TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 2]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/03422 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YROC
Minute : 24/645
Société FONCIERE CRONOS représentée par son mandataire IN’LI PROPERTY MANAGEMENT
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431
C/
Madame [I] [D]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Juillet 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Société FONCIERE CRONOS
représentée par son mandataire IN’LI PROPERTY MANAGEMENT,
demeurant [10],
[Adresse 9]
[Adresse 9] - [Localité 3]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [I] [D],
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 29 août 2022, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Madame [I] [D] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 7], [Localité 5] ([Adresse 7]), pour un loyer mensuel de 510,00 euros pour le logement et 55,00 euros pour l'emplacement de stationnement euros, et 81,00 euros de provisions sur charges pour le logement et 3,00 euros pour l'emplacement de stationnement.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Madame [I] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1463,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 28 septembre 2023 la SAS FONCIERE CRONOS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Madame [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" ordonner l'expulsion de Madame [I] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance du Commissaire de Police et d'un serrurier,
" ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués,
" condamner Madame [I] [D] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 2132,05 euros, montant des loyers et charges impayés au mois de novembre 2023 inclus, ainsi qu'au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir,
o à titre d'indemnité d'occupation, et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux loués, une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié,
o la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens,
" juger n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, eu égard à la nature de l'affaire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 7 décembre 2023.
À l'audience du 13 mai 2024, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4486,24 euros arrêtée au 7 mai 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.
La SAS FONCIERE CRONOS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de prévu après la délivrance du commandement de payer du 14 septembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SAS FONCIERE CRONOS souligne qu'il n'y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant et que les paiements sont très irréguliers avec des impayés dès l'origine du bail. Elle explique que les prélèvements sont tous rejetés et que le montant de la dette a augmenté car mai est inclus. Elle assure que si les prélèvements de mars et de mai sont passés, la plupart sont rejetés.
Madame [I] [D], ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle explique ne pas comprendre le montant de la dette car son calcul avec l'assistante sociale de l'union départementale des associations familiales ne donnait pas ce montant. Madame [I] [D] souligne avoir payé le loyer de mai. Elle s'engage à verser 1000 euros puis 200 euros en plus du loyer à la fin du mois.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 19 juin 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait parvenir un décompte de la dette actualisé au 19 juin 2024 faisant état d'une dette de 4486,24 euros soulignant que Madame [I] [D] n'a pas procédé aux versements pour lesquels elle s'était engagée à l'audience du 13 mai 2024, réitérant alors son opposition à tous délais.
Par note en délibéré autorisée reçue le 30 juin 2024, Madame [D] communique un justificatif de paiement de 839,25 euros par carte bancaire le 28 juin 2024 et 160,75 euros par virement bancaire à effet au 1er juillet 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de la demande
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 7 décembre 2023 en vue d'une audience prévue le 13 mai 2024, soit plus de six semaines après.
En revanche, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 28 septembre 2023. Toutefois cette notification a été réalisée moins de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 22 novembre 2023.
Il apparaît que la CCAPEX n'a pas été saisie dans le délai de deux mois avant l'assignation.
En conséquence, la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.
Les demandes subséquentes aux fins d'expulsion et de condamnation au paiement des indemnités d'occupation sont dès lors sans objet.
Sur la demande en paiement des loyers et charges
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 août 2022, du commandement de payer délivré le 14 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 juin 2024 que la SAS FONCIERE CRONOS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 142, 52 euros et 120,59 euros.
Il convient également de déduire les paiements intervenus les 28 et 30 juin 2024 à hauteur de 839,25 euros et 160,75 euros dont il est justifié.
En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [D] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 3486,24 euros, au titre des sommes dues au 30 juin 2024.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 24 V de la loi du Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, il ressort des observations de Madame [I] [D], qui justifie de sa situation personnelle et financière, des éléments contenus dans l'enquête sociale et de l'examen du décompte qui met en évidence des efforts de paiement, plus réguliers, que celle-ci n'est pas en capacité de rembourser la dette en totalité en une seule fois, mais peut y parvenir en plusieurs mensualités. Au regard de la situation financière, il convient de lui accorder des délais, selon les modalités prévues au dispositif du jugement.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Madame [I] [D] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE irrecevable la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
DIT que les demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation sont sans objet,
CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 3486,24 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 juin 2024 échéance de juin 2024 incluse, paiements du 30 juin 2024 déduits,
ACCORDE un délai à Madame [I] [D] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [I] [D] à s'acquitter de la dette en 17 fois, en procédant à 16 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [I] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 septembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT