2]
[Localité 110]
UD d
1 km
190.000 €
soit 383€/m²
DEM
n°2
06/01/2017
2017P00436
AZ [Cadastre 37]
AZ [Cadastre 39]
554 m²
[Adresse 84]
[Localité 110]
UD
600 m
170.000 €
soit
306 €/m²
DEM
n°3
10/03/2017
2017P01230
AZ [Cadastre 45]
568 m²
[Adresse 4]
[Localité 110]
UD
700 m
193.000 €
soit
340 €/m²
L’EPFIF reprend également à son compte les termes des comparaisons proposés par le Commissaire du Gouvernement :
Date de mutation
Ref.
Cadastrales
Adresse
Zona-ge
Surface
Prix
total
Prix/m²
DEM
n°4
04/04/2019
2019P01765
AR [Cadastre 42]
[Adresse 89]
UD
643 m²
400 000 €
622,08 €
Observations : Vte part/SCI. Une parcelle de terrain à bâtir. Située à 1,5 km du bien à estimer
DEM
n°5
28/05/2019
2019P02298
AR [Cadastre 43]-[Cadastre 44]-[Cadastre 45]
[Adresse 67]
UD
990 m²
470 000 €
474,75 €
Observations : Vte SCCV/part. 2 terrains à bâtir. Situés à 1,5 km du bien à estimer
DEM
n°6
30/04/2020
2020P01520
R[Cadastre 29]
[Adresse 75]
UA
781 m²
310 240 €
397,23 €
Observations : Vte part/SPL. Un terrain supportant deux bâtis. Situé à 3,3 km du bien à estimer
DEM
n°7
14/09/2020
2020P03243
BC [Cadastre 69]
[Adresse 76]
UD
544 m²
245 000 €
450,36 €
Observations : Vte part/SPL. Un terrain supportant un bâti léger de 20 m² et un bâti tollé de 22 m². Situé à 3,5 km du bien à estimer.
DEM
n°8
22/12/2020
2020P04766
R[Cadastre 5]-[Cadastre 10]-[Cadastre 12]
[Adresse 100]/[Adresse 112]
UA
962 m²
477 190 €
496,04 €
Observations :
DEM
n°9
04/02/2021
2021P00622
AD [Cadastre 87]
[Adresse 80]
UD
513 m²
230 000 €
448,34 €
Observations : Vte part/part. Un terrain à bâtir sur lequel existe une construction à usage de garage à démolir. Situé à 2,1 km du bien à estimer.
DEM
n°10
03/06/2021
2021P07130
BC [Cadastre 68]-[Cadastre 56]-[Cadastre 60]
[Adresse 79]
UD
556 m²
281 000 €
505,40 €
Observations : Vte part/part. Un terrain à bâtir. Situé à 1km du bien à estimer.
L’EPFIF ne se base que sur les termes DEM n°1, 2, 3, 6 et 8 et après un abattement sur les termes DEM n°6 et 8 en raison de leur meilleure localisation, retient une moyenne de 400 €/m².
Le Commissaire du Gouvernement fait valoir que les termes DEM n°1 et 2 et 3 sont trop anciens pour être retenus.
Les consorts [F]-[E] n’ont formulé aucune observation sur ces termes de comparaison.
En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien ;
- les termes DEF n°1, 2 et 3 ne sont pas retenus, car ils sont trop anciens datant de plus de 5 ans;
- les termes DEF n°4 à 10 ne sont pas non plus retenus, car ils sont relatifs à des ventes portant sur des terrains dont la superficie est significativemet inférieure à celle du terrain à évaluer, de sorte qu’ils ne sont pas d’une consistance comparable.
- termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG signifie commissaire du Gouvernement)
Aux termes de ses dernières conclusions du 14 février 2024, le commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :
Date de mutation
Ref.
Cadastrales
Adresse
Zona-ge
Surface
Prix
total
Prix/m²
CG
n°1
04/04/2019
2019P01765
AR [Cadastre 42]
[Adresse 89]
[Localité 110]
UD
643 m²
400 000 €
622,08 €
Observations : Vte part/SCI. Une parcelle de terrain à bâtir. Située à 1,5 km du bien à estimer
CG
n°2
28/05/2019
2019P02298
AR [Cadastre 43]-[Cadastre 44]-[Cadastre 45]
[Adresse 67]
[Localité 110]
UD
990 m²
470 000 €
474,75 €
Observations : Vte SCCV/part. 2 terrains à bâtir. Situés à 1,5 km du bien à estimer
CG
n°3
30/04/2020
2020P01520
R[Cadastre 29]
[Adresse 75]
[Localité 110]
UA
781 m²
310 240 €
397,23 €
Observations : Vte part/SPL. Un terrain supportant deux bâtis. Situé à 3,3 km du bien à estimer
CG
n°4
14/09/2020
2020P03243
BC [Cadastre 69]
[Adresse 76]
[Localité 110]
UD
544 m²
245 000 €
450,36 €
Observations : Vte part/part. Un terrain à bâtir. Situé à 1 km du bien à estimer.
CG
n°5
22/12/2020
2020P04766
R[Cadastre 5]-[Cadastre 10]-[Cadastre 12]
[Adresse 100]/
[Adresse 112]
[Localité 110]
UA
962 m²
477 190 €
496,04 €
Observations : Vte part/SPL. Un terrain supportant un bâti léger de 20 m² et un bâti tollé de 22 m². Situé à 3,5 km du bien à estimer.
CG
n°6
04/02/2021
2021P00622
AD [Cadastre 87]
[Adresse 80]
[Localité 110]
UD
513 m²
230 000 €
448,34 €
Observations : Vte part/part. Un terrain à bâtir sur lequel existe une construction à usage de garage à démolir. Situé à 2,1 km du bien à estimer.
CG
n°7
03/06/2021
2021P07130
BC [Cadastre 68]-[Cadastre 56]-[Cadastre 60]
[Adresse 79]
[Localité 110]
UD
556 m²
281 000 €
505,40 €
Observations : Vte part/part. Un terrain à bâtir. Situé à 1km du bien à estimer.
Aux termes de son annexe 1, le commissaire du Gouvernement ajoute les termes suivants :
Date de mutation
Ref.
Cadastrales
Adresse
Surface
Prix
total
Prix/m²
CG
n°8
DEF n°1
09/05/2023
9304P01
2023P12456
AX [Cadastre 5]
[Adresse 41]
[Localité 110]
1124 m²
1 540 000€
622,08 €
Observations : Cession en droits à construire bâtiment R+5 2371,19 m² SDP logements
CG
n°9
DEF n°3
07/11/2022
9304P01
2022P3365
AH [Cadastre 5]
[Cadastre 6] [Cadastre 7]
[Adresse 49]
[Localité 110]
1043 m²
764 451 €
732,93 €
Observations : Bail à construire
CG
n°10
DEF n°4
09/10/2022
P [Cadastre 65]
Q [Cadastre 62]
[Adresse 113]
[Localité 110]
8212 m²
16716141€
2035 €
Observations : Cession en droit à construire 18 304 m² SDP logements 6229 SDP Commerces
CG
n°11
29/09/2022
C [Cadastre 57]
[Adresse 95]
[Localité 108]
604 m²
1 245 000€
2061 €
Observations : Cession en droits à construire 5 150 m² SDP 63 logements + pk + 2 locaux commerciaux
CG
n°12
28/06/2022
C [Cadastre 14]
C [Cadastre 16]
[Adresse 47]
[Localité 108]
1708 m²
1 700 000€
995 €
Observations : Cession pavillon et local professionnel
CG
n°13
11/05/2022
C [Cadastre 70]
C [Cadastre 71]
[Adresse 85]
[Localité 108]
842 m²
900 000 €
1068 €
Observations : un immeuble comprenant divers petits bâtimets dont un préfabriqué de 292 m². Le tout à usage de bureaux et ateliers
CG
n°14
05/05/2022
9304P01
2022P13485
R[Cadastre 74] [Cadastre 19] [Cadastre 20] [Cadastre 21] [Cadastre 22] [Cadastre 24] [Cadastre 25] [Cadastre 26] [Cadastre 27] [Cadastre 28] [Cadastre 30] [Cadastre 31] [Cadastre 32] [Cadastre 34] [Cadastre 35] [Cadastre 36] [Cadastre 64]
[Adresse 91]
[Localité 110]
2066 m²
558 000 €
270 €
Observations : Cession en droits à construire [Adresse 114], 90 500 m² sdp logments, 6000 m² SDP activités et tertiaire, 6 000 m² SDP groupe scolaire
CG
n°15
DEF n°5
18/05/2021
2021P02159
O [Cadastre 46]
[Adresse 97]
[Localité 110]
290 m²
354785
1223,39€
Observations : un terrain nu cession Société d’Economie Mixte de [Localité 110] (SEMRO) à commune de [Localité 110] zone Uar 1 proximité immédiate [Adresse 103]
superficie non comparable
CG
n°16
19/001/2021
2021P00358
AM [Cadastre 54]
[Adresse 11]
[Localité 110]
139 m²
