TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Arnaud JAGUENET
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/03300 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTYX
N° MINUTE :
1
JUGEMENT
rendu le 13 juin 2024
DEMANDEURS
Madame [P] [B], demeurant [Adresse 11]
représentée par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694
Monsieur [G] [B],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694
Madame [Z] [W],
demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694
Madame [J] [C],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694
Madame [E] [H], demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694
Monsieur [U] [B],
demeurant [Adresse 7]
représenté par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694
Monsieur [A] [B],
Décision du 13 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03300 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTYX
demeurant [Adresse 13] (BRESIL)
représenté par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694
Madame [V] [M],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694
Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 9]
représenté par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694
Madame [K] [X],
demeurant [Adresse 8] CANADA
représentée par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694
Monsieur [T] [X],
demeurant [Adresse 4] CANADA
représenté par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694
DÉFENDERESSE
Madame [P] [F] épouse [R],
demeurant [Adresse 12]
comparante en personne assistée de Me Arnaud JAGUENET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 13 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03300 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTYX
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 16 juin 2005, Monsieur [O] [B] a donné en location à Madame [R] et Monsieur [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 12], outre une cave n°145 et un parking n°221, [Localité 10] pour un loyer de 900 euros par mois.
Monsieur [S] est décédé en 2013 et Monsieur [O] [B] est décédé le 29 mars 2020.
Madame [R] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, les héritiers de Monsieur [O] [B] lui ont fait délivrer un commandement de payer le 03 janvier 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 5207,44 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023, Madame [P] [B], Monsieur [G] [B], Madame [Z] [W], Madame [J] [C], Madame [E] [H], Monsieur [U] [B], Monsieur [A] [B], Madame [V] [M], Monsieur [L] [Y], Madame [K] [Y] et Monsieur [T] [I] ont fait assigner Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer son expulsion, la condamner notamment au paiement de 6946,85 euros au titre de la dette locative outre des indemnités d'occupation, et 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La dénonciation au préfet est intervenue le 14 mars 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mai 2023 et la décision mise en délibéré au 07 août 2023. Une réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier pour l'audience du 10 novembre 2023 afin de permettre à la débitrice de présenter ses observations, le courrier envoyé par cette dernière en recommandé au tribunal le 12 mai 2023 n'ayant pas été remis au greffe avant l'audience du 24 mai 2023.
Lors des débats, les requérants étaient représentés par un conseil, lequel a sollicité le bénéficie de son acte introductif d'instance, actualisant le montant de sa créance à la somme de 7149,82 euros, et précisant qu'il justifie dans son dossier de plaidoirie de l'intérêt à agir des requérants, héritiers du bailleur décédé.
En défense, Madame [R] était représentée par un conseil, lequel a présenté sa situation personnelle et financière et sollicité la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024. Une réouverture des débats a de nouveau été ordonnée compte-tenu des identités erronées des requérants prétendant venir aux droits du bailleur suite au décès de ce dernier, et qui ne correspondaient pas aux identités des héritiers de ce dernier telles que mentionnées dans l'attestation notariale versée aux débats, l'identité des bailleurs actuels étant donc incertaine.
Une nouvelle assignation rectifiant une partie des identités des requérants a été délivrée le 14 mars 2024, l'identité de Monsieur [D] [X] restant erronée dans l'acte puisqu'il est désigné comme étant Monsieur " [L] " [X].
L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mai 2023.
A cette date, Madame [P] [B], Monsieur [G] [B], Madame [Z] [W], Madame [J] [C], Madame [E] [H], Monsieur [U] [B], Monsieur [A] [B], Madame [V] [M], Monsieur [D] [X], Madame [K] [X] et Monsieur [T] [N], ci-après dénommés les consorts [B] ont sollicité par le biais de leur avocat le bénéfice de leur acte introductif d'instance, actualisant la créance à la somme de 7155,35 euros.
En défense, Madame [R] était assistée par un conseil lequel a indiqué qu'un versement de 5000 euros avait été effectué, sollicitant des délais de paiement pour le surplus et la suspension de la clause résolutoire.
Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, les consorts [B] ont fait part de leur opposition à l'audience.
Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
Autorisés à produire une note en délibéré afin de vérifier le versement de la somme de 5000 euros par la locataire, les consorts [B] ont produit un décompte actualisé le 13 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur la jonction d'instance :
En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l'espèce, il convient d'ordonner la jonction des affaires RG 23/03300 et RG 24/03804 sous le premier numéro.
- Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 14 mars 2023 soit plus de deux mois avant le premier appel de l'audience le 24 mai 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, les consorts [B] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 05 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 10 mars 2023.
Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n'est versé au dossier.
L'action est donc recevable.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :
L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [R], locataire d'un logement situé [Adresse 12], outre une cave n°145 et un parking n°221, [Localité 10] suivant bail sous seing privé du 16 juin 2005 était redevable d'un arriéré de loyers et de charges de 5207,44 euros au 28 décembre 2022.
Le commandement de payer qui a été signifié à Madame [R] le 03 janvier 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il apparaît qu'à la suite de ce commandement de payer, Madame [R] n'a ni réglé l'intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.
Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis.
- Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative, produit avec la note en délibéré du bailleur, que Madame [R] est redevable d'une somme de 1634,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 mai 2024.
Madame [R] sera en conséquence condamnée à verser cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, il y a lieu de constater la reprise du paiement du loyer par la locataire qui paraît désormais en situation de régler sa dette locative dont le montant a nettement diminué depuis la délivrance de l'assignation. Au total, il convient d'octroyer des délais de paiement et d'autoriser Madame [R] à rembourser sa dette selon les modalités fixées au présent dispositif.
Par ailleurs, la locataire sollicite la suspension de la clause résolutoire et ses efforts de paiement avant l'audience ainsi que l'ancienneté du bail, justifient qu'il soit fait droit à cette demande.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.
Si Madame [R] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.
En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- Madame [R] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, aucun élément ne venant justifier une quelconque majoration,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [R] et de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
- Sur l'exécution provisoire :
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "
Ni la nature du litige, ni l'équité ne commandent en l'espèce qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d'apurement accordé.
- Sur les dépens:
L'article 696 du code de procédure civile dispose : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".
Madame [R] qui succombe, supportera les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de la notification au préfet.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
Ordonne la jonction des affaires RG 23/03300 et RG 24/03804 sous le premier numéro ;
Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 04 mars 2023 du bail consenti par Monsieur [O] [B] aux droits duquel viennent Madame [P] [B], Monsieur [G] [B], Madame [Z] [W], Madame [J] [C], Madame [E] [H], Monsieur [U] [B], Monsieur [A] [B], Madame [V] [M], Monsieur [D] [X], Madame [K] [X] et Monsieur [T] [N], dénommés les consorts [B], à Madame [R] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 12], outre une cave n°145 et un parking n°221, [Localité 10] ;
En suspend toutefois les effets ;
Condamne Madame [R] à payer aux consorts [B] la somme de 1634,94 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 12 mai 2024 ;
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Autorise Madame [R] à s'acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 45 euros chacune, en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ;
Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [R] entre les mains des consorts [B], bailleurs, aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu'à extinction totale de la dette;
Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;
Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [R] d'un seul loyer ou d'une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;
- qu'à défaut pour Madame [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, les consorts [B] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- que Madame [R] sera condamnée à verser aux consorts [B] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
- que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [R] au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet .
Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 13 juin 2024.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.