TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Z] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/00253 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3W5F
N° MINUTE :
4
JUGEMENT
rendu le 13 juin 2024
DEMANDERESSES
S.C.I. GPI RUE PETIT,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922
S.A. SEYNA,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [P],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 13 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00253 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3W5F
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé signé électroniquement le 23 novembre 2021, la SCI GPI RUE PETIT a donné en location à Monsieur [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 871 euros par mois.
Par acte du 13 novembre 2021, la société SEYNA s'est portée caution solidaire du locataire vis à vis du bailleur.
Monsieur [P] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SCI GPI RUE PETIT lui a fait délivrer un commandement de payer le 23 mars 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 1834,35 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la SCI GPI RUE PETIT et la société SEYNA, caution, ont fait assigner Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 23 mai 2023, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- condamner Monsieur [P] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu'il occupe et lui remettre les clés du logement à compter du jugement à intervenir,
- ordonner à défaut d'avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l'expulsion de Monsieur [P] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique,
- dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Monsieur [P] à payer la somme de 7435,99 euros au titre de loyers et charges dus au terme de novembre 2023 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, selon la répartition suivante : 6267,07,12 euros au profit du bailleur et 1168,92 euros au profit de la caution subrogée dans les droits du bailler à hauteur de ce montant,
- condamner Monsieur [P] à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisés par la remise des clés,
- condamner Monsieur [P] à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 07 septembre 2023.
La dénonciation au préfet est intervenue le 29 novembre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 07 février 2024 et renvoyée au 26 avril 2024.
A cette date, la SCI GPI RUE PETIT et la société SEYNA, caution, par l'intermédiaire de leur avocat ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, actualisant la créance à la somme de 10473,53 euros.
En défense, Monsieur [P], bien que régulièrement cité, n'a pas comparu ni personne pour lui.
Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, la SCI GPI RUE PETIT et la société SEYNA, caution, ont fait part de leur opposition à l'audience.
Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
- Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 29 novembre 2023 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 07 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI GPI RUE PETIT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 24 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 28 novembre 2023.
Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n'est versé au dossier.
L'action est donc recevable.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :
L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [P], locataire d'un logement situé [Adresse 3] suivant bail sous seing privé du 23 novembre 2021, était redevable d'un arriéré de loyers et de charges de 1834,35 euros, échéance de mars 2023 incluse.
Le commandement de payer qui a été signifié à Monsieur [P] le 23 mars 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il apparaît qu'à la suite de ce commandement de payer, Monsieur [P] n'a ni réglé l'intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.
Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis.
- Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.
En l'espèce, les requérants indiquent à l'audience que Monsieur [P] est redevable d'une somme de 10473,53 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d'avril 2024 incluse.
Néanmoins, en l'absence du débiteur à l'audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l'acte introductif d'instance et confirmé par le décompte produit par les requérants, soit 7435,99 euros.
Par ailleurs, il y a lieu de souligner que les requérants mentionnent dans leur acte introductif d'instance, en pièce 9, une quittance subrogative du 1er septembre 2023 établie à hauteur de 1168,92 euros, alors que cette pièce correspond en réalité à une quittance subrogative établie le 24 novembre 2023 pour 1668,92 euros.
Dès lors, la répartition de la créance se fera à hauteur de 5767,07 euros pour le bailleur et 1668,92 euros pour la caution subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant.
Monsieur [P] sera en conséquence condamné à verser ces sommes entre les mains du bailleur et de la caution, selon les termes du présent dispositif, et avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, l'opposition des requérants, outre l'absence de comparution de Monsieur [P] et l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d'être versées par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal précité.
Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.
Monsieur [P] étant occupant sans droit ni titre depuis le 24 mai 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
- Sur l'indemnité d'occupation :
L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d'un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [P] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
- Sur l'exécution provisoire :
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "
Il convient en équité de condamner Monsieur [P] à payer à la société SEYNA qui a dû engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Sur les dépens:
L'article 696 du code de procédure civile dispose : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".
Monsieur [P] qui succombe, supportera les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification au préfet.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 24 mai 2023 du bail consenti par la SCI GPI RUE PETIT à Monsieur [P] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] ;
Ordonne en conséquence à Monsieur [P], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu'à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SCI GPI RUE PETIT pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [P] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne Monsieur [P] à payer à la SCI GPI RUE PETIT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;
Condamne Monsieur [P] à payer la somme totale de 7435,99 euros, selon la répartition suivante :
- 5767,07 euros à la SCI GPI RUE PETIT, bailleur,
- et 1668,92 euros à la société SEYNA, caution subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant,
- le tout au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois de novembre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Condamne Monsieur [P] à payer à la société SEYNA la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [P] au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet .
Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 13 juin 2024.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.