TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/08168 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XQFK
N° de Minute : BX 24/00503
JUGEMENT
DU : 13 Juin 2024
LMH
C/
[I] [G] épouse [M]
[F] [M]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 13 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
LMH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par MME [R] [W], munie d'un mandat écrit
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [I] [G] épouse [M], demeurant [Adresse 4]
M. [F] [M], demeurant [Adresse 4]
comparants en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Avril 2024
Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 13 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 15 avril 1996, ROUBAIX HABITAT a donné en location à Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 4].
Le 30 novembre 2022, LMH venant aux droits de l'OPAC ROUBAIX HABITAT a fait signifier à Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés et pour défaut d'assurance visant la clause résolutoire.
Par exploit d'huissier du 21 août 2023, LMH venant aux droits de l'OPAC ROUBAIX HABITAT a fait assigner Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M], pour l'audience du deux Novembre deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :
- constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Adresse 4] pour défaut de paiement de loyers ;
- ordonner l'expulsion de Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] ;
- les condamner solidairement au paiement :
- de la somme de 4783,01 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 3466,69 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ;
- de la somme de 152 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] aux entiers dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire.
A l'audience, LMH venant aux droits de l'OPAC ROUBAIX HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 9928,15 euros, selon décompte arrêté au 31 mars 2024. Le bailleur indique ne pas s'opposer à une demande de délais de paiement.
Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] ont sollicité des délais de paiement, proposant de s'acquitter de leur dette par versements mensuels de 100 euros, outre le loyer courant.
LMH reconnait que le chauffage central était insuffisant mais non défectueux durant 2 semaines en février 2021 à la suite de températures négatives. Il a donc distribué des radiateurs électriques aux locataires. Par la suite il a procédé au remboursement des frais d'électricité consommée en effectuant une remise sur facturation.
Il affirme que le chauffage a recommencé à fonctionner normalement à compter du début mars 2021 et fonctionne toujours normalement. Il fait observer que le surloyer forfaitaire a été supprimé, et qu'une proposition de relogement est en cours, le logement étant trop grand. Il indique que les travaux de désinsectisation et les peintues ont été faits.
Les défendeurs demandent la réparation de la non jouissance paisible de leur logement :
-envahissement par des centaines d'insectes de 2014 à 2017 : 6000 euros
- chauffage défectueux depuis une dizaine d'années : 5500 euros.
Ils demandent également l'arrêt immédiat du surloyer forfaitaire de 1716,48 euros par mois.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité :
Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 décembre 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 23 août 2023 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Son action est donc recevable.
Sur la demande de résiliation du bail :
Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.
La dette n'a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2023.
Sur la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [M] :
En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.
Le bailleur est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécesaire au maintien en état et l'entretien normal des locaux loués.
Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :
- qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation,
- dont la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- dont les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
Il convient également d'observer qu'un jugement contradictoire du 29 juin 2018 prononcé par le Tribunal d'Instance de LILLE a déjà condamné Monsieur et Madame [M] au paiement de loyers et charges impayés au 30 avril 2018 avec suspension de la clause résolutoire et délais de paiement.
Aucune réclamation n'a été effectuée par Monsieur et Madame [M] à l'occasion de cette procédure.
Sur le trouble de jouissance découlant de la présence d'insectes :
sur la prescription :
Le bailleur soulève la prescription.
Selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 n°89462 :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire en droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit".
Cet article est une création de la loi ALUR publiée le 26 mars 2014 et entrée en vigueur le 27 mars de la même année.
Il y a lieu de rappeler que l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 posait comme principe que les contrats en cours demeuraient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, sauf exception dont ne faisait pas partie l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Par la suite, la loi ALUR s'est trouvée modifiée par la loi du 6 août 2015.
En effet, l'article 82 de la loi du 6 août 2015 a explicitement prévu que les dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi du 24 mars 2014 étaient applicables dans les conditions fixées à l'article 2222 du Code civil.
L'article 2222 alinéa deux du Code civil, applicable depuis l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, dispose que : "En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure."
Il en résulte que les dispositions de l'article 82 de la loi du 6 août 2015 relatives à la prescription de l'article 7-1 ont un caractère interprétatif et trouvant application dès l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.
En l'espèce le bail est du 15 avril 1996.
Les défendeurs indiquent que les insectes (moucherons) étaient à l'origine de trous dans les murs dès 2008, puis sortaient de partout de 2014 à 2017.
