TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51205 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VIX
N° : 10
Assignation du :
19 Janvier 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDERESSE
S.C.I. LE TOURISME
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Arthur COEUDEVEZ, avocat au barreau de PARIS - #J0069
DEFENDERESSE
S.A.S. DJIVAH OPTIQUE
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2013, la SCI Le Tourisme a donné à bail commercial à la société Full Optic des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 20.400 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d'avance.
Par acte en date du 29 juillet 2020, la société Full Optic a cédé son fonds de commerce à la SAS Djivah Optique.
Des loyers sont restés impayés.
Par acte extrajudiciaire délivré le 22 novembre 2023, la SCI bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 4 125 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, augmentée du coût de l'acte.
Par assignation délivrée le 19 janvier 2024, la société Le Tourisme a attrait la société Djivah Optique devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, sollicitant de :
«
PRONONCER au bénéfice du bailleur la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SAS DJIVAH OPTIQUE avec toutes conséquences de droit ;
ORDONNER, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la SAS DJIVAH OPTIQUE des lieux qu’elle occupe indument en l’espèce le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
CONDAMNER par provision la SAS DJIVAH OPTIQUE à payer à la SCI LE TOURISME la somme de 9 514.93 € arrêtée au 05 janvier 2024 échéance de janvier 2024 incluse.
CONDAMNER par provision la SAS DJIVAH OPTIQUE à la SCI LE TOURISME à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération effective des lieux par la remise des clés, au paiement d’une indemnité d’occupation légale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires ;
CONDAMNER la SAS DJIVAH OPTIQUE aux entiers dépens ;
CONDAMNER la SAS DJIVAH OPTIQUE à payer à la SCI LE TOURISME la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du CPC.
RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire à titre de provisoire. ».
La société Djivah Optique, citée à l’adresse des lieux loués, lieu de son siège social, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.
A l’audience du 15 mai 2024, la société Le Tourisme a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
L’assignation a été dénoncée à la Banque Postale en sa qualité de créancier inscrit.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail à l’article 16, délivré le 22 novembre 2023, porte sur une somme en principal de 4 125 euros arrêtée au mois de novembre 2023 (inclus), un tableau détaillé des loyers dus figurant en première page de l’acte.
Le preneur ne justifie pas en l’état s’être libéré des causes du commandement de payer dans le délai imparti, le décompte ultérieur ne faisant état d’aucun règlement par le preneur après le mois de juin 2023.
Dès lors, c’est à bon droit que la société Le Tourisme sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, la résiliation du bail étant acquise à la date du 22 décembre 2023.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation de la locataire de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion à défaut de libération volontaire des lieux par le preneur.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société Djivah Optique depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Sur la demande de provision
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société
Le Tourisme, l'obligation à paiement de la société Djivah Optique au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 5 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 9 427,01 euros (échéance du mois de janvier 2024 incluse), déduction faite des sommes intitulées « intérêts de retard » au montant de 87,92 euros.
En effet, la demande au titre des intérêts contractuels de retard (article 10 du bail) s’analyse en une clause pénale susceptible de procurer un avantage disproportionné au bailleur et de créer un déséquilibre significatif entre les parties, dont l’interprétation comme l’appréciation de son éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.
Ainsi, la société Djivah Optique sera condamnée, à titre de provision, au paiement de la somme de 9 427,01 euros, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les mesures accessoires
L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La défenderesse supportera la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 22 novembre 2023.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Djivah Optique ne permet d’écarter la demande de la société Le Tourisme formée sur le fondement des dispositions susvisées. Il sera alloué à la SCI demanderesse une indemnité de 1 000 euros de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 décembre 2023;
Ordonnons l’expulsion de la société Djivah Optique et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 1] à [Localité 4] avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons à titre provisionnel la société Djivah Optique à payer, à titre d'indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société Djivah Optique à payer à la société Le Tourisme la somme de 9 427,01 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 5 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des intérêts contractuels ;
Condamnons la société Djivah Optique aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le
22 novembre 2023 ;
Condamnons la société Djivah Optique à payer à la société
Le Tourisme la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 12 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL