TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [N] [M], Monsieur [B] [M]
Monsieur [I] [M], Monsieur [E] [X],
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric CATTONI
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 24/03266 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MWR
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 18 juillet 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199
DÉFENDEURS
Monsieur [N] [M],
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
Monsieur [B] [M],
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Monsieur [I] [M],
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Monsieur [E] [X],
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03266 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MWR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Audrey BELTOU, Greffier lors des débats
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 4 juillet 2024 prorogé au 18 juillet 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Jean-François SEGOURA, Greffier lors du prononcé
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 29 octobre 2020, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à M. [N] [M] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé au [Adresse 1] à [Localité 3], Escalier 25, 7ème étage, porte 26, pour un loyer mensuel de 284,54 euros outre une provision sur charges.
Par actes d'huissier en date des 24 janvier et 27 février 2024 7 septembre 2021, PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [N] [M] ainsi que M. [I] [M], M. [E] [X] et M. [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
prononcer la résiliation judiciaire du bail du 29 octobre 2020 aux torts exclusifs du preneur,Subsidiairement :
constater l’occupation sans droit ni titre de M. [I] [M], M. [E] [X] et M. [B] [M],En tout état de cause :
ordonner l’expulsion de M. [N] [M] ainsi que de M. [I] [M], M. [E] [X] et M. [B] [M] et tous occupants de leur chef, dès la signification du commandement de quitter les lieux,supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L412,1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner in solidum M. [N] [M] ainsi que M. [I] [M], M. [E] [X] et M. [B] [M] à lui payer à titre d’indemnités d’occupation :la somme de 782,12 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges échus et impayées au 1er décembre 2023,du 2 décembre 2023 jusqu’à la date de résiliation du bail, le contractuel et les chargesà compter de la résiliation et jusqu’à l libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux échéances majorées de 50 % et augmentée des charges légalement exigibles,condamner in solidum M. [N] [M], ainsi que M. [I] [M], M. [E] [X] et M. [B] [M] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation interpellative, du commandement de payer et du procès verbal de constat.
Appelée à l'audience du 29 avril 2024, PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 1 351,28 euros euros, selon décompte en date du 22 avril 2024.
Au soutien de ses prétentions, PARIS HABITAT OPH soutient, sur le fondement des articles 1728 et 1741 du code civil, 2, 7a) et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, R.353-37 et L.442-8 du code de la construction et de l’habitation que le bail doit être résilié à défaut d’occupation personnelle du logement par M. [N] [M] qui a abandonné son logement, désormais occupé de manière irrégulière par Messieurs [M], [M] et [X]. Il indique que la demande de résiliation est également justifiée par le manquement de M. [N] [M] à son obligation de payer le loyer.
M. [N] [M] a indiqué qu’il occupait bien les lieux mais qu’ayant une relation avec une femme dans le 93, il était parfois chez elle. Il a ajouté que les personnes qui occupent le logement sont de sa famille et que, travaillant dans la restauration dans le quartier, elles viennent s’y reposer entre deux services. Il conteste toute sous-location et précise que désormais, il occupe le logement à plein temps et ne réside plus dans le 93.
L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024 et prorogé au 18 juillet 2024, où le présent jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.
MOTIF DE LA DÉCISION
Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.
Sur la résiliation judiciaire du bailleur
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L’article 1728 du code civil précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Sur l’absence d’occupation personnelle et la cession du bail
Il ressort des éléments produits au dossier que Monsieur [Y] [M] a déclaré, dans le cadre d’une sommation interpellative du 3 janvier 2023, vivre dans le logement avec son frère, M. [B] [M] depuis deux ans, et être de la même famille que M. [N] [M].
Par ailleurs, autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, du 19 septembre 2023, le commissaire de justice, s’est présenté au logement loué par M. [N] [M], le 23 octobre 2023 à 19 h25. Il a constaté la présence de M. [I] [M], M. [E] [X] et M. [B] [M], d’un lit superposé et de deux lits simples, de vêtements masculins.
Il ressort du procès-verbal du 19 septembre 2023 que si le commissaire de justice a constaté que le logement était occupé par trois hommes autres que M. [N] [M], il est relevé la présence de quatre couchages de sorte que le quatrième couchage pouvait très bien être occupé par le locataire.
Par ailleurs, le bailleur ne démontre pas que M. [N] [M] aurait adresse.
En outre, la lettre recommandée qui a été adressée le 4 novembre 2022 par le bailleur a bien été réceptionnée le 15 novembre 2022 par M. [N] [M] et que ce dernier était présent à l’audience.
Il sera aussi relevé que l’assignation a été délivrée à M. [I] [M], M. [E] [X] et M. [B] [M] par procès-verbal de recherches infructueuses, ce qui montre que leurs noms n’étaient pas présents sur les boîtes aux lettres de l’immeuble et qu’il n’est pas établi que ces derniers occupaient toujours les lieux à la date de la délivrance de l’assignation.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il n’est pas établi que M. [N] [M] n’occupe pas les lieux, la présence de trois personnes autres que le locataire dans le logement lors du passage du commissaire de justice en fin de journée ne permettant pas de déduire que le logement n’est pas occupé par le locataire dès lors que celui-ci comporte quatre couchages.
Il apparaît ainsi que le bailleur est défaillant dans l’administration de la preuve du défaut d’occupation du logement par M. [N] [M] alors qu’il lui appartient d’établir cette preuve pour solliciter la résiliation du bail aux torts du locataire pour manquement à l’obligation d’occuper personnellement le logement au moins huit mois par an.
La demande de résiliation judiciaire du bail sera, par conséquent, rejetée.
Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
II. - les bailleurs personnes morales (…) ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée,III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées,IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.
En l’espèce, PARIS HABITAT OPH ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Il ne justifie pas davantage avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
En conséquence, PARIS HABITAT OPH n’est donc pas recevable à solliciter la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer.
Cette demande ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’un indemnité d’occupation seront déclarées irrecevables.
Sur la dette locative
M. [N] [M] est redevable du paiement du loyer en application de l’article 1103 du code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des clauses du bail.
PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 avril 2024, M. [N] [M] lui devait la somme de 1 351,28 euros, échéance de mars 2024 incluse.
M. [N] [M] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu’il ne conteste d’ailleurs pas, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
La demande de condamnation in solidum de M. [N] [M] avec M. [I] [M], M. [E] [X] et M. [B] [M] sera rejetée dans la mesure où seul M. [N] [M] est locataire du logement.
Sur les demandes accessoires
M. [N] [M], qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens de la présente décision, en application de l'article 696 du code de procédure civile mais non le coût de la sommation interpellative, et du procès verbal de constat compte tenu de l’issue du litige.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE irrecevable PARIS HABITAT OPH en sa demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer,
DÉBOUTE PARIS HABITAT OPH de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour inoccupation du logement par M. [N] [M],
CONDAMNE M. [N] [M] à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 1.351,28 euros (décompte arrêté au 22 avril 2024, incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges,
DÉBOUTE PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes de PARIS HABITAT OPH,
CONDAMNE M. [N] [M] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût de la sommation interpellative et du procès verbal de constat,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection