TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N° 24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 1
JUGEMENT DU : 15 Juillet 2024
Président : Madame DEPRE, Juge
Greffier : Madame LAFONT, Greffier
Débats en audience publique le : 10 Juin 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 23/04638 - N° Portalis DBW3-W-B7H-35UX
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.D.C. LES MARRONNIERS SIS [Adresse 1],
représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY SASA, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en son agence , NEXITY [Localité 6] [Adresse 7], sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal
représentée par Me Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE
DEFENDERESSE
Madame [J] [K] [I]
née le 27 Février 1952, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
Madame [J] [I] est propriétaire d'un appartement correspondant au lot 425 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'huissier en date du 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, a fait assigner Madame [J] [I] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
4.111 € titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 19 mai 2022 et au titre des charges prévisionnelles jusqu’au 31 décembre 2024 votées lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023,1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 2.756,08 € au titre des charges arrêtées au 4 avril 2024 et à la somme de 609,28 € au titre des charges prévisionnelles jusqu’au 31 décembre 2024 votées lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023 ; les autres demandes restant inchangées.
Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que Madame [J] [I], propriétaire du lot 425 au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.
En dernier lieu, il réplique aux arguments adverses.
À l'audience, Madame [J] [I], représentée, sollicite le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et sa condamnation à lui régler une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Elle conteste le principe d’une créance certaine, liquide et exigible, affirmant que :
la somme de 2.377,65 € ne serait pas justifiéela somme de 347,20 € au titre du 4ème appel de fonds aurait été régléela somme de 1.294,68 € au titre des charges provisionnelles de l’exercice 2024 ne pouvait pas être réclamée.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.
SUR QUOI,
Sur les demandes principales
Sur le paiement des charges de copropriété
L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22».
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des propositions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différente, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.
La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.
Sur la procédure accélérée au fond :
En l’espèce, par courrier recommandé du 3 octobre 2022, présenté le 6 octobre 2022 et distribué le 10 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [J] [I] de payer la somme de 2.858,27 € au titre des charges de copropriété. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.
Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.
Sur le paiement des provisions échues :
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 30 juin 2021, 23 juin 2022, 29 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2019, 31 décembre 2020, 31 décembre 2021, 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, et les attestations du syndic de l’immeuble en date du 5 octobre 2021 et 13 septembre 2022 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Toutefois, le relevé de compte établi au 4 avril 2024 mentionne un solde de charges pour l’année 2020 à hauteur de 2.290,14 € qui n'est pas justifié ; Madame [J] [I] affirmant qu’il s’agit de charges relatives au poste « cages d’escaliers » ;
Le syndicat des copropriétaires exposant qu’il s’agit d’une régularisation.
Cette régularisation n’étant pas justifiée, il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, il convient de déduire également les frais de relances, de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, à hauteur de 954,37 € et font l'objet d'une condamnation distincte.
Enfin, il ne ressort pas du décompte produit la somme de 609,28 € réclamées au titre des charges provisionnelles jusqu’au 31 décembre 2024 ; le décompte incluant le 2ème appel de provisions de charges 2024. La demande de ce chef sera rejetée.
En conséquence et au vu de ce qui précède, Madame [J] [I] est créancière d’une somme de 488,43 € à l’égard du syndicat des copropriétaires (2.756,08 – 2.290,14 – 954,37 €).
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
En outre, il apparaît qu’aujourd’hui, c’est Madame [J] [I] qui se trouve créancière.
Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de laisser la charge des dépens de l'instance au syndicat de copropriétaires.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Marronniers» situé [Adresse 1], représenté par son syndic les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5]» situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY de sa demande de condamnation de Madame [J] [I] à la somme de 2.756,08 € et à celle de 609,28 €.
CONSTATE que Madame [J] [I] est créancière d’une somme de 488,43 € à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5]» situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5]» situé [Adresse 1], représenté par son syndic de sa demande de dommages et intérêts,
REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes des parties,
LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5]» situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LA GREFFIERE LE MAGISTRAT