Une fiche de renseignements concernant ce sinistre a été remplie auprès de la Mairie de [Localité 5].
Cependant elle n'est pas datée.
Un seul courrier de réclamation adressé au Président de LMH et daté du 11 août 2016 est produit.
Une réponse a été apportée par LMH à ce courrier le 16 août 2016.
Les travaux ont été effectués en décembre 2017 (factures VANMARCKE SA et SOLS&PEINTURES produites par LMH).
A défaut d'autres documents, il convient de retenir en tant que point de départ du délai de prescription le 11 août 2016.
Aucune action en justice n'a été intentée par les locataires.
Dès lors le délai de prescription a expiré le 11 août 2019.
La demande au titre de ce préjudice est prescrite.
Sur le trouble de jouissance résultant du dysfonctionnement du chauffage :
Selon les défendeurs le chauffage serait défectueux depuis 10 ans.
Cependant ils n'apportent aucune preuve d'un dysfonctionnement antérieur à 2021.
Il résulte également des explications et pièces de LMH qu'il y a eu un problème de chauffage en 2020, puisque la remise de 573 euros en faveur des locataires correspond à la régularisation des charges de chauffage pour l'année 2020.
L'origine et la durée du dysfonctionnement de 2020 ne sont pas précisées.
En revanche LMH reconnait que le chauffage était insuffisant pendant 2 semaines en février 2021 et que des radiateurs électriques ont été fournis aux locataires.
Un remboursement de 198,50 euros pour les frais d'électricité a été effectué en faveur des locataires.
Sur le décompte il correspond à la période de février à mai 2021.
Un dysfonctionnement du chauffage est donc établi en 2020 et 2021.
Il s'agit donc d'un problème récurrent, à l'origine d'un trouble de jouissance évident pour les locataires.
Dès lors il y a lieu d'allouer à Monsieur et Madame [M] une somme de 1000 euros à titre de Dommages et Intérêts.
Sur les sommes dues :
Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 31 mars 2024, à la somme de 4728,71 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.
Les dispositions applicables au supplément loyer solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation et imposent au bailleur d'adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d'imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé réception ou tout autre moyen démontrant la réception du courrier. Il n'est pas justifié du respect de ces dispositions en l'espèce.
Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] seront donc solidairement condamnés à payer en deniers ou quittances valables à LMH la somme de 4728,71 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024.
Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.
Sur les délais de paiement :
Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] sollicitent des délais de paiement et offrent de s'acquitter de leur dette par versements mensuels de 100 euros, outre le loyer courant.
Au regard de la situation financière de Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M], il convient de leur accorder la possibilité de régler leur dette par mensualités de 100 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l'expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.
Sur l'indemnité mensuelle d'occupation :
Dans l'hypothèse où Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] ne respecteraient pas les délais qui leur ont été accordés par le juge, l'occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant les locataires, devenus occupants sans titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit 564,06 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Sur les demandes accessoires :
Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M], qui succombent, supporteront les entiers dépens.
L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.
L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;
Déclare l'action de LMH recevable ;
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 1996 entre LMH et Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] concernant l'immeuble situé à [Adresse 4], sont réunies à la date du 30 janvier 2023 ;
Condamne solidairement Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] à payer en deniers ou quittances valables à LMH, la somme de 4728,71 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Autorise Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] à payer sa dette, en principal par mensualités de 100 euros ;
Dit que ces mensualités devront être payées le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ;
Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
Dit qu'en revanche, en cas de non paiement d'une seule de ces mensualités, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;
Dit que dans ce cas, à défaut d'avoir quitté les lieux dont il s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] ou tout occupant de leur chef pourront être expulsés, et ce, si besoin est, avec le concours de la Force Publique ;
Condamne in solidum Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel ils seront restés dans les lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 564,06 euros ;
Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l'année dépasseraient la provision ;
Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Certifie le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dit que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l'original du présent jugement ;
Condamne in solidum Madame [I] [G] épouse [M] et Monsieur [F] [M] aux dépens ;
Dit que la demande d'indemnisation du préjudice lié à la présence d'insectes est prescrite ;
Dit partiellement bien fondée la demande d'indemnisation du préjudice lié aux dysfonctionnements du chauffage et condamne LMH à payer à Monsieur et Madame [M] une somme de 1000 euros à titre de Dommages et Intérêts ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Rejette toute autre demande.
Ainsi jugé et prononcé le 13 Juin 2024 par mise à disposition au greffe.
Le GREFFIER Le PRESIDENT