TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50721 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VIO
N° : 9
Assignation du :
26 Janvier 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDEURS
Monsieur [S] [V]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Monsieur [U] [W]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Madame [T] [W]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentés par Maître Alexandre SHI de la SELARL DEHENG - SHI & CHEN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #L0298
DEFENDERESSE
S.A.R.L. KJ COIFFURE
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2018, M. [S] [V], Mme [T] [W] épouse [V] et M. [U] [W] (ci-après les consorts [V] [W]) ont donné à bail commercial à la société KJ Coiffure des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de neuf années commençant à courir le
1er juin 2018, moyennant un loyer annuel en principal de 19 200 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d'avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte extrajudiciaire du 30 août 2023, les bailleurs ont fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 7 542,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 août 2023, augmentée du coût de l'acte.
Par assignation délivrée le 26 janvier 2024, les consorts [V] [W] ont attrait la société KJ Coiffure devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, sollicitant de :
« A titre principal,
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, prévue par le bail commercial en date du 24 mai 2018, à compter du
30 septembre 2023,
- ORDONNER en conséquence l’expulsion sans délai de la société KJ COIFFURE, ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la Force Publique si besoin était,
A titre subsidiaire,
- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 24 mai 2018,
- ORDONNER en conséquence l’expulsion sans délai de la société KJ COIFFURE, ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la Force Publique si besoin était,
En toutes hypothèses,
- CONDAMNER la société KJ COIFFURE à payer aux Consorts [W] [V] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des taxes et charges récupérables, à compter, soit (i) du 30 septembre 2023 s’il est fait droit aux présentes demandes concernant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, soit (ii) de la date de l’ordonnance à intervenir s’il est uniquement fait droit aux présentes demandes formées à titre subsidiaire en résiliation judiciaire du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux sa matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion.
- CONDAMNER la société KJ COIFFURE à payer, par provision, aux Consorts [W] – [V] la somme de 11.903,71 €, au titre des loyers ou indemnités d’occupation ainsi que des charges et frais dus jusqu’au 31 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,
- JUGER que les Consorts [W] – [V] conserveront toutes sommes versées au titre du dépôt de garantie par la société KJ COIFFURE, fixé à hauteur de 4.800 € au jour de la conclusion du bail, lesquelles ne pourront venir en compensation avec le montant de l’arriéré locatif ou toutes autres sommes dues par la société KJ COIFFURE aux à Consorts [W] – [V],
- CONDAMNER la société KJ COIFFURE à verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la société KJ COIFFURE aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Alexandre SHI, avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. ».
Régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 654 du code de procédure civile, la société KJ Coiffure n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.
A l’audience du 15 mai 2024, les consorts [V] [W] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de leur exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail comprend une clause résolutoire en son article 14 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de charges ou encore d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, délivré le 30 août 2023, porte sur un arriéré locatif de
7 542,72 euros, arrêté au 28 août 2023, échéance du mois d’août 2023 comprise, un décompte détaillé étant annexé à l’acte.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-41 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Il est établi par les avis d’échéance postérieurs, et non contestés en l’état, que cet arriéré locatif n’a pas été intégralement payé dans le délai d’un mois imparti au preneur, un seul règlement de 1 750 euros ayant été opéré le 9 septembre 2023 et un chèque de
1 663,25 euros ayant été rejeté le 27 septembre 2023 par l’établissement bancaire des bailleurs pour défaut ou insuffisance de provision.
C’est donc à bon droit que les consorts [V] [W] sollicitent le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, la résiliation du bail étant acquise à la date du 30 septembre 2023.
En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la société KJ Coiffure de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable et il convient d’accueillir la demande d’expulsion à défaut de libération volontaire des lieux par le preneur.
Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Il sera rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société KJ Coiffure depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Enfin, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale qui peut être réduite ou supprimée, ce qui relève de l’appréciation du juge du fond de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.
Sur la demande de provision
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, les bailleurs sollicitent, à titre de provision, la somme de 11 738,72 euros arrêtée au 31 janvier 2024, déduction faite des frais de commandement qui seront inclus dans les dépens.
La défenderesse sera condamnée par provision au paiement de cette somme qui ne se heurte en l’état à aucune contestation sérieuse.
les intérêts au taux légal ne seront pas dus à compter du commandement de payer compte tenu de l’évolution de la dette, mais à compter de la présente décision.
Sur les mesures accessoires
L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La défenderesse supportera la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 30 août 2023, qui pourront être recouvrés par Maître Alexandre Shi, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société KJ Coiffure ne permet d’écarter la demande des consorts [V] [W] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Il sera alloué aux demandeurs une somme de 1 000 euros de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties à la date du 30 septembre 2023 ;
Ordonnons l’expulsion de la SARL KJ Coiffure et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons par provision la SARL KJ Coiffure à payer à
M. [S] [V], Mme [T] [W] épouse [V] et M. [U] [W], ensemble, la somme de 11 738,72 à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Condamnons à titre provisionnel la SARL KJ Coiffure à payer, à titre d'indemnité d’occupation et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
Condamnons la SARL KJ Coiffure aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 30 août 2023, qui pourront être recouvrés par Maître Alexandre Shi, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;
Condamnons la SARL KJ Coiffure à payer à M. [S] [V], Mme [T] [W] et M. [U] [W], ensemble, la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 12 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL