TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me HOFFMAN-NABOT et Me CASTAGNET
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me SAFA
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 23/09909
N° Portalis 352J-W-B7H-C2MW2
N° MINUTE :
Assignation du :
28 juillet 2023
ORDONNANCE
DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 14 juin 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. HOCHE INVESTISSEMENT PATRIMOINE IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Maître Rachid SAFA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0608
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires DES [Adresse 6], [Adresse 6], représenté par son administrateur judiciaire, Maître [Y] [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364
S.A.S. CABINET BALZANO
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Luc CASTAGNET de la SELEURL SELARLU C, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0490
MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffier
DÉBATS
A l’audience du 14 mai 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 14 juin 2024.
ORDONNANCE
Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par exploit d'huissier signifié le 28 juillet 2023, la SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] (« [Adresse 6] ») et son ancien syndic le cabinet Balzano devant le tribunal judiciaire de Paris.
Aux termes du dispositif de l'acte introductif d'instance, celle-ci demande au tribunal de :
Sur l’assemblée générale du 15 juin 2023 :
- annuler l’assemblée générale du 15 juin 2023 des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 8], en toutes ses résolutions.
- subsidiairement, annuler les résolutions n° 3, 4, 5 et 13 de l’assemblée générale du 15 juin 2023.
Sur la contestation des charges et la rectification du compte individuel de HIPI :
- condamner le SDC [Adresse 6] à reverser au crédit du compte individuel de charges copropriétaire de la SCI HIPI la somme de 3 839,73 euros, au titre des charges indûment facturées et autres frais encourus,
- Subsidiairement, désigner un expert judiciaire aux frais du SDC [Adresse 6] pour examiner les dépenses et comptes de l’exercice 2022 de la copropriété et rétablir les comptes exacts entre les parties,
Sur la responsabilité civile pour faute de la SAS Balzano :
- condamner la SAS BALZANO à payer à la société HIPI la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur l’indemnité article 700 du code de procédure civile et sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure :
- condamner in solidum la SAS BALZANO et le SDC [Adresse 6] à payer à la société HIPI la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 code de procédure civile,
- dispenser la société HIPI, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- condamner in solidum la SAS BALZANO et le SDC [Adresse 6] aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Rachid SAFA, avocat, dans les conditions de l’article 699 CPC,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions notifiées le 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état afin de soulever une exception d'incompétence, estimant que la demande adverse en restitution ressortirait de la compétence du tribunal de proximité.
Par conclusions notifiées le 20 octobre 2023 et le 20 décembre 2023, le syndic Cabinet Balzano s'est joint à cette exception de procédure et a en outre saisi le juge de la mise en état d'une contestation de la recevabilité de la demande adverse tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 15 juin 2023 – outre demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.
Par conclusions notifiées le 22 février 2024 et le 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a renoncé à contester la compétence de la juridiction, et a soulevé une fin de non-recevoir identique - outre demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.
Par conclusions notifiées les 26 février 2024, 26 avril 2024 et 13 mai 2024, le syndic Cabinet Balzano a renoncé à son tour à contester la compétence de la juridiction.
Par conclusions notifiées le 14 décembre 2023, 1er mars 2024, 7 mai 2024 et 13 mai 2024, la SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier a répliqué sur l'incident et conclut à l'irrecevabilité du moyen soulevé par les parties adverses ainsi qu'à la recevabilité de ses demandes, et sollicite à titre subsidiaire que l'examen de cette fin de non-recevoir soit effectué par la formation de jugement – outre demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.
L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience de plaidoiries du 14 mai 2024, durant laquelle les débats se sont tenus. La décision a été mise en délibéré au 14 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir ; »
1 – Sur la recevabilité des fins de non-recevoir
L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir est irrecevable.
La qualité à agir, non explicitement définie par la loi, désigne le titre ou la qualification auxquels est attaché le droit de soumettre au juge l'examen de sa prétention.
A – Sur le moyen soulevé par le cabinet Balzano
La SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) conteste la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par le syndic Cabinet Balzano, invoquant un défaut de qualité à agir.
Il est constant que les actions en contestation d'assemblée générale ne peuvent être intentées qu'à l'encontre du syndicat des copropriétaires, qui dispose seul de la qualité à agir en défense, à l'exclusion du syndic ou de copropriétaires agissant individuellement.
En l'espèce, le cabinet Balzano a été assigné devant la présente juridiction en son nom propre, aux côtés du syndicat des copropriétaires dont il était le représentant légal, à raison de manquements qui lui sont reprochés par la SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI). Il n'a donc pas qualité à agir en défense à propos de la demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 15 juin 2023.
Il sera ainsi déclaré irrecevable en sa fin de non-recevoir.
B – Sur le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires soulève une fin de non-recevoir identique à celle formée initialement par le syndic Cabinet Balzano, et la SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) en conteste également la recevabilité.
Cette dernière fait en premier lieu valoir que le fait de s'être joint au moyen de défense soulevé par le syndic constituerait un « revirement de position » enfreignant le principe de l'estoppel, outre que ce revirement serait tardif pour avoir été effectué le 22 février 2024 et alors que la copropriété est désormais placée sous administration judiciaire.
Il doit toutefois être rappelé qu'aux termes de l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause. Une partie est ainsi libre de faire sienne l'argumentation proposée par une autre partie, et soulever en opportunité une fin de non-recevoir identique.
De même, alors que la demanderesse dénonce une « concertation » entre les deux parties en défense, il doit être relevé que celle-ci a fait le choix de les assigner toutes deux dans une instance unique, et qu'elles sont également libres de se concerter ou s'accorder en fonction de leurs intérêts respectifs.
Par ailleurs, il n'apparaît pas que le fait de contester de prime abord la compétence de la juridiction, puis de soulever une fin de non-recevoir soit contradictoire et constitutif d'un revirement de position. Tout comme les exceptions de procédure, les fins de non-recevoir sont des moyens de défense que les défendeurs peuvent soulever à leur guise, dans le respect des conditions des articles 73 à 126 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires n'a ainsi aucunement pu induire en erreur son adversaire sur ses intentions, pas plus qu'il n'a adopté des positions contraires ou incompatibles entre elles, soulevant au contraire ces moyens de manière complémentaire.
Enfin, c'est à tort que la SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) se prévaut du principe dit de « concentration des moyens », car celui-ci ne peut à l'évidence trouver application que devant le tribunal et non devant le juge de la mise en état. L'instruction de l'affaire étant en cours et amenée à se poursuivre, il ne peut être reproché aux parties, libres de compléter leur argumentation jusqu'à la clôture de l'instruction, de ne pas avoir « concentré » l'ensemble de leurs moyens dans l'assignation ou leurs premières conclusions.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires est recevable à contester la recevabilité de la demande adverse en annulation de l'assemblée générale du 15 juin 2023.
2 – Sur la recevabilité des demandes
L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».
*
En l'espèce, il est constant que la SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) a notamment agi afin d'obtenir l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] (« [Adresse 6] ») tenue le 15 juin 2023, « en toutes ses résolutions ».
L'examen du procès-verbal de cette assemblée révèle que la demanderesse a voté en faveur des résolutions n°1.2, 14 bis, 15 bis, 16 bis, 17 et 18 bis, qui ont chacune été adoptées à la majorité requise. La SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) ne peut ainsi être qualifiée de copropriétaire opposant ou défaillant au sens des dispositions susvisées.
Il est précisé que dès lors que la qualité de copropriétaire opposant est une condition d’application de la règle de droit, le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il a voté en faveur d'une décision adoptée à laquelle il s’oppose. Il est ainsi indifférent que le syndicat des copropriétaires ou le cabinet Balzano aient soulevé cette question par voie d'incident, dans la mesure où la juridiction saisie du fond aurait également constaté que la SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) ne dispose pas de la qualité de copropriétaire opposant.
La demanderesse fait cependant valoir qu'elle serait recevable à contester l'assemblée générale du 15 juin 2023 en son entier dès lors que celle-ci serait « frappée d’une nullité absolue pour un motif grave résultant des agissements du syndic », et par conséquent nulle de plein droit. Elle soutient à ce titre que le syndic aurait commis de multiples manquements à l'exercice de ses missions, tels qu'une violation de l'obligation légale de versement des cotisations au fonds travaux, un défaut de désignation de scrutateurs en nombre suffisant, ou encore une « convocation unilatérale et frauduleuse de l'assemblée générale ».
Alors que la SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) reproche au cabinet Balzano d'avoir commis des fautes, ainsi que des « omissions, irrégularités, manquements et exactions », il doit être rappelé qu'il n'entre aucunement dans les pouvoirs du juge de la mise en état de caractériser l'existence de tels manquements, sauf à statuer d'ores et déjà sur la responsabilité du syndic et empiéter sur l'office du tribunal saisi du fond du litige.
Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a en effet pour seule compétence de statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir, ce qui exclut qu'il se prononce sur la validité de l'assemblée générale.
Par ailleurs, il doit être rappelé qu'une nullité, même « absolue » ou « de plein droit » comme soutenu par la demanderesse, doit en toute hypothèse être constatée par une décision judiciaire pour être effective.
La SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) soutient ensuite que l'assemblée générale du 15 juin 2023 encourt l'annulation en raison d'un défaut de communication de documents requis par l'article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et du vice de son consentement qui en résulterait.
Il s'agit à nouveau d'une confusion entre recevabilité et bien-fondé. Si un tel manquement, à le supposer caractérisé, est en effet susceptible d'engendrer l'annulation de l'assemblée générale, il n'a aucune incidence sur la qualité d'opposant et donc la recevabilité de la demande. Il n'y a donc pas lieu de renvoyer l'examen de la fin de non-recevoir devant la formation de jugement.
La SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) sera ainsi déclarée irrecevable en sa demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] (« [Adresse 6] ») tenue le 15 juin 2023.
3 – Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les dépens seront réservés.
- Sur les frais exposés non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Ayant contraint le syndicat des copropriétaires et le cabinet Balzano à exposer des frais dans le cadre de cet incident, la SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) sera condamnée à leur payer à chacun la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE le Cabinet Balzano irrecevable en sa fin de non-recevoir à l'encontre de la demande adverse en annulation de l'assemblée générale du 15 juin 2023, et DÉCLARE le syndicat des copropriétaires recevable en ce même moyen ;
DÉCLARE la SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) irrecevable en sa demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] (« [Adresse 6] ») tenue le 15 juin 2023 ;
RÉSERVE les dépens ;
CONDAMNE la SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour l'incident ;
CONDAMNE la SCI Hoche Investissement Patrimoine Immobilier (HIPI) à payer à la société Cabinet Balzano la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour l'incident ;
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 2 octobre 2024 à 10 heures, pour conclusions en défense ;
RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Faite et rendue à Paris, le 14 juin 2024.
Le greffier Le juge de la mise en état