100 000 €
719,42 €
Observations : un terrain ; superficie non comparable
CG
n°17
26/06/2020
2020P02441
AK [Cadastre 73]
[Adresse 59]
[Localité 110]
192 m²
165 000 €
859,38 €
Observations : un terrain zone UD ; superficie non comparable
CG
n°18
03/12/2019
B [Cadastre 81]
B [Cadastre 33]
[Adresse 88]
[Localité 108]
1 689 m²
2300 000 €
1 361 €
Observations : Cession en droits à construire 5282 m² SDP logements + pk + locaux commerciaux
CG
n°19
15/10/2019
/
[Adresse 8]
[Localité 110]
7651 m²
9600 000 €
1254 €
Observations : acte de fusion absorption entre 2 SA HLM (logements HLM)
CG
n°20
DEF n°2
29/07/2019
9304P05
2019P3338
Q [Cadastre 50] [Cadastre 51] [Cadastre 52] [Cadastre 53] [Cadastre 58]
[Adresse 113]
[Localité 110]
3 073 m²
5568 800 €
1747 €
Observations : cession en droits à construire [Adresse 114], 90 500 m² sdp logements, 6000 m² SDP activités/tertiaire, 6000 m² SDP groupe scolaire
CG
n°21
30/07/2018
2018P03274
AH [Cadastre 92]
[Adresse 17]
[Localité 110]
428 m²
370 000 €
864,49 €
Observations : Pavillon d’habitation élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée divisé en entrée, cuisine et deux pièces, wc, grenier au-dessus couvert en tuiles. actuellement à usage d’habitaiton. Terme ancien et pavillon
CG
n°22
25/06/2019
2018P03944
AG [Cadastre 66] lot B
[Adresse 61]
[Localité 110]
403 m²
250 000 €
620,35 €
Observations : un terrain non viabilisé, formant le lot B Zone UA. Terme ancien et superficie non comparable
CG
n°23
20/03/2018
2018P01532
BE [Cadastre 9]
[Adresse 83]
[Localité 110]
361 m²
312 480 €
865,60 €
Observations : Cession en droits à construire. L’acquéreur déclare qu’il entend démolir les construction existantes et édifier un programme de logements en accession libre. Superficie non comparable et droits à construire.
Le commissaire du Gouvernement ne base son évaluation que sur les termes CG n°1 à 7, selon une valeur moyenne de 485 €/m².
L’EPFIF estime que les termes CG n°1, 2, 4, 6 et 7 ne peuvent être retenus, car ils ne sont pas d’une consistance comparable dans la mesure où ils sont relatifs à des ventes comprenant un permis de construire purgé de tout recours.
Les consorts [F]-[E] n’ont fait valoir aucune observation relativement à ces termes de comparaison.
En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien :
- les termes CG n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 15, 16, 17, 21, 22 et 23 ne sont pas retenus, car ils sont relatifs à des ventes portant sur des terrains dont la superficie est significativemet inférieure à celle du terrain à évaluer, de sorte qu’ils ne sont pas d’une consistance comparable ;
- les termes CG n° 11, 12, 13 et 18 ne sont pas retenus, car ils sont situés dans une autre commune que celle de [Localité 110] ;
- les termes CG n°10 et 19 ne sont pas non plus retenus, car ils sont relatifs à des ventes portant sur des terrains dont la superficie est significativement supérieure à celle du terrain à évaluer, de sorte qu’ils ne sont pas d’une consistance comparable ;
- les termes CG n°8, 9, 14 et 20 sont retenus selon une valeur moyenne arrondie de 1030 €/m², car ils sont relatifs à des ventes de terrains à bâtir situés dans la même commune, dans le même quartier, d’une superficie équivalente et bénéficiant de possiblité de construction légales relativement similaires à celle du bien à évaluer
Il convient de souligner que l’analyse des différents termes de comparaison cités par les parties met en lumière la rareté des ventes portant sur un terrain à bâtir de superficie équivalente, situé sur la Commune de [Localité 110] et dépourvu de permis de construire ou de droits à construire, de sorte qu’il y a lieu de retenir même ces ventes de terrain bénéficiant d’un permis de construire ou de droits à construire.
Au demeurant, ni les termes de référence, ni la lectures des actes de vente versés aux débats ne permettent d’établir en quoi les droits à construire emportent une valeur patrimoniale supérieure à celle résultant de la localisation, de la superficie et des possibilités légales de construction telles qu’elles résultent du plan local d’urbanisme des terrains à bâtir objet de ces ventes. Néanmoins, il sera tenu compte de cette différence de consistance au terme de l’évaluation.
En outre, le terme CG n°8 doit être privilégié selon une valeur de 1370 €/m², car il correspond à la vente de la parcelle immédiatement limitrophe de celle à évaluer et qu’il résulte des déclarations de l’EPFIF lors du transport ainsi que de l’avenant n°2 signé le 26 mars 2019, à la convention d'intervention foncière conclue entre la Commune de [Localité 110] et l'EPFIF, que le permis de construire PC 93064 19 B0025 accordé le 8 novembre 2019 sur la parcelle voisine AX [Cadastre 5], a vocation à concerner la parcelle AX n°[Cadastre 86] pour la construction de 38 logements sociaux. En effet, cet avenant n°2 prévoit que : « La commune sollicite aujourd'hui l'intervention de l'EPFIF dans un nouveau périmètre de veille (« [Adresse 23] » 0,2 ha) pour accompagner une opération de régénération urbaine située en limite [Localité 108]. Il s'agit pour l'EPFIF de maîtriser un immeuble d'habitation en situation de péril imminent par une procédure de Déclaration d'Utilité Publique dite « loi Vivien ». Le bâtiment sera démoli et l'assiette foncière complétée par les propriétés voisines de l'Office Départemental HLM afin d'accueillir un programme d'une trentaine de logements en accession sociale.».
Il y a lieu de souligner que le projet de construction de logement sur les parcelles cadastrées section AX n°[Cadastre 6] et AX n°[Cadastre 86] est acté depuis le 26 mars 2019 soit antérieurement à l’ordonnance d’expropriation en date du 7 juillet 2022, date à laquelle la consistance du bien doit être évaluée.
- termes de comparaison versés par les consorts [F]-[E]
(DEF signifie défendeur à la présente procédure et désigne les consorts [F]-[E])
Les consorts [F]-[E] ne citent, ni ne produisent aucun terme de comparaison.
Sur la détermination de l’indemnité principale
Ainsi, après examen des termes de comparaison soumis par les parties, 4 références ont été jugées pertinentes et sont retenues :
- les termes CG n°8, 9, 14 et 20 selon une valeur moyenne arrondie de 1030 €/m²; étant rappelé que le terme CG n°8 doit être privilégié.
La moyenne arrondie de ces références hors terme privilégié est la suivante : (732,93 € + 270€ + 1747€)/3 = 916,6 €/m²
Au regard, d’une part, de la valeur moyenne de 916,60 €/m² et de la valeur moyenne privilégié de 1370€/m², et, d’autre part, des caractéristiques des biens à évaluer, notamment sa bonne localisation, mais aussi l’état de dégradation avancée de la copropriété ainsi que l’absence de droit à construire contrairement à certains termes de référence retenus, il convient de fixer la valeur du mètre carré pour l’évaluation du terrain cadastré section AX n°[Cadastre 86] à la somme arrondie de 800€/m² ((916,60 +1370)/2) x 0.70.
Ainsi, la valeur du terrain nu est, en l’espèce, de 1.662.400 €, soit 2078 m² x 800 €/m².
Sur le coût de démolition du bâti existant
Le commissaire du Gouvernement propose de fixer le coût de la démolition à la valeur moyenne de 70 €/m², surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO).
L’EPFIF estime que le coût de démolition est de 848 160 € conformément au rapport établi le 10 mai 2023 par la société MAESTRO INGENIERIES à la demande des copropriétaires à l’occasion du recours administratif diligenté contre la déclaration d’utilité publique et conforté par le rapport de la société GINGER CEBTP du 03 novembre 2023.
Les consorts [F]-[E] n’ont fait valoir aucune remarque sur ce point.
En l’espèce, le rapport établi par la société MAESTRO INGENIERIES le 10 mai 2023 est intitulé “étude de faisabilité et économique des solutions réparatoires mettant fin à l’imminence d’un péril” et porte sur les travaux de réhabilitation pour sortir la copropriété de l’insalubrité. Ce rapport n’effectue aucune étude ou évaluation du coût de démolition, se contentant d’indiquer en page 15 “frais de démolition total estimé à 848.160 € et le rapport Ginger CEBTP du 15 novembre 2018", de sorte qu’il ne peut être pris en considération pour l’évaluation du coût de démolition du bâti existant.
Le rapport en date du 03 novembre 2023 de la société Ginger CEBTP a été commandé par l’établissement Public Territorial Grand Paris Grand Est aux fins de “réexaminer les documents produits par eux-mêmes en 2017 et 2018 afin de synthétiser les différents rapports réalisés et de présenter deux options comparées, notamment en terme de chiffrage prévisionnel : une de démolitoin-reconstruction, l’autre de réhabilitation”. Ce document ne constitue donc pas non plus une évaluation des coûts de démolition, mais une simple collecte et relecture de rapports déjà établis tant par la société Ginger CEBTP que par d’autres société et qui ne sont d’ailleurs pas versés aux débats, à l’exception de celui de la société MAESTRO INGENIERIES.
Par suite, ce rapport du 03 novembre 2023 ne peut pas non plus être pris en considération pour l’évaluation du coût de démolition du bâti existant.
En revanche, il résulte du devis n°18/11/090 émis par la société DTP le 27 novembre 2018, à la demande du syndic désigné par le Président du Tribunal Judiciaire de Bobigny (pièce demandeur n°11), que le coût de démolition des bâtiments situés [Adresse 23] à [Localité 110] s’élève à la somme de 496 980 € TTC.
L’EPFIF estime que ce document est incomplet sans toutefois présenter de document complémentaire utile. Elle fait justement valoir que ce devis doit être actualisé et qu’après application des coûts de l’évolution de l’indice du coût de la construction (2123 au 2ème trimestre 2023 et 1669 au 2ème trimestre 2018) le coût actualisé de ce devis est de 621 000 €.
Au mois de décembre 2018, l’indice BT01 tel qu’établi par l’INSEE est de 109,07, tandis qu’au mois de décembre 2023 l’indice BT 01 tel qu’établi par l’INSEE est de 130,06, soit une actualisation du devis n°18/11/090 émis par la société DTP le 27 novembre 2018 se calculant comme suit : 496 980 x (130,06/109,7) = 589.218, 03 €
Ainsi, le coût de démolition est en l’espèce de 589.218, 03 €.
Sur la valeur du présent terrain
La valeur de l’ensemble immobilier, selon la méthode de la récupération foncière, est de 1.073.181,97 € = 1.662.400 € valeur du terrain - 589.218, 03 € coût de la démolition du bâti, soit 107,31 € pour 1/10 000ème de parties communes générales.
Sur la valeur de la cave
L’EPFIF offre une indemnité forfaitaire de 900 € par cave et ne produit aucun terme de référence.
Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de référence suivants :
Date de mutation
Ref.
Cadastrales
Adresse
Natu-re du bien
Surface
Prix
total
Prix unitaire
CG
n°1
17/12/2021
9304P01
2021P25321
32//CE/[Cadastre 38]//[Cadastre 72]
[Adresse 15]
Gagny
cave
5 m²
3 000 €
3 000 €
Observations : /
CG
n°2
06/10/2022
9304P01
2022P28476
1//BD/[Cadastre 93]//[Cadastre 14]
[Adresse 78]
[Localité 101]
cave
4 m²
2 500 €
2 500 €
Observations : /
CG
n°3
01/02/20212
9304P01
2021P01718
8//C/[Cadastre 18]/[Cadastre 13]
[Adresse 1]
[Localité 102]
cave
5 m²
400 €
400 €
Observations : /
CG
n°4
12/01/2023
Jugement TJ Bobigny n°RG 37/2022
n°RG 82/2022
AU [Cadastre 40]
lot n°5
[Adresse 3]
[Localité 106]
cave
/
2 600 €
2 600 €
Observations : cave située dans un immeuble dégradé
CG
n°5
22/03/2023
Jugement TJ Bobigny
n° RG 171/2022
AS [Cadastre 77] à [Cadastre 82] lot n°608
[Adresse 104]
[Localité 105]
cave
/
1 000 €
1 000 €
Observations : cave située dans un immeuble dégradé
CG
n°6
26/04/2021
9304P01
2021P03505
45//D/[Cadastre 99]//[Cadastre 72]
[Adresse 48]
[Localité 107]
cave
4 m²
2 000 €
2 000 €
Observations : /
La moyenne de ces six termes est de 1917 € par cave.
Le commissaire du Gouvernement retient une valeur arrondie à 1900 €.
Ni l’EPFIF, ni les consorts [F]-[E] n’ont fait valoir de critique à l’égard de ces termes.
En l’espèce, pour déterminer la valeur de la cave des consorts [F]-[E], seuls les termes CG n°4 et 5 sont retenus selon une valeur moyenne de 1800 € par cave, car bien que relatifs à des caves situées dans une autre commune que [Localité 110], elles se trouvent au sein de copropriétés dégradées donc comparables à celle des caves à évaluer.
Les termes CG n°1, 2, 3 et 6 ne sont pas retenus, car ils sont relatifs à des caves qui sont situées dans une autre commune que [Localité 110].
Les consorts [F]-[E] ne produisent aucun terme de comparaison.
Ainsi, après examen des termes de comparaison soumis par les parties, 3 références ont été jugées pertinentes et sont retenues :
- les termes CG n°4 et 5 selon une valeur moyenne de 1800 € par cave ;
- le terme DEF n°4 selon une valeur moyenne de 2600 € par cave ; étant observé que le terme DEF n°4 est identique au terme CG n°4.
Dès lors, la valeur moyenne d’une cave peut être évaluée à 1800 € [(2600 €+1000 €)/2]et par voie de conséquence, le lot n°65 à la somme de 1800 €.
Sur le montant de l’indemnité principale
L’indemnité principale de dépossession revenant aux consorts [F]-[E] est de 8.023,98 € arrondi à la somme de 8.024 €, soit :
- pour le lot n° 39 : 6.223,98 € = (107,31 € x 58/10 000ème) ;
- pour le lot n° 65 : 1800 €.
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 8.024 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 1.976 € = 296,40 €
Total : 1.296,40 €
Sur la demande d’indemnité au titre des frais d’acte notarié
Les consorts [F]-[E] sollicitent à ce titre la somme de 3800 € correspondant aux frais de l’acte notarié d’acquisition des lots n°39 et 65 du 12 juillet 2014.
En l’occurence le paiement de cette somme a été rendu nécessaire par l’établissement de l’acte notarié du 12 juillet 2014 et ne constitue donc pas un préjudice direct résultant de la présente procédure d’expropriation.
En conséquence, les consorts [F]-[E] seront déboutés de leur demande à ce titre.
Sur la demande d’indemnité au titre des travaux de rénovation effectués dans l’appartement
Les consorts [F]-[E] sollicitent à ce titre la somme de 14.183 €.
Outre le fait qu’ils ne produisent aucun document permettant de justifier de la réalité et du quantum des travaux de rénovation, ces derniers sont la conséquence d’une décision de gestion et d’entretien de leurs biens par les expropriés et ne constituent donc pas un préjudice direct résultant de la présente procédure d’expropriation.
En conséquence, les consorts [F]-[E] seront déboutés de leur demande à ce titre.
Sur la demande d’indemnité au titre de la perte de loyers
Les consorts [F]-[E] sollicitent la somme de 32.525 € à ce titre, correspondant à 5 ans, 11 mois et 15 jours durant lesquels ils auraient du percevoir des loyers, l’appartement étant loué depuis le 3 mars 2015 selon un bail meublé.
