TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 22/08709 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WYTM
N° de Minute :BX 24/00502
JUGEMENT
DU : 13 Juin 2024
SOLIHA
C/
[K] [L]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 13 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
SOLIHA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [K] [L], demeurant [Adresse 3]
assistée par Me Marie TOURNEUX, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Février 2024
Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 13 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant convention d'occupation précaire et révocable d'hébergement temporaire du 8 octobre 2021, SOLIHA a donné en location à Madame [K] [L] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 3].
Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le 8 octobre 2021.
Le 2 août 2022, SOLIHA a fait signifier à Madame [K] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par exploit d'huissier de justice du 15 décembre 2022, SOLIHA a fait assigner Madame [K] [L], pour l'audience du treize Avril deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel il demande de :
- constatet ou prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges;
- ordonner l'expulsion ;
- condamner Madame [K] [L] au paiement :
- de la somme de 3201,58 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes qui y paraissent et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- d'une indemnité mensuelle d'occupation;
- de la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [K] [L] aux entiers dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire.
A l'audience, SOLIHA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa demande à 2279,78 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2023.
Madame [K] [L] a quitté les lieux. Un état des lieux de sortie contradictoire a été signé le 10 janvier 2023.
Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 15 février 2024.
En cours de délibéré, SOLIHA justifie de la déduction des sommes versées par Madame [L].
L'affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024 puis prorogée au 13 Juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation :
Il convient de constater que Madame [L] a quitté le lieux et que la demande de résiliation-expulsion n'a plus d'objet.
Sur les sommes dues :
Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 31 mai 2023, à la somme de 1665 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.
Madame [L] a quitté les lieux le 10 janvier 2023.
SOLIHA facture une somme de 112,30 euros au titre de l'échéance de février 2023 sans préciser à quoi elle correspond.
Il convient de déduire cette somme.
Elle facture également des réparations locatives dont la nature n'est pas précisée pour un montant de 212,30 euros sans produire de devis ou factures.
Cette somme est également déduite.
Il convient de constater qu'un loyer de 484,85 euros a été facturé le 31 juillet 2022 alors que le loyer est de 194,67 euros. Aucune explication n'est fournie par SOLIHA.
Dès lors il convient de déduire la somme de 290,18 euros au titre du loyer du mois de juillet 2022.
Madame [K] [L] sera condamnée à payer en deniers ou quittances valables à SOLIHA la somme de 1665 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023.
Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.
Sur les demandes reconventionnelles :
En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physiqu ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.
Le bailleur est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaire au maintien en état et l'entretien normal des locaux loués.
Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :
- qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et a couverture aves ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation,
- dont la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- dont les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
Sur l'absence de chauffage et de plaques de cuisson :
Madame [L] affirme que le logement a été dépourrvu de chauffage et de plaques de cuisson du 18 octobre 2021 au 15 janvier 2022.
Madame [L] affirme que Madame [C] assistante sociale de SOLIHA dans le cadre d'accompagnement tripartite lui a promis et confirmé que les mois de loyers ne seraient pas facturés sur cette période.
Les échanges de SMS entre Madame [L] et Madame [C] du 1er décembre 2023 au 7 décembre 2023 confirment cette remise.
En revanche elle ne produit aucune pièce prouvant que le chauffage n'a été rétabli que le 15 janvier 2022.
SOLIHA justifie par la production de la facture Chauffage Services que la fourniture et la pose de la chaudière est intervenue le 24 décembre 2021.
La période à indemniser est donc plus courte (2 mois et 1 semaine).
Il convient de fixer l'indemnisation à la somme de 626,01 euros se décomposant comme suit :
- octobre : 190,18 euros (dépôt de garantie déduit)
- novembre : 245,65 euros
- décembre : 190,18 euros.
SOLIHA a déjà versé à Madame [L] la somme de 300 euros à titre commercial.
Il convient donc de la condamner à lui payer la somme de 326,01 euros.
Sur les désordres constatés le 15 juin 2022 par le Service Communal d'Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 4] :
Un rapport a été établi par ce Service le 11 juillet 2022.
Il a permis de constater les faits suivants :
- ensemble du logement: présence récurrente de rongeurs malgré les traitements
- salon: la locataire signale un défaut de fonctionnement de la position oscillo-battant de sa fenêtre (mais désordre non constaté lors de la visite) ; porte d'entrée : jour visible sous la porte entrainant un passage d'air froid l'hiver et une communication avec les parties communes ce qui peut présenter un risque en cas d'incendie (passage des fumées d'incendie dans le logement) ; porte d'entrée : bâti de porte fissuré dans le bas.
- salle de bains : plafond : dégât des eaux provenant du logement du dessus (la locataire signale que de l'eau coule toujours mais fait non constaté lors de la visite) ; à droite de la baignoire, large trou dans le mur autour des canalisations par lequel passent les rongeurs.
- parties communes : défaut d'entretien : parties communes sales et dont les revêtements des murs et des sols se dégradent.
Ceci constitue des infractions à l'arrêté préfectoral du 12 avril 1979 portant Règlement Sanitaire Départemental, notamment en ses articles 32, 33, 35, 119, 165 et ne répond pas pleinement au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
Par conséquent, il a été demandé à SOLIHA de prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un délai de deux mois à réception de ce courrier.
Madame [L] fait état d'un radiateur non accroché au mur.
Il convient de constater que le service de l'hygiène n'a rien relevé de tel.
SOLIHA justifie avoir fait le nécessaire en ce qui concerne le passage d'air sous la porte d'entrée (le 14 septembre 2022) et a rebouché le trou dans le mur à droite de la baignoire par lequel passent les rongeurs (le 21 décembre 2022).
Un bon de travaux pour la désourisation a été établi le 1er septembre 2022 et la désourisation est intervenue le 2 septembre 2022.
Seul le rebouchage du trou n'a pas été effectué dans le délai de 2 mois alors que ce trou permettait le passage des rongeurs et rendait inefficaces les traitements.
Enfin SOLIHA a procédé au réglage de l'oscillo-battant de la fenêtre.
Une seule photo des parties communes comportant des traces et papiers sur les escaliers ne saurait démontrer que cet état était constant.
La présence des traces de moisissures n'est pas démontrée.
Il en est de même en ce qui concerne les insectes.
Il n'y a donc pas lieu de réduire de 1€ le montant des charges.
Le Service de l'hygiène a constaté une trace de dégât des eaux provenant du logement du dessus mais n'a pas constaté que la fuite était encore active.
En tout état de cause, il appartenait à la locataire de procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assurance pour la prise en charge de ce sinistre.
La locataire n'en justifie pas.
Les désordres postérieurs au 15 janvier 2022 n'ont été constatés que le 15 juin 2022 et portés à la connaissance du bailleur le 11 juillet 2022.
Madame [L] a quitté les lieux le 10 janvier 2023.
Le bailleur a été diligent et a effectué la plupart des travaux dans le délai de 2 mois, sauf en ce qui concerne le rebouchage du trou permettant le passage des rongeurs.
Dès lors il convient d'indemniser le préjudice de jouissance de Madame [L] à hauteur de la somme de 500 euros.
Le dépôt de garantie a déjà été déduit par SOLIHA des sommes dues.
Il y a lieu d'ordonner la compensation entre la dette locative et le montant des indemnités allouées à Madame [L].
Sur les délais de paiement :
Madame [K] [L] sollicite des délais de paiement et offre de s'acquitter de sa dette sur 36 mois ou subsidairement 24 mois.
Au regard de la situation financière de Madame [K] [L], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 50 euros en soulignant toutefois que, dès le premier impayé, la totalité de la dette redeviendra exigible après une simple mise en demeure.
Sur les demandes accessoires :
La dette de loyers et charges est ancienne.
Il y avait bien une dette à la date du commandement et de l'assignation.
Les dépens dont donc à la charge de Madame [L].
Il n'apparait pas inéquitable de débouter Madame [L] de la demande en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;
Constate que Madame [L] a quitté les lieux et que la demande de résiliation-expulsion n'a plus d'objet;
Condamne Madame [K] [L] à payer en deniers ou quittances valables à SOLIHA la somme de 1665 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Autorise Madame [K] [L] à payer sa dette, en principal, intérêts et frais par mensualités de 50 euros ;
Dit que ces mensualités devront être payées le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification de la présente décision ;
Dit que faute de paiement d'une seule des mensualités fixées ci-dessus le solde de la dette deviendra immédiatement exigible après une simple mise en demeure restée infructueuse ;
Dit la demande reconventionnelle partiellement bien fondée ;
Condamne SOLIHA à payer à Madame [L] :
- la somme de 326,01 euros en complément de son préjudice découlant de l'absence de chauffage et de plaques de cuisson,
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre des troubles de jouissance constatés le 11 juillet 2022,
- ordonne la compensation entre la dette locative et le montant des indemnités allouées à Madame [L],
- déboute Madame [L] de sa demande au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991
Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [K] [L] aux dépens ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Rejette toute autre demande.
Ainsi jugé et prononcé le 13 Juin 2024 par mise à disposition au greffe.
Le GREFFIER Le PRESIDENT