TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 2]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/09245 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XTPM
N° de Minute : BX 24/00501
JUGEMENT
DU : 13 Juin 2024
PARTENORD HABITAT
C/
[F] [C]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 13 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [F] [C], demeurant [Adresse 4]
assisté par Me Audrey DENYS-CARBON, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Février 2024
Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 13 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 10 avril 2017, PARTENORD HABITAT a donné en location à Monsieur [F] [C] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 5]
Un état des lieux d'entrée contradictoire a été signé le 10 avril 2017. Le logement était en bon état.
Le 24 novembre 2022, PARTENORD HABITAT a fait signifier à Monsieur [F] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.
Par exploit d'huissier du 5 octobre 2023, PARTENORD HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [C], pour l'audience du sept Décembre deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :
- constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Adresse 5] pour défaut de paiement de loyers ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [C] ;
- le condamner au paiement :
- de la somme de 882,62 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes énoncées dans le commandement, et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ;
- de la somme de 36,37 euros portée à 66,27 euros au titre des assurances impayées ;
- de la somme de 53,34 euros portée à 60,96 euros au titre des pénalités ;
- de la somme de 3,24 euros par mois d'occupation au titre de l'assurance ;
- de la somme de 500 euros portée à 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [F] [C] aux entiers dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire.
A l'audience, PARTENORD HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 2365,35 euros, selon décompte arrêté au 12 février 2024. Le bailleur indique s'opposer à une demande de délais de paiement.
Monsieur [F] [C] a sollicité des délais de paiement, proposant de s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 60 euros, outre le loyer courant.
Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 15 février 2024.
L'affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024 puis prorogée 13 Juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité :
Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 19 décembre 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 5 octobre 2023 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Son action est donc recevable.
Sur la demande de résiliation du bail :
Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.
La dette n'a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.
Il résulte du justificatif produit par Monsieur [C] [F] qu'un prélévement de 360,55 euros en faveur de PARTNORD HABITAT est intervenu le 12 février 2024.
Il a été encaissé le 15 février 2024.
Il y a donc une reprise de paiement du loyer mensuel au jour de l'audience.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2023.
Sur les sommes dues :
Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 15 février 2024, à la somme de 2004,80 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.
Le montant prélevé pour l'enquête sociale sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale.
Le montant prélevé pour l'assurance groupe sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à justifier d'une assurance.
Il convient de déduire la somme de 360,55 euros encaissée le 12 février 2024.
Monsieur [F] [C] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT la somme de 2004,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 février 2024.
Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.
Sur les demandes reconventionnelles :
En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.
Le bailleur est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaire au maintien en état et l'entretien normal des locaux loués.
Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :
- qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltration d'eau dans l'habitation,
- dont la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- dont les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement,
- dont les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnementt des équipements.
En application de l'article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
En l'espèce le logement était en bon état général lors de l'entrée dans les lieux. Les revêtements des murs présentaient un état d'usure.
Il n'y avait aucune trace d'humidité.
Il a été remis au locataire des bons de fournitures :
des pots de peinture, de la colle et de la fibre de verre.
Monsieur [C] fait valoir que le logement présente des problèmes d'humidité importants notamment dans la chambre à coucher, que les murs sont jonchés de trace d'humidité et de moisissures ; que la peinture n'a pas permis de remédier aux problèmes d'humidité structuels.
Il demande l'intervention de PARTENORD HABITAT aux fins de déterminer la cause de l'humidité et de mettre en oeuvre les travaux nécessaires sous astreinte ainsi que la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 2500 euros au titre du préjudice subi.
Lors du passgae de la société PRO-BAT, en septembre 2021, il est apparu que toutes les aérations du logement étaient bouchées.
La société précisait que le logement étant occupé, elle n'avait pas pris l'initiative de les ôter.
PARTENORD HABITAT a accepté de refaire les travaux de peinture en septembre 2021.
Monsieur [C] indiquait qu'il y avait de nouveaux problèmes d'humidité.
Un technicien expert a visité le logement le 24 juillet 2023.
A la suite de cette visite, Monsieur [C] a été invité à prendre rendez-vous avec la société LOGISTA afin d'équiper les aérations du logement, de bouches et de grilles de ventilations.
Il lui a été demandé de ne pas obstruer et de nettoyer régulièrement les bouches et grilles de ventilation, conformément au bail.
Enfin, il lui a été demandé de repeindre et nettoyer les murs concernés, et de traiter par le produit conseillé par le technicien expert les surfaces sensibles à la condensation.
Le bailleur a procédé au détalonnage de la porte en août 2023.
Par ailleurs le bailleur justifie des absences de Monsieur [C] aux rendez-vous fixés pour l'entretien des ventilations et autres, et ce depuis janvier 2022 : 18 rendez-vous non honorés.
Quant à Monsieur [C], il n'indique pas s'il a pris rendez-vous avec la société LOGISTA.
Monsieur [C] procède par voie d'affirmation, et ne produit à l'appui de sa demande que des photographies qui ne sont ni datées ni localisées.
Aucune mise en demeure n'a été adressée au bailleur.
Sa demande est imprécise, faute de mentionner les travaux qui incomberaient au bailleur.
Le Tribunal ne dispose pas d'élèments permettant de déterminer la nature des travaux ni leur imputabilité.
Dès lors il y a lieu de le débouter en l'état de ses demandes reconventionnelles.
Sur les délais de paiement :
Monsieur [F] [C] sollicite des délais de paiement et offre de s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 60 euros, outre le loyer courant.
Au regard de la situation financière de Monsieur [F] [C], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 60 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l'expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.
Sur l'indemnité mensuelle d'occupation :
Dans l'hypothèse où Monsieur [F] [C] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l'occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant le locataire, devenu occupant sans titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit 340,26 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [F] [C], qui succombe, supportera les entiers dépens.
L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.
L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;
Déclare l'action de PARTENORD HABITAT recevable ;
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2017 entre PARTENORD HABITAT et Monsieur [F] [C] concernant l'immeuble situé à [Adresse 5], sont réunies à la date du 24 janvier 2023 ;
Condamne Monsieur [F] [C] à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT, la somme de 2004,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Autorise Monsieur [F] [C] à payer sa dette, en principal par mensualités de 60 euros ;
Dit que ces mensualités devront être payées le 11 de chaque mois et pour la première fois le 11 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant payé le 36ème mois ;
Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ;
Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
Dit qu'en revanche, en cas de non paiement d'une seule de ces mensualités, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;
Dit que dans ce cas, à défaut d'avoir quitté les lieux dont il s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Monsieur [F] [C] ou tout occupant de son chef pourra être expulsé, et ce, si besoin est, avec le concours de la Force Publique ;
Condamne Monsieur [F] [C], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel il sera resté dans les lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 340,26 euros ;
Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l'année dépasseraient la provision ;
Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [F] [C] aux dépens ;
Déboute Monsieur [C] en l'état de ses demandes reconventionnelles ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Rejette toute autre demande.
Ainsi jugé et prononcé le 13 Juin 2024 par mise à disposition au greffe.
Le GREFFIER Le PRESIDENT