En l’ocurrence, les biens appartenant aux consorts [F]-[E] ont été évacués
en novembre 2018, faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et à un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018. Le maire de [Localité 110] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 23] à [Localité 110], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.
La perte des loyers est l’une des conséquences de l’insalubrité irrémédiable des immeubles constituant la copropriété sise [Adresse 23] à [Localité 110], l’autre étant la présente procédure d’expropriation.
Ainsi, la perte des loyers ne constitue pas un préjudice direct résultant de la présente procédure d’expropriation.
En conséquence, les consorts [F]-[E] seront déboutés de leur demande à ce titre.
Sur la demande de dommages et intérêts
Les consorts [F]-[E] sollicitent à ce titre la somme de 1500 € chacun, expliquant subir un préjudice moral du fait de cette spoliation légale.
Saisie au titre de la prise en considération du préjudice moral au titre de la question prioritaire de constitutionnalité, la Cour de cassation a décidé de renvoyer celle-ci au Conseil constitutionnel (3ème civ, 21 octobre 2010 pourvoi n°10-40038).
Pour ce dernier, aucune exigence constitutionnelle n'impose que la collectivité expropriante soit tenue de réparer la douleur morale éprouvée par le propriétaire à raison de la perte des biens expropriés ; que par suite, l'exclusion de la réparation du préjudice moral ne méconnaît pas la règle du caractère juste de l'indemnisation de l' expropriation pour cause d'utilité publique (21 janvier 2011 N°2010-87 QPC).
En application de l’article L 321-1 du code de l’expropriation précité, seul le préjudice matériel, à l’exclusion du préjudice moral, causé par l’expropriation est indemnisable.
Ainsi, les consorts [F]-[E] ne sont pas fondés à réclamer réparation du préjudice moral subi du fait de la procédure d’expropriation.
En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.
Sur la demande d’indemnité au titre du remboursement des impôts fonciers et taxe d’habitation
Les consorts [F]-[E] sollicitent à ce titre la somme de 3150 €, expliquant payer pour un bien inaccessible.
Le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habiation est la conséquence de la qualité de propriétaires des consorts [F]-[E], de la même manière que l’inaccessibilité de leurs biens est la conséquence de leur inhabitabilité, les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité et ne constituent donc pas un préjudice direct résultant de la présente procédure d’expropriation.
En conséquence, les consorts [F]-[E] seront déboutés de leur demande à ce titre.
Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière est de 9.320,40 €, soit :
- 8024 € au titre de l’indemnité principale ;
- 1.296,40 € au titre de l’indemnité de remploi.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître Bruce AOUDAI en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l'espèce, l'équité commande de condamner l’EPFIF à payer aux consorts [F]-[E] la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile s’appliquent exclusivement aux dépens et non aux frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 18 octobre 2023 ;
FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [O] [F] et Madame [K] [E] au titre de la dépossession des lots n°39 (appartement) et 65 (cave) dans le bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 23] à [Localité 110] à la somme de 9.320,40 € (neuf mille trois cent-vingt euros et quarante centimes), en valeur libre, se décomposant come suit:
- 8024 € au titre de l’indemnité principale ;
- 1.296,40 € au titre de l’indemnité de remploi ;
DÉBOUTE Monsieur [O] [F] et Madame [K] [E] de leur demande d’indemnité au titre des frais d’acte notarié ;
DÉBOUTE Monsieur [O] [F] et Madame [K] [E] de leur demande d’indemnité au titre des travaux de rénovation effectués dans le lot n°39 ;
DÉBOUTE Monsieur [O] [F] et Madame [K] [E] de leur demande d’indemnité au titre de la perte des loyers ;
DÉBOUTE Monsieur [O] [F] et Madame [K] [E] de leur demande de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE Monsieur [O] [F] et Madame [K] [E] de leur demande de remboursement des impôts fonciers et taxe d’habitation ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens dont distraction au profit de Maître Bruce AOUDAI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Monsieur [O] [F] et Madame [K] [E] la somme de 3000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;
Maxime-Aurélien JOURDE
Greffier
Charlotte THIBAUD
Vice-Présidente