TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/00815 - N° Portalis DB3S-W-B7G-V743
N° de MINUTE : 24/00656
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3]
[Localité 5], Représenté par son Syndic, SARL CABINET LEDUC-ALPHA XI
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire
: E1286
C/
DEFENDEURS
Madame [V] [B] VEUVE [Y]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, avocats au barreau
de PARIS, vestiaire : B0156
Monsieur [J] [E] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, avocats au barreau
de PARIS, vestiaire : B0156
Madame [N] [R] [Y] EPOUSE [B]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, avocats au barreau
de PARIS, vestiaire : B0156
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 14 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. [J] [Y], Mme [V] [B] veuve [Y] et Mme [N] [R] [Y] épouse [B] (les consorts [Y]) sont propriétaires du lot n°2 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 5] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par exploits des 23 et 24 février 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], à [Localité 5] (93) a fait assigner les consorts [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 31.964,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 janvier 2021 inclus avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;
- 2.000 euros à titre de dommages-intérêts
- 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Outre les dépens
Le 15 novembre 2021, l’immeuble faisait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité aux termes duquel la mairie d’[Localité 5] faisait injonction aux propriétaires de réaliser les opérations de réhabilitation du bâtiment.
L’affaire a été radiée le 16 novembre 2021 puis rétablie. Elle a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 1er février 2022 et d’un jugement de révocation de l’ordonnance de clôture le 30 août 2022.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 16 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Condamner Madame [V] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [N] [B] en :
- 33.668,28 €, de charges de copropriété arrêtées au 4e appel 2021 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation sur 31.964,63€
- 2.000 € de dommages et intérêts
- 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.
Débouter Madame [V] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [N] [B] de toutes leurs demandes
Condamner Madame [V] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [N] [B] en tous les dépens.
Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 30 août 2023, les consorts [Y] demandent au tribunal de :
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions.
LE CONDAMNER au paiement d’une somme de 5000 € titre d’article 700 du CPC.
DISPENSER les consorts [Y] de toute participation aux frais de l’instance en vertu de l’article 10 – un de la loi du 10 juillet 1965
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, le tribunal ne prononcera pas l’exécution provisoire de la décision à intervenir
LE CONDAMNER en tous les dépens dont distraction au profit du cabinet LIBERLEX
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 13 octobre 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 mars 2024 et mise en délibéré au 16 mai 2024.
En cours de délibéré, les consorts [Y] ont sollicité la réouverture des débats et le rabat de l’ordonnance de clôture.
Par une note en délibéré du 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la réouverture des débats et au rabat de l’ordonnance de clôture.
Le délibéré a été prorogé au 13 juin 2024.
MOTIFS
Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture
L'article 803 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.
En l’espèce, l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 4 avril 2024 a refusé de procéder aux travaux de réhabilitation de l’immeuble de sorte que les fonds appelés ne seraient plus dus d’après les consorts [Y].
Toutefois, cet événement ne constitue pas une cause grave de nature à justifier la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture.
La demande sera rejetée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- l’extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaires des consorts [Y] ;
- les extraits de compte copropriétaires ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires du 6 juin 2019, du 29 octobre 2020, du 23 mars 2021 et du 31 octobre 2022.
- les appels de fonds ;
- le décompte de répartition des charges ;
Il ressort de ces éléments que les charges appelées jusqu’en 2021 incluent des appels de provision pour des travaux de réhabilitation urgents votés lors de l’assemblée générale de copropriétaires du 29 octobre 2020.
Il n’est pas établi par les consorts [Y] que cette assemblée générale aurait été annulée de sorte que la décision d’appeler les fonds en vue des travaux votés s’imposent aux copropriétaires.
Le contexte de l’éventuelle destruction de l’immeuble n’est par ailleurs pas établi les consorts [Y] n’ayant au demeurant pas sollicité de sursis à statuer dans l’attente d’une décision du tribunal administratif. Il est de surcroit patent de noter que les consorts [Y] se plaignent de la destruction à venir de l’immeuble faute de pouvoir réhabiliter le bâtiment tout en participant, par l’impayé de leurs charges, à ce que l’œuvre de réhabilitation ne se concrétise pas.
La créance du syndicat des copropriétaires est une créance légale excluant l’application des principes du droit des contrats.
Si l’immeuble est désormais inhabité, les consorts [Y] n’en rapportent pas la preuve faute de produire d’éléments sur ce point notamment les arrêtés de péril imminent de 2019.
En toute hypothèse, si l’immeuble venait à être détruit, il appartiendrait au syndicat des copropriétaires de redistribuer les fonds disponibles dans le cadre de la liquidation de la copropriété de sorte que les fonds avancés « inutilement » par les propriétaires leur seraient restitués à l’issue des opérations de dissolution du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, et faute pour les consorts [Y] d’établir le mal fondé de la créance du syndicat des copropriétaires tant dans son principe que dans son quantum arrêté au 4e trimestre 2021, il convient de condamner les consorts [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33.668,28 €, de charges de copropriété arrêtées au 4e appel 2021 inclus, avec intérêts de droit à compter du 24 février 2021 sur 31.964,63 euros.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, il n’est pas établi que les consorts [Y] seraient de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur les autres demandes
Les consorts [Y], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.
Les consorts [Y] seront également condamnés in solidum à verser 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe,
Rejette la demande de réouverture des débats et de révocation de l’ordonnance de clôture ;
Condamne les consorts [Y] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], à [Localité 5] (93), à hauteur des droits de chacun dans l’indivision, la somme de 33.668,28 €, de charges de copropriété arrêtées au 4e appel 2021 inclus, avec intérêts de droit à compter du 24 février 2021 sur 31.964,63 euros.
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], à [Localité 5] (93) de sa demande à titre de dommages-intérêts ;
Condamne in solidum les consorts [Y] aux dépens ;
Condamne in solidum les consorts [Y] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], à [Localité 5] (93) la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Fait au Palais de Justice, le 13 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER