TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [X] [T]
Madame [V] [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/01813 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ASK
N° MINUTE :
9
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDEURS
Monsieur [X] [T],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [V] [F],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 avril 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 13 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01813 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ASK
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 29 mai 2013, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a donné en location à Madame [F] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 486,80 euros par mois.
Madame [F] et Monsieur [T] se sont pacsés et sont co-titulaires du bail depuis le mois de janvier 2019.
Madame [F] et Monsieur [T] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F leur a fait délivrer un commandement de payer le 04 juillet 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 3200,30 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé Madame [F] et Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [F] et Monsieur [T] et de toutes personnes dans les lieux de leur fait, et ce, avec l'assistance du Commissaire de police et de la Force publique, s'il y a lieu, dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles ou local de son choix, et ce, aux frais, risques et périls des cités,
- condamner solidairement Madame [F] et Monsieur [T] à lui payer la somme de 2271,09 euros à titre de provision,
- condamner Madame [F] et Monsieur [T] solidairement à payer mensuellement à titre de provision sur l'indemnité d'occupation jusqu'à leur départ effectif, une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,
- condamner Madame [F] et Monsieur [T] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que leur condamnation solidaire à régler les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la procédure.
La dénonciation au préfet est intervenue le 1er février 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 26 avril 2024.
A cette date, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 1877,65 euros.
En défense, Madame [F] et Monsieur [T] bien que régulièrement cités n'ont pas comparu ni personne pour eux.
Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait part de son opposition à l'audience.
Un diagnostic social et financier a été réalisé le 25 mars 2024 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
-Sur la demande de réouverture des débats :
Madame [F] sollicite par courriel du 02 mai 2024 à 16h39 la réouverture des débats, expliquant qu'elle a des problèmes médicaux qui l'empêchent de se déplacer, et joignant un certificat médical établi le même jour confirmant une incapacité à se déplacer.
Néanmoins, il y a lieu de noter que l'audience s'est tenue le 26 avril 2024 et que la défenderesse avait la possibilité d'écrire au tribunal avant cette date pour demander le renvoi de l'examen du dossier. Par ailleurs, elle pouvait également se faire représenter à l'audience du 26 avril 2024, notamment par le défendeur, lequel ne s'est pas présenté à l'audience.
Au total, il ne sera pas fait droit à cette demande.
- Sur le référé :
Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l'existence d'une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.
- Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 1er février 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 02 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 29 janvier 2024.
Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n'est versé au dossier.
L'action est donc recevable.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :
L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [F] et Monsieur [T], locataires d'un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 29 mai 2013, étaient redevables d'un arriéré de loyers et de charges de 3200,30 euros selon décompte établi le 30 juin 2023.
Le commandement de payer qui a été signifié à Madame [F] et Monsieur [T] le 04 juillet 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il apparaît qu'à la suite de ce commandement de payer, Madame [F] et Monsieur [T] n'ont ni réglé l'intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.
Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis.
- Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, le bailleur produit un décompte locatif établi le 10 avril 2024 démontrant que Madame [F] et Monsieur [T] restaient devoir la somme de 1877,65 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de mars 2024 inclus.
Il convient d'expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.
Madame [F] et Monsieur [T] seront en conséquence solidairement condamnés à verser la somme provisionnelle de 1820,03 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, l'opposition du bailleur à l'audience, et l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience par les locataires qui n'ont pas comparu à l'audience et n'ont donc pas pu soutenir une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d'être versées par les débiteurs pour acquitter la dette dans le délai légal précité.
Madame [F] et Monsieur [T] étant occupants sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
- Sur l'indemnité d'occupation :
L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d'un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Madame [F] et Monsieur [T] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée.
- Sur l'exécution provisoire :
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "
Il convient en équité de condamner Madame [F] et Monsieur [T] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Sur les dépens:
L'article 696 du code de procédure civile dispose : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".
Madame [F] et Monsieur [T] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l'instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,
D'ores et déjà, vu l'urgence,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 05 septembre 2023, du bail consenti par la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F à Madame [F] et Monsieur [T] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ;
Ordonne en conséquence à Madame [F] et Monsieur [T], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu'à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à l'expulsion de Madame [F] et Monsieur [T] ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
Condamne Madame [F] et Monsieur [T] solidairement à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;
Condamne Madame [F] et Monsieur [T] solidairement à payer à titre provisionnel à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1820,03 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de mars 2024 incluse ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Condamne Madame [F] et Monsieur [T] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne Madame [F] et Monsieur [T] in solidum au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 13 juin 2024.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.