TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/59603 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3KXD
N° : 1-CB
Assignation du :
29 novembre 2023
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
le 13 juin 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDEUR
Maître [B] [Y] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS - #C0165
DEFENDEURS
La S.C.I. BENAPED
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Sébastien BERNARD, avocat au barreau de PARIS - #G0336
Monsieur [J] [F]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS - #C0199
DÉBATS
A l’audience du 25 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par ordonnance du 30 novembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Maître [B] [Y] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], avec les pouvoirs de l'assemblée générale (sauf ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical et du syndic, pour une durée de douze mois. La mission a été prorogée jusqu'au 30 novembre 2024 par ordonnance du 23 novembre 2023.
Par exploits délivrés le 29 novembre 2023, Maître [B] [Y], agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a assigné la SCI BENAPED et Monsieur [J] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir, au visa de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 :
- proroger la période de suspension d'exigibilité des créances déclarées au passif du syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité pour une durée de deux ans à compter rétroactivement du 30 novembre 2023,
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit,
- condamner toute partie opposante aux dépens de l'instance,
- à défaut d'opposant, laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité les charges et dépens de l'instance.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 25 avril 2024, à laquelle les parties ont oralement soutenu les conclusions qu'elles ont déposées.
La requérante maintient les demandes de son assignation.
La SCI BENAPED demande au président du tribunal judiciaire de rejeter l'ensemble des conclusions de Maître [B] [Y], agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], et de condamner le syndicat des copropriétaires précité à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [J] [F] demande au président du tribunal judiciaire de :
-Déclarer irrecevable, en tous cas non fondée Maître [B] [Y],
-En conséquence, la débouter de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions,
-La condamner à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-La condamner en tous les dépens, dont le recouvrement sera effectué par Maître CATTONI, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
SUR CE,
Sur la demande principale
L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : " Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. (…)
Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. (…)
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois.
Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire. "
L'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce :
" I. La décision de désignation d'un administrateur provisoire prévue à l'article 29-1 emporte suspension de l'exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.
Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :
1° La condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2° La résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
Elle arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.
La décision de désignation emporte également suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit du contrat.
Le présent I est applicable aux emprunts collectifs conclus par le syndicat des copropriétaires. Si, en application de l'article 26-6, le prêteur bénéficie d'une délégation du syndic l'autorisant à prélever directement auprès de chaque copropriétaire les sommes dues par ce dernier au titre du remboursement de l'emprunt collectif et du paiement des accessoires, cette délégation est suspendue par la décision de désignation.
II. ? Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut, sur demande de l'administrateur provisoire, proroger les suspensions et interdictions prévues au I du présent article jusqu'à trente mois ".
En l'espèce, il résulte des écritures des parties et des pièces produites, notamment le rapport intermédiaire de l'administrateur judiciaire daté du 17 novembre 2023, que l'immeuble du [Adresse 4] a fait l'objet d'un arrêté de péril des parties communes générales pris par le préfet de région le 28 novembre 2018. Cet arrêté enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de faire réaliser tous travaux nécessaires pour remédier à cette insalubrité dans un délai de six mois.
Les copropriétaires se sont acquittés de la somme de 233.894,16 euros au titre des appels de fonds dédiés aux travaux, qui ont été confiés à la société OTIUM mais n'ont cependant jamais débuté, cette société ayant été placée en liquidation judiciaire. Le syndicat des copropriétaires a déclaré une créance de 163.377,15 euros au titre des acomptes versés pour les travaux non réalisés.
L'immeuble a par ailleurs fait l'objet d'un arrêté municipal de mise en demeure le 14 janvier 2021.
Par délibération du Conseil de [Localité 9] des 15, 16 et 17 novembre 2022, la Ville de [Localité 9] a confié à la SOREQA une mission d'appropriation publique complète de la parcelle sis [Adresse 4], en raison de l'insécurité de l'immeuble du fait des importantes infiltrations mettant en péril la structure du bâtiment, et des pathologies devenues irrémédiables du fait de sa dégradation.
La vente des différents lots de copropriété de l'immeuble au profit de la SOREQA est en cours.
Trois instances contentieuses sont actuellement en cours à l'encontre ou à l'initiative du syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par Maître [B] [Y] :
- La première initiée par monsieur [J] [F], copropriétaire, le 14 septembre 2022, aux fins de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux prescrits par l'arrêté d'insalubrité du 28 novembre 2018, et de paiement de la somme de 58.500 euros à titre d'indemnisation de ses préjudices du fait de l'impossibilité de louer les deux appartements qu'il détient dans l'immeuble. Des conclusions d'incident aux fins d'interruption de l'instance du fait des suspensions et interdictions prévus aux articles 29-3 I et 29-3 II, assortissant la désignation d'un administrateur judiciaire, ont été signifiées.
- La deuxième initiée par la SCI BENAPED, copropriétaire, le 3 novembre 2022, aux mêmes fins, et pour un montant de 27.000 euros s'agissant de ses préjudices ; des conclusions d'incident d'interruption de l'instance ont également été signifiées, pour les mêmes motifs.
- La troisième initiée par l'administrateur judiciaire à l'encontre de l'ancien syndic de l'immeuble, la société IPG, aux fins d'engagement de sa responsabilité du fait des préjudices du syndicat des copropriétaires en raison du paiement des travaux prévus à hauteur de 163.377,15 euros sans espoir d'en obtenir le remboursement, de paiement d'honoraires en pure perte à la société MEREO et à l'assureur dommages-ouvrages, et des réclamations de deux copropriétaires au titre de leurs pertes de loyers, du fait de l'absence de levée de l'arrêté d'insalubrité, à hauteur de 33.302,80 euros et 28.560 euros.
Maître [B] [Y] sollicite la prolongation de la période de suspension d'exigibilité des créances déclarées au passif du syndicat des copropriétaires, exposant que la situation financière de ce dernier demeure précaire, que la SOREQA a vocation à devenir propriétaire de l'immeuble entier, que les comptes des exercices clos au 30 septembre 2022 et au 30 septembre 2023 ont été approuvés le 30 janvier 2024, et que le syndicat des copropriétaires n'est pas en mesure de régler les sommes déclarées au passif, la trésorerie disponible devant être affectée aux charges courantes et ne permettant de régler en sus les sommes ainsi déclarées.
La SCI BENAPED s'oppose à cette demande en faisant valoir que la prorogation de la suspension de l'exigibilité des créances est le nécessaire corollaire de la prolongation de la mission de l'administrateur provisoire, et rappelle que cette prorogation ne peut excéder trente mois ; que la mission de l'administrateur a été renouvelée jusqu'au 30 novembre 2024 par ordonnance du 23 novembre 2023 ; que faute de prorogation de cette mission jusqu'au 30 novembre 2025, la période de suspension de l'exigibilité des créances ne peut légalement être prorogée jusqu'au 30 novembre 2025 comme sollicité. Elle fait ensuite valoir que la demande est mal-fondée comme constitutive d'un abus de droit à l'encontre des copropriétaires privés de revenus locatifs depuis plus de cinq ans, et aura pour effet de les priver de toute possibilité d'obtenir l'indemnisation des préjudices qu'ils subissent du fait des fautes commises par le syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que sa co-défenderesse et elle-même se sont acquittées des charges locatives alors même qu'elles ne perçoivent plus de revenus locatifs ; que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit à l'égard des copropriétaires victimes de préjudices résultant de ses carences dans la conservation des parties communes ; qu'enfin le rachat des lots de l'immeuble par la SOREQA aura pour effet d'entraîner la dissolution du syndicat des copropriétaires et qu'il faut permettre aux instances au fond initiées de se poursuivre pour que les copropriétaires concernés disposent d'un titre leur permettant de faire entrer leurs créances dans le plan d'apurement des comptes de la copropriété.
Monsieur [J] [F], copropriétaire, s'oppose également à la demande au motif que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de la nécessité de la suspension de l'exigibilité des créances pour la réalisation de sa mission, et que cette suspension pourrait l'empêcher d'inscrire sa créance au passif du syndicat des copropriétaires avant sa dissolution et le priver de sa juste indemnisation.
Sur ce,
Il appartient à l'administrateur provisoire d'établir que la suspension de l'exigibilité des créances du syndicat des copropriétaires est nécessaire à la réalisation de sa mission. La décision de prorogation de cette suspension doit être guidée par la prise en compte des intérêts de la collectivité des copropriétaires, et non par la seule prise en compte des intérêts individuels de certains d'entre eux.
Il résulte de la requête afin de prorogation de mission déposée par Maître [Y] le 2 novembre 2023, de son premier rapport de diligences daté du 17 novembre 2023, et du procès-verbal des décisions prises par cette dernière en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], en date du 30 janvier 2024, que les comptes pour les exercices comptables des 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 d'une part, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 d'autre part, ont été reconstitués et approuvés, que le budget provisionnel pour l'exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 a été arrêté à la somme de 37.000 euros, et celui pour l'exercice comptable suivant à la somme de 21.900 euros.
Le solde des comptes travaux a été annulé s'agissant des postes " réfection parties communes ", " toiture tranche 2 " et " honoraires architectes " pour un montant total de 57.215,27 euros qui seront remboursés aux copropriétaires. Les travaux " sécurisation des murs du couloir RDC " et " étaiement plancher haut 1er étage " ont été ratifiés pour un montant total de 9.735 euros qui feront l'objet d'un appel de fonds auprès des copropriétaires au deuxième trimestre 2024.
Outre les trois procédures contentieuses exposées plus haut, qui sont au stade de la mise en état, l'assignation des consorts [M] aux fins de recouvrement des charges de copropriété dues, soit 10.019,14 euros en principal, est prévue pour l'audience du 20 juin 2024.
Il apparaît ainsi qu'à ce stade, la trésorerie du syndicat des copropriétaires ne lui permet pas de faire face aux demandes indemnitaires formées à son encontre notamment par les deux défendeurs, qui ne disposent à ce stade pas d'un titre exécutoire mais ont chacun engagé une action contentieuse à cette fin.
Les opérations d'appropriation publique de l'immeuble par la SOREQA actuellement en cours peuvent certes signifier qu'à terme, le syndicat des copropriétaires sera dissous, ce qui ne signifie pas pour autant que les défendeurs seront privés de toute possibilité de faire valoir leurs préjudices à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, la demande de l'administrateur provisoire ne saurait être considérée comme un abus de droit à l'encontre des deux copropriétaires défendeurs.
Il s'ensuit que demeurent, au sein de la copropriété litigieuse, des créances impayées à recouvrer et que l'immeuble est affecté par des désordres auxquels il est nécessaire de mettre un terme, ce que les comptes de la copropriété doivent en partie permettre.
Il sera ainsi fait droit à la demande de prorogation de suspension de l'exigibilité des créances dans les termes précisés au dispositif.
Contrairement à ce qui est soutenu par la SCI BENAPED, la période de prorogation de la suspension de l'exigibilités des créances ne doit pas nécessairement être corrélée à celle de la durée de la mission de l'administrateur provisoire.
La prorogation sera par conséquent ordonnée pour une durée de deux à compter rétroactivement du 30 novembre 2023.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires supportera la charge de ses dépens.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des créanciers contestants leurs frais irrépétibles conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande en outre de ne pas condamner ces derniers au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Proroge au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], les suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour une période de vingt-quatre mois à compter rétroactivement du 30 novembre 2023 concernant les créances déclarées à son passif ;
Laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires ;
Accorde à Maître Frédéric CATTONI, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris, le 13 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS