TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00240 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWMV
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 JUIN 2024
MINUTE N° 24/01755
----------------
Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 06 Mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
LA SOCIETE SAINT BERNARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Lucie GOMES, avocat (Plaidant) au barreau de SENLIS & de Me Dyhia CHEGRA, avocat(Postulant) au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 281
ET :
LA SOCIETE TAS GROUP (Anciennement dénomée SOCIETE HOLDING CELIK’S), dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Ali ATLAR, avocat (Plaidant) au barreau du VAL D’OISE & de Me Antoine BERGERON, avocat (Postulant) au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 147
*
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2022, la société SCI SAINT BERNARD a consenti à la société HOLDING CELIK'S un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4].
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2023, la société SCI SAINT BERNARD a fait délivrer à la société HOLDING CELIK'S une mise en demeure la sommant de régler les échéances échues et impayées à hauteur de 87.218,02 euros.
Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, la société SCI SAINT BERNARD a fait délivrer à la société HOLDING CELIK'S un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
Par acte du 24 janvier 2024, la société SCI SAINT BERNARD a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société HOLDING CELIK'S pour :
-faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite de l'inexécution des obligations prévues au bail commercial ;
-faire juger la procédure opposable à l'URSSAF d'Ile-de-France ;
-obtenir l'expulsion des lieux de la société dans le délai de 8 jours à compter de la signification du jugement ;
-la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :
une somme de 142.289,60 euros à valoir sur les loyers échus, arrêtés au 25 octobre 2023, majorée des intérêts de droit à compter du commandement de payer du 25 octobre 2023 ;une indemnité trimestrielle d'occupation de 27.535,79 euros à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ;les frais et honoraires exposés pour la mise en recouvrement de ces sommes ;-la voir condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de délivrance du commandement de payer.
L'affaire a été appelée à l'audience du 8 mars 2024. Elle a été renvoyée à l'audience du 6 mai 2024 avec établissement d'un calendrier de procédure.
A cette audience, la société demanderesse a maintenu ses demandes, et sollicité le rejet de toutes les prétentions des parties.
En réplique aux moyens soulevés en défense, elle fait valoir en substance que :
-la nullité du bail soulevée en défense n'est pas encourue du fait qu'elle n'est pas prévue par les textes, qu'un des documents que la société défenderesse indique ne pas avoir reçu a en réalité été produit et qu'enfin celle-ci n'a jamais exprimé la moindre demande en ce sens durant les deux années d'exécution du contrat ;
-contrairement à ce qu'affirme la société défenderesse, elle n'a jamais indiqué prendre à bail les locaux pour les sous-louer par la suite ; qu'en réalité le président de la société HOLDING CELIK'S a souhaité louer les locaux avant d'en faire l'acquisition, mais qu'il n'a pas donné suite à ce projet.
En réplique, la société TAS GROUP, anciennement dénommée société HOLDING CELIK'S, demande que :
à titre principal :
-il soit jugé n'y avoir lieu à référé ;
-la société bailleresse soit déboutée de l'intégralité de ses demandes;
à titre subsidiaire :
-soit suspendue la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;
-il lui soit accordé un échelonnement de sa dette sur 24 mois, le premier versement devant intervenir un mois après la date de signification de l'ordonnance à intervenir ;
en tout état de cause : la société SCI SAINT BERNARD soit condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle explique que le bail commercial est nul au motif qu'il ne lui a pas été communiqué lors de la conclusion du contrat, et dans les 6 mois suivants celle-ci : le diagnostic technique amiante, le diagnostic de performance énergétique et l'état des risques et pollutions.
Elle précise que ce défaut de communication constitue une dissimulation intentionnelle d'information déterminant pour elle puisqu'elle avait l'intention de donner le local en sous-location, ce que la bailleresse n'ignorait pas. Elle ajoute que si elle avait été rendue destinataire de ces informations, elle se serait rendue compte de la présence d'amiante et d'une consommation excessive d'énergie.
Elle fait valoir qu'aucun état des lieux n'a été réalisé.
Elle indique également que le local n'est pas exploité et que le motif des impayés est l'impossibilité de trouver un sous-locataire, qui incombe à la seule bailleresse qui a dissimulé des informations capitales.
A l'audience, la société TAS GROUP a sollicité le renvoi afin de répondre aux conclusions de la demanderesse.
Le juge des référés a refusé le renvoi, mais donné à chacune des parties la possibilité de produire en délibéré, à des dates déterminées, des conclusions complémentaires.
Au 3 juin 2024, date limite fixée pour cette communication, aucune des parties n'avaient adressé de nouvelles conclusions.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.
MOTIFS
Sur le moyen tiré de la nullité du contrat
Les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile prévoient que " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "
Il est également rappelé que le juge des référés ne dispose pas du pouvoir de :
-prononcer l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
-ordonner la résiliation d'un contrat dès lors qu'elle nécessite une appréciation de la gravité d'un manquement d'une partie ;
-prononcer la nullité du contrat.
Tout au plus, un moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse portant sur l'un de ces points constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.
Enfin, l'article 1137 du code civil dispose que " Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. "
Au cas présent, le dol allégué repose sur le défaut de communication au preneur du diagnostic technique amiante ; du diagnostic de performance énergétique ; de l'état des risques et pollutions.
S'agissant du diagnostic technique amiante (DTA), le contrat de bail stipule que, " Conformément aux dispositions de l'article R 1334-29-5-II du Code de la santé publique " il " est tenu à la disposition des occupants sur demande préalable formulée auprès du Bailleur par consultation du Bailleur ".
Sur le DPE, le contrat prévoit que " Le bailleur déclare mettre en œuvre toutes les démarches nécessaires à la réalisation du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) visé à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation. A ce titre, le Bailleur remettra sans délai au Preneur, ledit Diagnostic de Performance Énergétique, dès que ce dernier sera effectué dans un maximum de 6 (six) mois à compter des présentes ".
Enfin, sur l'état des risques et pollutions, le contrat indique qu'il est annexé au bail.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que lorsqu'il a signé le contrat de bail, le preneur était informé de l'existence de ces diagnostics, dont il pouvait demander la communication à la bailleresse. Et en l'état des pièces produites, il ne justifie pas qu'il a usé de cette faculté, pas plus qu'il ne démontre que son intention, en prenant les locaux à bail, était de les sous louer.
Dans ces circonstances, la société défenderesse ne saurait prétendre que ces éléments lui ont été cachés et qu’ils étaient déterminants de son choix, et partant, ne démontre pas le caractère sérieux de la contestation dont elle se prévaut.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "
Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".
En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 25 octobre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 142.289,60 euros, arrêtée à cette date étant demeuré infructueux, la société défenderesse n'ayant pas justifié avoir réglé cette somme dans le délai imparti, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 27 novembre 2023.
Le maintien dans les lieux de la société TAS GROUP causant un préjudice à la société SCI SAINT BERNARD du fait d'une occupation des lieux sans contrepartie, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel, outre les charges et accessoires.
En l'état des pièces produites, la société TAS GROUP est condamnée à payer à la SCI SAINT BERNARD une somme de 142.289,60 euros, échéance du quatrième trimestre de l'année 2023 incluse (loyer et indemnité d'occupation), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2023.
En outre, l'obligation de la société TAS GROUP de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
Sur la demande de suspension de l'effet de la clause résolutoire
Sur les délais, il est rappelé que l'article 1343-5 du code civil prévoit que
" Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".
En l'espèce, il est relevé que la société défenderesse ne règle pas les échéances courantes et ne démontre pas qu'elle est en mesure de redresser sa situation locative, de sorte qu'elle ne saurait pouvoir se prévaloir du bénéfice des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire.
Sur l'opposabilité de la procédure à l'URSSAF d'Ile de France
La société demanderesse ne démontre ni qu'elle a appelée l'URSSAF d'Ile de France en la cause, ni l'intérêt d'une telle demande.
Elle en sera déboutée.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Succombante, la société TAS GROUP sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de délivrance du commandement de payer, ainsi que le coût d'une éventuelle exécution forcée.
Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SCI SAINT BERNARD l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Rejetons le moyen tiré d'une contestation sérieuse ;
Constatons la résolution du bail au 27 novembre 2023 ;
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société TAS GROUP et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
Condamnons la société TAS GROUP au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation duv contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
Condamnons la société TAS GROUP à payer à la société SCI SAINT BERNARD la somme provisionnelle de 142.289,60 euros, échéance du quatrième trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2023 ;
Condamnons la société GOLDSONS à supporter la charge des dépens qui comprendront les frais de délivrance du commandement de payer, ainsi que le coût d'une éventuelle exécution forcée ;
Condamnons la société TAS GROUP à payer à la société SCI SAINT BERNARD la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 14 JUIN 2024.
LA GREFFIÈRE
[T] [G]
LA PRÉSIDENTE
Anne BELIN