TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N° 24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 1
JUGEMENT DU : 15 Juillet 2024
Président : Madame DEPRE, Juge
Greffier : Madame LAFONT, Greffier
Débats en audience publique le : 10 Juin 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 23/01871 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3I7A
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.D.C. [Adresse 1],
représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDEUR
Monsieur [B] [V]
né le 12 Mai 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Nathalie ALBO, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
Par assignation du 15 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SL IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [B] [V], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
2.307,83 € au titre des charges impayées arrêtées au 10 mai 2023, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation,132 € au titre du budget prévisionnel,3.000 € à titre de dommages-intérêts,2.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens,les frais d’exécution forcée.
L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2024.
À cette date, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SL IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, actualise ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter. Outre le débouté de Monsieur [B] [V], il sollicite sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
783,34 € au titre des charges impayées arrêtées au 22 février 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation,410 € au titre du budget prévisionnel,Les frais nécessaires,3.000 € à titre de dommages-intérêts,2.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens,les frais d’exécution forcée.
En défense, Monsieur [B] [V], par conclusions auxquelles il est renvoyé, demande au tribunal de :
Constater le paiement de la somme de 2.307,83 € intervenue le 27 mai 2023,Dire et Juger qu’il s’est acquitté de l’intégralité des charges de copropriété restant dues,Constater que le précédent syndic n’a jamais mis à jour sa nouvelle adresse,En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SL IMMOBILIER, de toutes ses autres demandes, fins et prétentions.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.
SUR QUOI,
A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que cette juridiction n’est pas nécessairement tenue d’y répondre.
Sur la demande en paiement :
Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;
Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».
Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées.
Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SL IMMOBILIER, fait valoir que Monsieur [B] [V], propriétaires des lots 04 et 09 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 10 mai 2023 au stade de l’assignation, et au 22 février 2024 en dernier lieu, et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité ;
Qu’il produit notamment à l’appui de ses prétentions la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 2.589,25 € en date 21 septembre 2022 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et dont l’accusé de réception est revenu « Destinataire inconnu à l’adresse ».
Attendu que Monsieur [B] [V] ne conteste pas la somme de 2.307,83 € réclamée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SL IMMOBILIER, au stade de l’assignation, qu’il justifie avoir réglée directement entre les mains de l’huissier de justice et qui apparaît au crédit du compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SL IMMOBILIER, au 1er juin 2023.
Attendu que le décompte arrêté au 22 février 2024 mentionne un « solde charges 01/10/2021-30/09/2022 » d’un montant de 168,34 € qui n’est pas justifié et qu’il conviendra de déduire de la somme de 783,34 € ;
Que Monsieur [B] [V] sera donc condamné au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
615 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 22 février 2024, provisions de janvier à mars 2024 incluses,410 € au titre du budget provisionnel et des provisions non échues jusqu’au 30 septembre 2024.
Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Qu’ainsi les frais de mise en demeure, qui ne se justifient par aucune diligence exceptionnelle, seront écartés.
Attendu cependant que la demande au titre des frais nécessaires n’étant pas chiffrée, elle sera rejetée.
Sur la demande au titre de la résistance abusive :
Attendu que la sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;
Que conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver ;
Qu’en l’espèce, il ressort des éléments produits par le demandeur que Monsieur [B] [V] a déjà été condamné le 14 décembre 2020 pour non-paiement des charges de copropriété ; que l’absence de paiement régulier des charges est de nature à mettre très sérieusement l’équilibre de la copropriété en difficulté, voire en danger ;
Que Monsieur [B] [V] ne saurait se retrancher derrière le fait que l’ancien syndic n’aurait pas pris en compte son changement d’adresse, alors que l’assignation, comme la procédure de 2020, ont été diligentées à l’adresse d’[Localité 4] où résident ses parents et où il a parfaitement pu être touché par les actes.
Que Monsieur [B] [V] a certes réglé la somme de 2.307,83 € mais il ne l’a fait qu’après avoir été assigné ;
Que le préjudice qui en est résulté pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SL IMMOBILIER, sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
Attendu que Monsieur [B] [V] sera condamné à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SL IMMOBILIER, la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Que la demande au titre des frais d’exécution forcée est prématurée et sera rejetée.
PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
CONDAMNE Monsieur [B] [V] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SL IMMOBILIER, les sommes suivantes :
615 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 22 février 2024, provisions de janvier à mars 2024 incluses,410 € au titre du budget provisionnel et des provisions non échues jusqu’au 30 septembre 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [B] [V] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SL IMMOBILIER, la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [B] [V] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SL IMMOBILIER, la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [B] [V] aux dépens ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT