TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/57221 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YQF
N° : 1
Assignation des :
14 et 25 Septembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDEURS
Monsieur [T] [L]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [E] [L]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentés par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS - #J0064
DEFENDERESSE
S.A.R.L. CS13 VOUS ETES BELLES
pour signification :
au siège social :
[Adresse 4]
[Localité 5]
dans les lieux loués :
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Luisa DE ALMEIDA, avocat au barreau de PARIS - #G129
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2022, M. [T] [L] et Mme [E] [L] née [C] ont donné à bail commercial à la société CS13 Vous Etes Belles des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel en principal de 25 116 euros hors charges et hors taxes, payable par terme trimestriel à échoir.
Les 4 et 5 juillet 2023, les bailleurs ont fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 17 612,84 euros représentant un arriéré de loyers et charges.
Par acte en date des 14 et 25 septembre 2023, M. et Mme [L] ont fait assigner en référé la société CS13 Vous Etes Belles sollicitant de :
“Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;
Vu les articles1103 et 1353 du Code civil;
Vu le contrat de bail signé le 22 mars 2022 ;
Vu le commandement de payer des 4 et 5 juillet 2023 ;
- CONSTATER le défaut de paiement des loyers dus par la société CS13 VOUS ETES BELLES à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans Ie bail commercial à la date du 5 août 2023 ;
- DIRE ETJUGER que la société CS13 VOUS ETES BELLES est devenue, à compter du 6 août 2023, occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1];
EN CONSEQUENCE,
- ORDONNER l'expulsion sans délais de la société CS 13 VOUS ETES BELLES et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est ;
- ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tout autre lieu de son choix et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues ;
- CONDAMNER à titre provisionnel la société CS13 VOUS ETES BELLES à verser une indemnité d'occupation mensuelle à Monsieur et Madame [L] égale au montant du loyer TVA et charges comprises, à compter du 6 août 2023, et ce jusqu'à libération effective des lieux ;
- CONDAMNER à titre provisionnel la société CS13 VOUS ETES BELLES à verser à Monsieur et Madame [L] la somme de l2.6l2,84 € correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3ème trimestre 2023 inclus, somme majorée des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023, date du commandement de payer ;
- CONDAMNER enfin la société CS 13 VOUS ETES BELLES à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.”
A l’audience du 31 janvier 2024, les parties ont été invitées à rencontrer un conciliateur.
A l’audience de renvoi du 15 mai 2024, l’affaire a été plaidée.
Dans leurs écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, M. et Mme [L] maintiennent leurs prétentions, actualisant leur demande de provision à hauteur de la somme de
17 203,30 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023, date du commandement de payer.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la société CS13 Vous Etes Belles sollicite de :
“Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,
Vu l’article 834 du Code de procédure civile,
A titre principal,
JUGER que la société CS13 VOUS ETES BELLES recevable et bien fondée en ses demandes,
DEBOUTER monsieur [T] [L] et madame [E] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
JUGER qu’il n’y a pas lieu à référé,
A titre subsidiaire,
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pour une durée de vingt-quatre (24) mois à compter de la signification de l’ordonnance à venir par voie d’huissier afin de laisser le temps
à la société CS13 VOUS ETES BELLES de régler sa dette locative,
En toute hypothèse,
CONDAMNER monsieur [T] [L] et madame [E] [L] à verser à la société CS13 VOUS ETES BELLES la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER monsieur [T] [L] et madame [E] [L] aux entiers dépens.”
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”
L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.
Le commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été délivré les 4 et 5 juillet 2023 pour un montant en principal de 17 612,84 euros représentant un arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre 2023 inclus, un décompte détaillé étant annexé à l’acte.
La société locataire critique le commandement de payer, outre qu’elle conteste la condition d’urgence requise par l’article 834 du code de procédure civile, en faisant valoir que :
- les régularisations de charges n’ont pas été effectuées et il n’est pas justifié du montant de la taxe foncière pour l’année 2023,
- elle a été contrainte, en application du bail, de verser l’équivalent de trois termes de loyer en sus du dépôt de garantie, de sorte que les intérêts lui sont dus conformément à l’article L.145-40 du code de commerce,
- le décompte des sommes dues fait état de plusieurs sommes d’argent peu claires tels que le rappel de loyer le 1er juillet 2023 de 176,30 euros, un appel commandemment de payer du 4 juillet 2023 en date du 1er octobre 2023, qui apparaît une nouvelle fois en débit le 1er janvier 2024 et le 1er avril 2024.
Elle invoque encore la mauvaise foi du bailleur qui, dès le premier incident de paiement, a fait immédiatement délivrer un commandement de payer sans chercher une solution amiable, ce que confirment les avis Google sur le comportement du mandataire des bailleurs, ajoutant qu’elle a effectué un important virement le 25 avril 2024 de 10 000 euros afin d’apurer sa dette le plus rapidement possible.
En l’espèce, il peut être relevé que le commandement de payer inclut la seule taxe foncière 2022 d’un montant de 679 euros qui n’est pas contestée en l’état, la critique portant sur la taxe foncière de l’année 2023, que si la régularisation de charges pour l’année 2022 ne figure pas dans le décompte annexé au commandement de payer, la contestation porte sur une somme de 2 x 400 euros, de même que le rappel de loyer du 1er juillet 2023 s’élevant à la somme de 176,30 euros.
Par ailleurs, la caution de solvabilité versée par le preneur à hauteur de la somme de 12 558 euros est expressément prévue par le bail et ne dispense pas la société locataire de régler ses loyers, et il ne peut qu’être relevé que cette dernière qui prétend au paiement des intérêts tels que prévus par l’article L.145-40 du code de commerce, ne réclame rien, les bailleurs lui opposant de surcroît l’acquisition de la prescription biennale de l’article
L.145-60 du même code. Enfin, le commandement ne mentionne aucun appel de commandement de payer.
Un commandement de payer n’en demeure pas moins valable à concurrence des sommes justifiées et la mauvaise foi alléguée du bailleur dans la délivrance de ce commandement n’est nullement caractérisée, le bailleur étant en droit, à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire comme le stipule le bail en son article XV.
Dans ces conditions, alors même que la société locataire ne conteste pas ne pas s’être acquittée des causes justifiées du commandement de payer, c’est à bon droit que M. et Mme [L] sollicitent la constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 4 août 2023.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.
Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.
L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”
Les bailleurs réclament une provision de 17 203,30 euros selon décompte arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des trois appels “commandement de payer du 04/07" d’un montant de 815,13 euros (271,71€ x 3) contestés par la locataire. Il est également produit aux débats la régularisation de charges pour l’année 2022, celle de l’année 2023 ne pouvant intervenir faute d’approbation à cette date des comptes de la copropriété ainsi que le justificatif de la taxe foncière de l’année 2023, qui est à la charge du preneur.
La somme réclamée ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse, le paiement de 10 000 euros du 25 avril 2024 ayant été porté au crédit du compte du preneur, qui ne justifie pas du règlement d’autres sommes.
Il sera donc alloué à M. et Mme [L] une provision de
17 203,30 euros à valoir sur l’arriéré locatif.
La société locataire sollicite des délais de paiement en invoquant des difficultés financières, soulignant ses efforts pour essayer d’apurer sa dette, faisant état d’un dernier virement de 7 000 euros la veille de l’audience, et les perspectives favorables de son activité, demande à laquelle les bailleurs s’opposent en soulignant que la dette ne cesse de s’aggraver et que le preneur n’est pas en capacité de régler l’intégralité des loyers courants, que selon le budget prévisionnel, les charges de l’année 2024 apparaissent supérieures au chiffre d’affaires de l’année 2023.
En considération de ces éléments et des effort accomplis par le locataire, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à la société CS13 Vous Etes Belles dans les termes du dispositif ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés, alors même que les bailleurs ne font état d’aucun besoin particulier.
A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et l’indemnité d’occupation fixée mensuellement, à titre provisionnel, sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.
Sur les autres demandes
Il y a lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des demandeurs dans les termes du présent dispositif.
La société CS13 Vous Etes Belles qui supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juillet 2023, est irrecevable en sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 4 août 2023,
Condamnons la société CS13 Vous Etes Belles à payer à
M. [T] [L] et Mme [E] [L] née [C] la somme provisionnelle de 17 203,30 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus,
Accordons à la société CS13 Vous Etes Belles des délais de paiement,
Disons que la société CS13 Vous Etes Belles pourra s’acquitter du paiement de la provision fixée, en sus du loyer courant, moyennant le versement de 24 mensualités successives d’égal montant, et ce, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,
Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés,
Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :
- la dette deviendra immédiatement exigible,
- l’expulsion de la société CS13 Vous Etes Belles pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- la société CS13 Vous Etes Belles sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à M. [T] [L] et Mme [E] [L] née [C] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
Condamnons la société CS13 Vous Etes Belles à payer à
M. [T] [L] et Mme [E] [L] née [C] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société CS13 Vous Etes Belles aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juillet 2023,
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 12 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL