TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/50906 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32CG
N° : 7
Assignation du :
01 Février 2024
[1]
[1] 2Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 17 juin 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. FORUM PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0051
DEFENDERESSE
La société 55 BRAINS GROUP S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Jérémie CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS - #P0408
DÉBATS
A l’audience du 13 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 20 septembre 2022, la SCI FORUM PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société 55 BRAINS en cours de constitution, devenue la société 55 BRAINS GROUP, des locaux situés [Adresse 2] (lots n°23 et 10), pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2022, moyennant un loyer en principal de 110.000 euros par an, payable d’avance, à une fréquence trimestrielle, pour l’usage exclusif de bureaux.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 17 novembre 2023, à la société BRAINS 55, pour une somme de 76.678,90 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 7 novembre 2023.
Par acte délivré le 1er février 2024, la SCI FORUM PATRIMOINE a fait assigner la société 55 BRAINS devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner, à défaut de quitter les lieux loués sans délai, l'expulsion de la société 55 BRAINS GROUP et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles désigné ou qu'il plaira au bailleur en garantie des sommes dues,
- condamner la société 55 BRAINS GROUP à payer à la SCI FORUM PATRIMOINE la somme provisionnelle de 115.760,31 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2024 inclus,
- condamner la société 55 BRAINS GROUP au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer mensuel qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou renouvelé, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération,
- condamner la société 55 BRAINS GROUP au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 17 novembre 2023 et de l’assignation.
A l’audience du 11 mars 2024, la société demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation.
La société défenderesse n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2024, date à laquelle la réouverture des débats a été ordonnée pour observations du demandeur sur la dénomination exacte de la partie défenderesse.
A l’audience du 13 mai 2024, la SCI FORUM PATRIMOINE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus hors actualisation de la demande de provision à la somme de 159.808,47 euros et a fait état de l’accord des parties sur une libération des lieux par la société 55 BRAINS GROUP au 30 juin 2024 et sur le règlement de la dette de 159.808,47 euros par imputation de la garantie insolvabilité à hauteur de 55.000 euros et le versement du solde de 104.808,47euros par le preneur à bail au 30 juin 2024.
La société 55 BRAINS GROUP, représentée par son conseil, a confirmé les termes de l’accord intervenu entre les parties sur la libération des lieux au 30 juin 2024 et le règlement du solde de la dette au 30 juin 2024 après imputation de garantie insolvabilité à hauteur de 55.000 euros.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail stipule en son article 17-1 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou accessoires à leur échéance exacte ou de toute somme due au titre de la révision du loyer ou d’un renouvellement de bail, un mois après un simple commandement de payer.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la SCI FORUM PATRIMOINE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 76.678,90 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2023.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
La société 55 BRAINS GROUP fait valoir libérer les lieux loués au 30 juin 2024 et s’acquitter de la dette au 30 juin 2024 après déduction de la garantie solvabilité à hauteur de 55.000 euros.
Au vu de l’accord des parties à l’audience, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre.
A défaut de libération des lieux au 30 juin 2024, l’expulsion sera ordonnée et le concours de la force publique sera accordé.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société 55 BRAINS GROUP depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel en vigueur, outre les charges, taxes et accessoires.
- Sur la demande de provision
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu de l’accord des parties à l’audience, l'obligation de la société 55 BRAINS GROUP au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 13 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 159.808,47 euros (2ème trimestre 2024 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société 55 BRAINS GROUP.
- Sur les autres demandes
La société 55 BRAINS GROUP, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.
Les circonstances du litige ne justifient pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 décembre 2023 à minuit ;
Condamnons la société 55 BRAINS GROUP à payer à la SCI FORUM PATRIMOINE la somme provisionnelle de 159.808,47 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires impayés au 13 mai 2024 (2ème trimestre 2024 inclus);
Suspendons rétroactivement les poursuites, à condition que la société 55 BRAINS GROUP se libère de la provision allouée, dont est déduite la garantie insolvabilité à hauteur de 55.000 euros, soit de la somme provisionnelle restante de 104.808,47 euros au 30 juin 2024, date de restitution des lieux loués et de remise des clés par la société 55 BRAINS GROUP ;
Disons qu'à défaut de règlement du solde de la provision due au 30 juin 2024, après déduction de la garantie d’insolvabilité pour la somme de 55.000 euros, et de libération des lieux loués avec remise des clés par la société défenderesse au 30 juin 2024 :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société 55 BRAINS GROUP et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] (lots n°23 et 10),
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-la société 55 BRAINS GROUP devra payer mensuellement à la SCI FORUM PATRIMOINE, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensualisé tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date du1er juillet 2024 jusqu’à libération et restitution complète des lieux loués, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Disons n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société 55 BRAINS GROUP aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 17 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY