TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/57703 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22JG
N° : 3
Assignation du :
25 Septembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDERESSE
MUTUELLE D’ACTION SOCIALE DES FINANCES PUBLIQUES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jonathan SEBBAGH, avocat au barreau de PARIS - #D1279
DEFENDERESSE
S.A.S. WFBF
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Alexandre DESVEAUX-FLOREK, avocat au barreau de PARIS - #T0012
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2019, la société ARS Lisica, aux droits de laquelle se trouve la société Mutuelle d’Action Sociale des Finances Publiques (la MASFIP), a donné à bail commercial à la société WFBF des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de
45 000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.
Le 21 février 2023, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 28 572,87 euros représentant un arriéré de loyers et charges.
Par acte en date du 25 septembre 2023, la société Mutuelle d’Action Sociale des Finances Publiques a fait assigner en référé la société WFBF sollicitant de :
“ Vu les articles 1103 du Code civil et L 143-2 du Code de commerce,
Vu les articles 808 et 809 du Code de Procédure Civile,
Vu le bail commercial en date du 27 septembre 2019,
Vu la clause résolutoire,
Vu les pièces versées au débat,
Ø RECEVOIR la demanderesse en son exploit introductif d’instance et la déclarer recevable et bien fondée ;
Ø CONSTATER le défaut de paiement des loyers et charges dus par la société WFBF à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 février 2023 ;
Ø CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial à compter de la date d’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer, soit le 21 mars 2023 ;
Ø DIRE ET JUGER que la société WFBF est devenue, à compter du 21 mars 2023, occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;
EN CONSEQUENCE,
Ø ORDONNER l’expulsion, sans délai, de la société WFBF, et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, du local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;
Ø ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tous autres lieux au choix du Bailleur et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues ;
Ø CONDAMNER par provision la société WFBF, à verser à la société MUTUELLE D’ACTION SOCIALE DES FINANCES PUBLIQUES, la somme de 47.710,08 Euros au titre des loyers, charges, et taxes impayés et accessoires, arrêtés au 14 septembre 2023 ;
Ø CONDAMNER à titre provisionnel la société WFBF à verser à la société MUTUELLE D’ACTION SOCIALE DES FINANCES PUBLIQUES une indemnité d'occupation mensuelle, pour la période de la décision d’expulsion à intervenir jusqu’au départ effectif de la société WFBF, fixée sur la base du double du dernier loyer charges comprises, majoré de la T.V.A, soit la somme mensuelle de 10.172,68 Euros TTC ;
Ø CONDAMNER à titre provisionnel, la société WFBF à verser à la société MUTUELLE D’ACTION SOCIALE DES FINANCES PUBLIQUES la somme de 3.000,00 Euros HT au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Ø CONDAMNER la société WFBF aux entiers dépens, en application des dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux frais afférents au commandement de payer, à l’exécution de la décision à intervenir et à ses suites.”
A l’audience du 8 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée et une injonction a été délivrée aux parties de rencontrer un médiateur.
A l’audience de renvoi du 15 mai 2024, l’affaire a été plaidée.
La société demanderesse actualise sa demande de provision à hauteur de la somme de 49 203,43 euros, 2ème trimestre 2024 inclus, indiquant s’opposer à l’octroi de délais de paiement.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la société WFBF sollicite, au visa des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, de :
- juger que sa situation financière ne lui permet pas de s’acquitter immédiatement de l’intégralité de sa dette locative,
- à titre principal, lui accorder un report de 24 mois pour le règlement des créances échues,
- à titre subsidiaire, lui accorder un report de 24 mois du règlement de 50% des créances échues et à compter du 31 octobre 2024, un échelonnement de 24 mois du règlement des 50% restant des créances échues,
- à titre plus subsidiaire, lui accorder, à compter du 31 octobre 2024, un échelonnement de 24 mois du règlement des créances échues,
En tout état de cause
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de 24 mois et en toute hypothèse pendant la durée du délai accordé,
- ordonner la réduction du taux d’intérêt applicable au taux d’intérêt légal, le cas échéant avec imputation des règlements en priorité sur le capital,
- débouter la MASFIP de ses prétentions,
- la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
L’assignation a été délivrée le 27 septembre 2023 à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 5] Etoile en sa qualité de créancier inscrit.
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient de souligner à titre liminaire que le juge des référés n’est pas tenu de statuer sur les demandes tendant à ce qu’il soit “constater” ou “juger” qui constituent des moyens et non des prétentions.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”
L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, délivré le 21 février 2023, porte sur une somme en principal de 28 572,87 euros, arrêtée au 1er trimestre 2023 inclus, un décompte détaillé de la dette locative étant annexé à l’acte.
Au cas d’espèce, le preneur ne conteste pas n’avoir pas satisfait aux causes du commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, et ce, dans le délai d’un mois imparti, pas plus qu’il ne critique la validité de l’acte.
C’est donc à bon droit que la MASFIP sollicite la constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du
21 mars 2023.
Sur la provision et la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.
Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.
L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”
La société bailleresse sollicite la somme actualisée de 49 203,43 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus selon le dernier décompte versé aux débats.
Il convient de déduire de ce décompte la majoration conventionnelle de 10% d’un montant de 4 473,04 euros, la clause pénale de 10% stipulée au bail étant susceptible de réduction ou suppression par le juge du fond.
La dette actuelle s’élève donc à la somme de 44 730,39 euros, et non 33 918,23 euros comme allégué par le preneur, somme qui peut être allouée à la bailleresse à titre provisionnel comme ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.
La société WFBF sollicite des délais de paiement en faisant valoir qu’elle exploite un restaurant italien dont la clientèle est majoritairement constituée de personnes qui travaillent dans le quartier ; qu’elle a ouvert en janvier 2020 et a été confrontée immédiatement à la crise sanitaire et à la généralisation du télétravail, s’efforçant toutefois de procéder à des versements en fonction de ses capacités financières ; que depuis le mois d’octobre 2023, elle règle mensuellement la totalité du loyer, ce que la bailleresse accepte ; qu’elle peut raisonnablement envisager des perspectives de redressement tandis que le créancier n’a pas de besoins particuliers et s’est abstenu d’actionner la garantie à première demande ; que le montant du loyer est trop élevé ce qui constitue un obstacle à la cession du fonds de commerce.
La MASFIP s’oppose à l’octroi de délais de paiement, soulignant que le preneur a bénéficié de délais de fait, indique qu’elle tolère les paiements mensuels du loyer bien que le loyer soit exigible trimestriellement, et rappelle que si elle actionne la garantie à première demande, la société locataire devra en fournir une nouvelle.
En considération de ces éléments et des effort accomplis par le locataire, dont la bonne foi n’est pas contestable, de ses difficultés à concrétiser une cession du fonds de commerce compte tenu d’un loyer trop élevé selon les indications des agences immobilières, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à la société WFBF dans les termes du dispositif ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés.
A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et l’indemnité d’occupation fixée mensuellement, à titre provisionnel, sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, la demande de majoration de cette indemnité d’occupation au double du loyer étant écartée au stade du référé comme susceptible de conférer un avantage excessif au bailleur.
Sur les autres demandes
Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : les demandes sont rejetées.
La société WFBF supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 février 2023.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 21 mars 2023,
Condamnons la société WFBF à payer à la société Mutuelle d’Action Sociale des Finances Publiques la somme provisionnelle de 44 730,39 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de juin 2024 inclus,
Accordons à la société WFBF des délais de paiement,
Disons que la société WFBF pourra s’acquitter du paiement de la provision fixée, en sus du loyer courant mensuel, moyennant le versement de 23 mensualités successives d’un montant de 1 000 euros et d’une 24ème mensualité soldant la dette, et ce, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,
Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés,
Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer mensuel courant ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :
- la dette deviendra immédiatement exigible,
- l’expulsion de la société WFBF pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- la société WFBF sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la société Mutuelle d’Action Sociale des Finances Publiques une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de 10% des sommes dues,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel,
Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société WFBF aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 février 2023,
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 12 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL