TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/57810 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26ZT
N° : 5
Assignation du :
17 Octobre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDERESSE
SCI DU [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS - #A0449
DEFENDERESSE
S.A.R.L. BC ET A (Enseigne BC&A)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #D0100
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2015, la SCI du [Adresse 2] a donné à bail commercial à la SARL BC et A des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 114 300 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.
Le 10 mai 2023, la SCI bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 98 661,91 euros représentant un arriéré de loyers et charges.
Par acte en date du 17 octobre 2023, la SCI du [Adresse 2] a fait assigner en référé la société BC et A sollicitant de :
“Vu le contrat de bail commercial,
Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,
Vu l’article L.145-41 du code de commerce,
Vu les articles 1103, 7104 et 1343-2 du code civil,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et rappelée dans le commandement de payer en date du 10 mai 2023 ;
- Constater que la société BC ET A et tous occupants de son chef, sont occupants sans droit ni titre ;
- En tant que de besoin, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la société BC ET A à ses obligations ;
- Ordonner l’expulsion de la société BC ET A et de toutes personnes dans les lieux de son fait, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu ;
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président de désigner, et ce, en garantie des indemnités d'occupation et de réparation qui pourraient être dues ;
- Condamner la société BC ET A à payer, à titre provisionnel, à la SCI DU [Adresse 2]
[Adresse 2] les sommes de :
107 331,06 euros correspondant à l'arriéré des loyers, charges et taxes dus selon décompte provisoirement arrêté au 02/10/2023 (107 726,15 € - 395,09 €) avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement du 10 mai 2023 et capitalisation s'il y a lieu à compter de la date de la présente assignation ;
le montant des loyers et charges postérieurs au 02/ 10/2023 qui pourraient être impayés au jour de l'ordonnance à intervenir ;
* une indemnité d’occupation égale à 1% du loyer annuel et de ses accessoires par jour calendaire pour la période écoulée entre la résiliation et la remise des lieux à disposition du BAILLEUR, libres de toute occupation et de tout mobilier et équipements appartenant au preneur ;
- Autoriser la SCI DU [Adresse 2] à conserver le dépôt de garantie qu’elle détient, et ce à titre de clause pénale en application des stipulations du bail ;
- Condamner la société BC ET A à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société BC ET A aux entiers dépens.”
A l’audience du 22 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée et une injonction a été délivrée aux parties de rencontrer un médiateur.
A l’audience de renvoi du 15 mai 2024, l’affaire a été plaidée.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI du [Adresse 2] maintient ses prétentions à l’exception de ses demandes de provisions à hauteur de la somme de 107 331,06 euros et du montant des loyers et charges postérieurs au 02/ 10/2023, indiquant que la dette locative a été soldée.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la société BC et A sollicite de:
“ Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce
Vu l’article 1343-5 du Code civil
Vu la jurisprudence citée
Vu les pièces versées
A TITRE PRINCIPAL :
- DIRE la société BC ET A recevable et bien fondée en ses demandes ;
- DEBOUTER la société SCI [Adresse 2] de l’ensemble de ses fins, demandes et prétentions.
- DIRE n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SCI [Adresse 2] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur toutes les demandes, fins et prétentions de la demanderesse en ce qu’il existe une contestation sérieuse ;
Y faisant droit,
- SE DECLARER INCOMPETENTE pour statuer sur les demandes de la SCI [Adresse 2], et, en conséquence, les renvoyer à mieux se pourvoir au fond ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- DECLARER recevable la société BC ET A en sa demande de délais pour s’exécuter et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
Y faisant droit,
- OCTROYER des délais rétroactivement jusqu’à la date de la décision à intervenir à la société BC ET A pour régler les sommes visées au commandement de payer en date du 10 mai 2023 ;
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail commercial en date du 3 avril 2015 durant les délais octroyés ;
- CONSTATER que la société BC ET A s’est exécutée dans les délais octroyés ;
- DIRE que le commandement de payer délivré le 10 mai 2023 n’a pas pu mettre en jeu la clause résolutoire ;
- REJETER la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 3 avril 2015
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- CONDAMNER la société SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 2 000, 00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et à celui des entiers dépens.”
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient de souligner à titre liminaire que le juge des référés n’est pas tenu de statuer sur les demandes tendant à ce qu’il soit “dit” en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”
L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.
Le commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été délivré le 10 mai 2023 pour un montant en principal de 98 661,91 euros représentant un arriéré locatif arrêté au
2ème trimestre 2023 inclus, outre la somme de 9 886,19 au titre de la clause pénale, un décompte détaillé étant annexé à l’acte.
Pour s’opposer à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la société BC et A fait valoir que le commandement est entaché de plusieurs causes de nullité en ce que :
- d’une part, la bailleresse n’a pas respecté le préalable stipulé au bail en son article 8 “Clauses dérogatoires aux conditions générales” qui impose au bailleur, en cas d’infraction au bail, d’adresser une lettre recommandée avec avis de réception avant la délivrance d’un commandement de payer,
- d’autre part, cette même clause accorde au preneur “un délai raisonnable” pour remédier une l’infraction constatée ce qui vient en contradiction avec le délai impératif d’un mois prévu par l’article L.145-41 du code de commerce .
La SCI bailleresse conteste l’application de cette stipulation en cas de défaut de paiement des loyers.
L’article CP8 des conditions particulières intitulé “Clauses dérogatoires aux conditions générales”prévoit notamment :
“Par dérogation à l’article CG15.3 alinéa 4, toute infraction pourra justifier la mise en oeuvre de la clause résolutoire après lettre recommandée AR du bailleur de remédier ou mettre fin, dans un délai raisonnable, restée sans effet”.
L’article CG15.3 renvoie à l’obligation du preneur de respecter le règlement intérieur ou de copropriété de l’ensemble immobilier “dont il reconnaît qu’une copie lui a été remise”, l’alinéa 4 énonçant que “Toute infraction quel qu’en soit la raison sera considérée comme une faute grave à l’encontre du PRENEUR et pourra justifier la mise en oeuvre de la clause résolutoire”.
La formalité de l’envoi d’une lettre recommandée avec AR, en cas d’infraction pouvant justifier la mise en oeuvre de la clause résolutoire, n’est donc pas prévue en cas de défaut de paiement de loyers, comme le soutient justement la SCI bailleresse.
La contestation élevée par la locataire sur la nullité que pourrait encourir le commandement de payer, en raison de l’absence d’envoi d’une lettre recommandée préalablement à la délivrance de l’acte, ne revêt donc pas de caractère sérieux, étant ajouté qu’il n’existe aucun risque de confusion sur les délais impartis au preneur pour remédier à l’infraction constatée, le commandement de payer mentionnant très clairement le délai d’un mois imparti au preneur pour s’acquitter des causes du commandement.
La société BC et A ne conteste pas par ailleurs le montant visé au commandement de payer et ne justifie pas s’être acquittée de cette somme dans le délai d’un mois, soit avant le 10 juin 2023, de sorte que c’est à bon droit que la SCI du [Adresse 2] sollicite la constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 10 juin 2023.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.
Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.
L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”
Il est acquis aux débats que la dette locative a été apurée et que les loyers courants sont réglés, un dernier virement ayant été effectué le 6 mai 2024.
La société BC et A sollicite des délais de paiement rétroactifs en faisant valoir qu’elle intervient dans le domaine de l’événementiel et du tourisme, que la crise sanitaire l’a privée d’activité en 2020 et 2021, qu’elle a reconstitué une partie de son chiffre d’affaires en 2022 et a retrouvé sa clientèle depuis 2023, rappelant qu’elle a réglé dès le 26 janvier 2023 la somme de 50 000 euros et qu’elle a toujours payé son loyer courant.
La SCI bailleresse s’oppose à l’octroi de délais rétroactifs de paiement en soutenant que le preneur règle systématiquement en retard ses loyers et charges, qu’il n’y a pas de pièces justifiant de ses perspectives d’activité et que ses associés ont besoin de recevoir un revenu régulier et certain.
Il est constant que la dette locative a été apurée. Il résulte toutefois du décompte versé aux débats que la société locataire ne règle jamais ses loyers courants à échéance, alors que le paiement est trimestriel et d’avance ; en outre, elle ne verse aux débats aucun élément justifiant de sa situation économique et financière.
Dans ces conditions, la demande de délais de paiement rétroactifs sera rejetée et la résiliation du bail liant les parties, constatée de plein droit à la date du 10 juin 2023.
En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation de la locataire de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion à défaut de libération volontaire des lieux par le preneur.
Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
L’indemnité d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.
La demande de conservation du dépôt de garantie en application de l’article DG 22.2.1 du bail sera écartée comme devant être soumise à l’appréciation du juge du fond.
Sur les demandes accessoires
Il y a lieu en équité d’allouer une indemnité à la SCI demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.
La société BC et A supportera la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Rejetons la demande de délais de paiement rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 10 juin 2023,
Ordonnons l’expulsion de la société BC et A et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons la société BC et A à payer à la SCI du [Adresse 2] une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
Condamnons la société BC et A à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société BC et A aux dépens,
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,
Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 12 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL