TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 18 Juin 2024
Enrôlement : N° RG 20/11179 - N° Portalis DBW3-W-B7E-YGDX
AFFAIRE : Mme [B] [R] et autres ( Me Salim MOUSSA)
C/ FONDATION DE FRANCE (Maître [S] [RR] de l’ASSOCIATION CABINET [RR] AVOCATS JURISTES) et autres
DÉBATS : A l'audience Publique du 16 Avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Juin 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEURS
Madame [B] [R], née le 28 Décembre 1952 à [Localité 9] (Algérie), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Madame [FB] [V], née le 1er Mai 1982 à [Localité 16] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Madame [NG] [V], née le 16 Mai 1984 à [Localité 16] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Monsieur [UM] [KH], né le 04 Septembre 1947 à [Localité 12] (05), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]
Monsieur [Y] [MK], né le 15 Janvier 1961 à [Localité 16] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]
Madame [ON] [J] veuve [LK], née le 19 Décembre 1933 à [Localité 16] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Monsieur [H] [OG], né le 13 Novembre 1938 à [Localité 19] ( Algérie), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]
Madame [ZG] [AH] épouse [HE], née le 20 Décembre 1937 à [Localité 20] (75), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Monsieur [C] [EH], né le 12 Juin 1952 à [Localité 16] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]
Madame [GX] [FI], née le 25 Octobre 1944 à [Localité 16] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Monsieur [KO] [RJ], né le 04 Octobre 1948 à [Localité 21] (52), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]
Monsieur [K] [L], né le 05 Février 1940 à [Localité 23] (Tunisie),de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]
Madame [JH] [VB] [X] [N] épouse [CW], née le 24 Septembre 1952 à [Localité 14] (69), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Madame [GX] [YS], née le 12 Novembre 1950 à [Localité 11] (84), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Monsieur [Z] [TU], né le 29 Octobre 1942 à [Localité 23] (Tunisie), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]
Madame [IT] [BJ], née le 16 Avril 1975 à [Localité 16] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Monsieur [T] [LD], né le 28 Décembre 1963 à [Localité 15] (92), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 4]
Monsieur [M] [I], né le 04 Novembre 1983 à [Localité 17] (Turquie), de nationalité turque, domicilié et demeurant [Adresse 2]
Madame [DF] [P], née le 07 Juillet 1938 à [Localité 24] (05), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Madame [DF] [F], née le 21 Juin 1935 à [Localité 16] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Monsieur [KW] [O], né le 16 Juillet 1937 à [Localité 16] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]
Madame [DX] [A], née le 1er Décembre 1950 à [Localité 22] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Madame [ON] [U], née le 13 Janvier 1949 à [Localité 16] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
Monsieur [K] [D], né le 19 Août 1969 à [Localité 16] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]
Madame [W] [G], née le 17 Janvier 1939 à [Localité 10] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 2]
tous les vingt cinq représentés par Maître Salim MOUSSA, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDEURS
L’association FONDATION DE FRANCE, domiciliée chez la SA SIGA sise [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
Monsieur [AR] [BA], décédé en cours de procédure, le 30 décembre 2022
ET
LA SOCIETE [BA] ET COMPAGNIE, tous deux ayant élu domicile chez la SA SIGA, dont le siège social est sis [Adresse 6]
tous deux représentés par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé LE CAMILLE FLAMMARION sis [Adresse 2], représenté par son syndic NEXITY, dont le siège social est sis [Adresse 13], et actuellement représenté par la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE sise [Adresse 3], en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
Monsieur [E] [BA], domicilié chez Le Cabinet LAPLANE, [Adresse 6]
défaillant
EXPOSE DU LITIGE
La résidence FLAMMARION est un ensemble de 6 immeubles sis du [Adresse 2], constitué d'une barre d’immeubles divisée en 194 lots dont 155 à usage d’habitation, de commerces et de bureaux, 35 à usage de caves et 4 à usage de parkings et garages.
L'ensemble a été construit entre 1961 et 1974 par un investisseur unique, constitué pour moitié d'une personne morale, la société [BA], et d'une personne physique, Monsieur [E] [BA].
La vente par M. [BA] des lots individualisés est intervenue au début des années 1990, celui-ci gardant pour son nom propre et pour la société [BA] ET COMPAGNIE les lots 193 et 194 (deux garages comprenant plus de 150 emplacements de parking) ; et les lots 92 et 98 (deux box parking fermés).
Le premier règlement de la copropriété a été établi le 18 décembre 1972 par les consorts [BA], prévoyant la création de 10000 millièmes et une répartition des charges de la copropriété en fonction des millièmes de chaque copropriétaire. Le règlement a été modifié le 25 avril 1985 puis le 10 novembre 1988.
Par acte du 09 février 1984, M. [BA] a consenti une donation entre vifs, en faveur de l'association FONDATION DE FRANCE, de 29 lots pour 1279/10000èmes.
Le syndic a proposé lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2020 une résolution n°15 relative à la révision de la répartition des charges attachées aux quatre lots de M. [BA] et à l'affectation de sa dette, sur le fondement de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, rejetée par un écart de 387 voix.
Des copropriétaires se sont plaints d'un abus manifeste de majorité et ont sollicité une révision urgente du règlement de la copropriété.
Par exploits des 3 décembre 2020 et 17 novembre 2021, des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Marseille, puis appelé en cause M. [BA], la société [BA] ET CIE ainsi que l'association FONDATION DE FRANCE, aux fins d'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 23 septembre 2020, de déclarer le règlement de la copropriété de 1972 et ses deux actes modificatifs de 1985 et 1988 non écrits, de condamner M. [BA] et la société [BA] & CIE au paiement de charges impayées, et de modification du règlement de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires a appelé en la cause l’association FONDATION DE FRANCE, Monsieur [BA] et la société [BA] ET COMPAGNIE.
Ces procédures ont été jointes par ordonnances du 7 décembre 2021 et du 23 mars 2022.
Le conseil de Monsieur [BA] a informé le tribunal, dans le temps du délibéré, du décès de M. [BA] survenu le 30 décembre 2022.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2023, Madame [B] [R], Monsieur [K] [L], Madame [DF] [P], Madame [DF] [F], Monsieur [KW] [O], Madame [DX] [A], Madame [ON] [U], Monsieur [K] [D], Monsieur [M] [I], Madame [W] [G], Madame [NG] [V], Madame [FB] [V], Monsieur [T] [LD], Monsieur [UM] [KH], Monsieur [Y] [MK], Madame [ON] [LK], Monsieur [H] [OG], Madame [ZG] [HE], Monsieur [C] [EH], Madame [GX] [FI], Monsieur [KO] [RJ], Madame [JH] [CW], Madame [GX] [YS], Monsieur [Z] [TU] et Madame [IT] [BJ] demandent au Tribunal de :
Vu les articles 10 & Suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 45 et suivants du Décret du 17 mars 1967,
Vu le procès-verbal de l'assemblée générale du 23/09/2020 ;
- Annuler le vote de la résolution numéro 15 de l'assemblée générale du 23/09/2020 en ce qu'il a été obtenu grâce à un abus de majorité ;
– Juger le Règlement de la copropriété Le Flammarion de 1972 et ses deux actes modificatifs de 1985 et 1988 non écrits ;
– Condamner le Syndic au remboursement à la propriété de la somme 58,925,83 euros qu'il a réglé indûment à la Fondation de France sans y être autorisé ;
– Condamner Monsieur [BA] et l'Entreprise [BA] & Cie, représentés par le cabinet LAPLANE à rembourser au Syndic de la copropriété Le Flammarion la somme de 65,044,86 euros au titre des charges impayées, et sous réserve d'actualisation ;
– Ordonner une nouvelle répartition des charges de la copropriété incluant les parts de M. [BA],
– A défaut, ordonner au Syndicat représenté par le Syndic de copropriété en exercice de présenter une modification du règlement de la copropriété pour une juste contribution des lots numéro 92,98,193 et 194 appartenant aux Consorts [BA] aux dépenses communes générales, et pour son adaptation aux nouvelles dispositions législatives ou réglementaires intervenues depuis 1972,
– Condamner le Syndicat représenté par le Syndic en exercice, Monsieur [BA], l'entreprise éponyme et la Fondation de France à payer in solidum aux requérants la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
-Les condamner aux entiers dépens de l'instance.
Ils indiquent qu'ils ont demandé au syndic la délivrance d'une attestation certifiant de leur appartenance à la communauté des copropriétaires de la résidence « Le Camille Flammarion » à la date du 30 septembre 2020 et versent 14 titres de propriété en attendant de réunir les autres.
Ils ajoutent que le syndic n'étant que l'organe mandaté par le syndicat des copropriétaires, son changement est organisé et géré par le nouveau et l'ancien et n'a aucune incidence sur la régularité de l'assignation dirigée contre le syndicat.
S'agissant de la résolution n°15, ils estiment que le vote contre cette proposition ne peut légitimement concerner que M. [BA], propriétaire attitré des quatre lots concernés à l'exclusion de tout autre copropriétaire, or la FONDATION DE FRANCE, qui n'est concernée par aucun de ces lots, lui a accordé ses 1279 voix permettant ainsi à M. [BA] d'obtenir la majorité pour faire échec à l'adoption de la résolution. Ils font état d'un vote mal intentionné de l'association FONDATION DE FRANCE.
Ils affirment que les copropriétaires vont devoir se répartir le financement des 123,970,69 euros au débit de M. [BA] et vont être pénalisés pour l'avenir en voyant leur quote-part augmentée de 17% selon les estimations du syndic lors de l'assemblée générale. Aussi, le rejet de la résolution n° 15 l'a été par une manoeuvre mal intentionnée organisée par les deux copropriétaires, M. [BA] et la FONDATION DE FRANCE, dans le but de favoriser les seuls intérêts de M. [BA] contre ceux de l'ensemble de la copropriété.
Ils sollicitent le remboursement de la créance portée sur les registres du syndic au débit de M. [BA] et de l'Entreprise [BA] et Cie au titre de charges impayées depuis 2010 au 30 septembre 2019, puisque M. [BA] a cessé de participer aux charges de copropriété, affectées par erreur sur le compte d'un autre copropriétaire, la FONDATION DE FRANCE.
Ils jugent que le remboursement de la somme de 58,925,83 euros par le syndic à l'association FONDATION DE FRANCE est illégal, puisqu'il ne s'agit pas d'un recouvrement de créance mais d'une avance de trésorerie, étant précisé que le seuil des payements sans l'accord du conseil syndical est limité à 1500 euros H.T.
Ils ajoutent que les règlements modificatifs excluant les lots des consorts [BA] de la répartition égalitaire des charges générales de la copropriété au motif que « les services collectifs et les éléments communs audit groupe immobilier ne présentent aucune utilité à leur égard » est contraire à l'ordre public. A ce titre, les deux lots sont deux immenses parkings totalement intégrés à la résidence et contenant environ 150 places de stationnement, majoritairement louées par les copropriétaires de la résidence utilisant tous les éléments communs de la copropriété pour accéder ou quitter les parkings, dont les couloirs, les halls et les ascenseurs, il s'agit donc d'une utilité objective qui oblige le copropriétaire à participer aux charges.
Ils soulignent que M. [BA] n'a entamé la vente des logements qu'au milieu des années 90, soit au-delà du délai de cinq ans posé par l'article 12 de la loi de 1965.
Subsidiairement, ils sollicitent la désignation d'un administrateur ad-hoc sur le fondement de l'article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété étant considérée en difficulté.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2023, la société [BA] et COMPAGNIE demande au Tribunal de :
Vu la loi du 10 juillet 1965,
DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER les requérants ou tout autre succombant à payer à Monsieur [BA] et la Société [BA] et COMPAGNIE la somme de 3. 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Elle expose qu'il faut avoir la qualité de copropriétaire au jour de l’assemblée générale au cours de laquelle la décision contestée a été prise pour agir en nullité et qu'il appartient aux copropriétaires de produire aux débats leur acte d’acquisition sans qu’ils aient besoin de solliciter l’établissement d’un document par le syndic.
Elle soutient que les parkings sont parfaitement distincts de l’immeuble et des appartements et ont des compteurs électriques séparés et individualisés qui alimentent tant l’éclairage que les portes de parking, aussi, ne bénéficiant d’aucun service commun, ils ne participent pas aux charges des immeubles.
Elle ajoute qu'en l'absence d'intention de nuire ou attitude malveillante, l’abus de majorité ne saurait être retenu, la répartition fixée par le règlement de copropriété ne pouvant être modifiée que par une décision unanime.
Selon elle, l’exonération de participation aux charges prévue par les modificatifs est justifiée par la situation particulière de ces lots et en tout état de cause, ne porte pas sur toutes les charges puisqu’une répartition spéciale est organisée. En outre la demande de révision de la répartition des charges n'a pas été formulée dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Par ailleurs, le recouvrement de charges incombe au syndicat des copropriétaire représenté par son syndic et non à quelques copropriétaires qui ne peuvent, sauf délégation spéciale faite au conseil syndical, engager le syndicat, étant précisé que le conseil syndical est un organe dépourvu de la personnalité juridique et ne peut recevoir paiement au nom du syndicat. En tout état de cause, une majeure partie de cette somme est prescrite, notamment la somme de 59 331.16 euros, et ce recouvrement a été refusé par une assemblée générale du 18 décembre 2018 devenue définitive.
Enfin, la désignation d'un administrateur ad hoc est réservée à la carence ou à l’absence de syndic par l’article 18-V et le conseil syndical dispose pas du pouvoir de convoquer une assemblée.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :
Déclarer irrecevables les demandeurs en toutes leurs demandes, fins et conclusions pour défaut du droit d'agir,
Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Les condamner à payer in solidum la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, ces derniers distraits au profit de la SCP CABINET ROSENFELD sur ses offres de droit.
Il expose qu'il ne peut lui être reproché d'avoir appliqué le règlement de copropriété et ses modificatifs publiés et opposables et conteste tout abus de majorité. En outre, les demandeurs ne justifient pas de leur qualité de copropriétaire.
Il rappelle qu'une nouvelle réglementation ne pourrait s'appliquer que pour le prochain exercice comptable et que les conditions légales ne sont pas remplies pour la désignation d'un mandataire ad hoc.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2022, l'association FONDATION DE FRANCE demande au Tribunal de :
Vu la loi du 10 Juillet 1965 et ses décrets d’application,
Vu les articles 515, 696 et 700 du CPC
Vu les pièces,
DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER les demandeurs, ou tout autre succombant, à payer à l’association Fondation de France la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Benjamin NAUDIN, avocat aux offres de droit en application de l’article 696 du CPC.
Elle expose que de nombreux demandeurs ne versent pas leur titre de propriété, se contentant d’affirmer qu’il sera justifié de leur qualité de copropriétaire par un document en attente d’établissement par le syndic.
Elle ajoute que la modification souhaitée ne découlant pas de travaux ou d’actes de disposition, le vote de cette résolution nécessitait un accord unanime des copropriétaires, soit 10000/10000èmes des voix du syndicat, aussi le rejet de cette résolution ne relève en rien d’une position partisane ou contraire aux intérêts du syndicat mais d’un défaut du quorum prévu à l’article 11.
Par ailleurs, seul le syndic a qualité pour représenter le syndicat et exiger le paiement de charges de copropriété, et le conseil syndical, organe dépourvu de la personnalité juridique, ne peut recevoir paiement au nom du syndicat.
Elle affirme que la nouvelle grille arrêtée par le tribunal ne peut avoir d’effet que pour l’avenir, soit au premier jour de l’exercice comptable suivant cette date.
Selon elle, les demandeurs ne précisent en rien les clauses visées et les articles auxquels elles seraient contraires.
Elle confirme que les parkings sont parfaitement distincts de l’immeuble et des appartements et ont des compteurs électriques séparés et individualisés qui alimentent tant l’éclairage que les portes de parking, raison pour laquelle ces actes publiés ont dispensé ces lots de participation aux charges de copropriété ; que le conseil syndical ne dispose pas du pouvoir de convoquer une assemblée et qu'aucun des textes ne prévoit la désignation d’un administrateur ad’hoc pour résoudre des problèmes sérieux.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
***
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 16 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il doit être observé que les copropriétaires ne reprennent pas, dans le dispositif de leurs conclusions, leur demande de désignation d'un administrateur ad hoc, de sorte que le tribunal n'est pas tenu de trancher cette prétention. En tout état de cause, il sera rappelé que cette demande, formulée sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, relève uniquement de la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête.
I/ Sur l'irrecevabilité des demandes des copropriétaires tirée du défaut de droit d'agir
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Seul le copropriétaire opposant ou défaillant peut agir en annulation d'une assemblée générale, étant précisé que la qualité de copropriétaire s'apprécie au jour de la tenue de l'assemblée générale.
En l'espèce, il est constant que tous les demandeurs n'ont pas versé aux débats leur titre de propriété.
Toutefois, force est de constater que le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 septembre 2020 mentionne l'absence de Madame [B] [R], Mme [MS] [I], Madame [NG] [V], Madame [FB] [V], Monsieur [T] [LD], Monsieur [UM] [KH], Monsieur [Y] [MK], Monsieur [H] [OG] et Madame [IT] [BJ] mais également que la résolution n°15 présentement contestée fait état d'un vote favorable ou de l'abstention de Monsieur [K] [L], Madame [DF] [P], Madame [DF] [F], Monsieur [KW] [O], Madame [DX] [A], Madame [ON] [U], Monsieur [K] [D], Madame [W] [G], Madame [ON] [LK], Madame [ZG] [HE], Monsieur [C] [EH], Madame [GX] [FI], Monsieur [KO] [RJ], Madame et Monsieur [CW], Madame [GX] [YS] et de Monsieur [Z] [TU], ces mentions impliquant nécessairement qu'ils ont été convoqués par le syndic en leur qualité de copropriétaire à la date de l'assemblée.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir des demandeurs.
II/ Sur l'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 23 septembre 2020
Est constitutive d’un abus de majorité une décision qui, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, est le résultat de manœuvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qui lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun.
Le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, voire dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt personnel, dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, ou avec l'intention de nuire, est constitutif d’un abus de majorité. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l'abus de droit.
Il résulte de l'analyse de la résolution n°15 que la proposition de procéder à la modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges relatives à la participation de M. [BA] pour les lots n°92, 98, 193 et 194 a été rejetée à la majorité des copropriétaires présents et représentés, M. [BA], la FONDATION DE FRANCE, la société [BA] & COMPAGNIE et un autre copropriétaire s'y étant opposés.
La même résolution ajoute que « le syndic confirme que les sommes portées au débit du compte [BA] seront supprimées et portées en charges communes générales ».
Les demandeurs font état d'un vote mal intentionné de l'association FONDATION DE FRANCE, comptant 1279 voix, afin de faire échec à l'adoption de cette résolution.
Toutefois, les copropriétaires ne démontrent l'existence d'aucune collusion frauduleuse entre l'association FONDATION DE FRANCE et M. [BA], ni d'aucune manoeuvre de ces copropriétaires ou aucune intention de nuire de ces derniers. En effet, le fait que la résolution a été prise par quatre copropriétaires majoritaires et que la décision est financièrement défavorable aux minoritaires ne suffit pas à caractériser l'existence d'un réel abus de majorité. Il doit être observé que l'assemblée générale des copropriétaires reste souveraine, dans les limites précitées, et que le tribunal ne peut apprécier l'opportunité de la position adoptée par l'association FONDATION DE FRANCE ni lui imposer le sens de son vote en l'absence de preuve d'un vote intervenu dans son seul intérêt personnel ou dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire.
En tout état de cause, l’article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée que par une décision prise à l’unanimité des copropriétaires.
Il n'est aucunement démontré que le rejet de cette résolution met en péril les intérêts notamment économiques du syndicat des copropriétaires et le recouvrement intégral et efficace des charges.
Il s'ensuit que le résultat du vote de la résolution n°15 n'apparaît pas contraire à l'intérêt commun, mais ne correspond pas, uniquement, aux intérêts financiers des copropriétaires agissant en nullité, qui ne démontrent aucune intention de nuire ou rupture d'égalité entre eux.
Par conséquent, en l'absence de preuve de l'existence d'un abus de majorité, les copropriétaires demandeurs doivent être déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 23 septembre 2020.
III/ Sur la régularité du règlement de copropriété et de ses actes modificatifs et la nouvelle répartition des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Cette disposition d'ordre public opère une distinction entre les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun et celles qui sont relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales. Si les premières ne sont dues que si l'élément en question présente une utilité objective pour le lot considéré, sans prise en considération de l'utilisation effective que le copropriétaire fait du service ou de l'élément, en revanche, le simple fait d'appartenir au syndicat impose de s'acquitter des charges communes relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Pour cette dernière catégorie, la quote-part afférente à chaque lot est calculée en fonction de sa consistance, de sa superficie et de sa situation.
L'article 43 de la même loi ajoute que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
En ce sens, aux termes des articles 10 et 43, les dispositions d'un règlement de copropriété ayant pour effet de dispenser le propriétaire d'un lot de toute participation aux charges communes doivent être réputées non écrites.
Il doit être rappelé que l'action en constatation du caractère illicite d'une clause du règlement de copropriété n'est enfermée dans aucun délai, s'agissant des clauses originaires du règlement comme des modifications postérieures. Aussi, il ne peut être opposé que les copropriétaires devaient agir en révision de la répartition des charges dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Il est constant que si en principe, une clause réputée non écrite est considérée comme n'avoir jamais existé, cette rétroactivité est exclue en matière de répartition des charges, l'article précité faisant état d'une «nouvelle répartition». Aussi, lorsqu'il relève qu'une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n'est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires précitées, le juge doit, d'une part, réputer cette clause non écrite et, d'autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d'ordre public impose.
En l'espèce, le règlement de copropriété du 18 décembre 1972 affecte à chacun des 194 lots une quote-part dans la propriété du sol, calculée sur 10000èmes.
Le règlement modificatif du 25 avril 1985, portant sur la modification de la répartition des charges générales et spéciales, des travaux d'entretien et de réparation exclut les lots n°92 et 98 de la participation aux dépenses communes générales en raison de l'inutilité des services collectifs et des éléments communs de l'ensemble immobilier, jugeant que ces lots constituant deux garages individuels situés au rez-de-chaussée de l'immeuble n°4, sont complètement indépendants, sans aucun équipement commun, sans eau, ni électricité, ni chauffage. Il est toutefois précisé que ces lots participeront, en fonction de leurs millièmes généraux, aux réparations des infrastructures et superstructures de l'immeuble n°4, aux travaux d'entretien et de réparation des façades, toitures terrasses et primes d'assurance de la copropriété.
Il mentionne en outre que les lots n°193 et 194, correspondant à un local à usage de garage occupant la totalité du rez-de-chaussée du bâtiment annexe et à l'emplacement parking extérieur occupant la totalité de la toiture-terrasse du bâtiment annexe, ne participent pas non plus aux dépenses communes générales en raison de leur indépendance et de l'absence d'équipements communs ; mais les exclut également des dépenses d'entretien et de réparation des infrastructures, superstructures et façades des immeubles à usage d'habitation (soit les cages n°1 à 6), étant situés hors de leur emprise.
Le règlement modificatif du 10 novembre 1988 ajoute enfin que les lots n°92, 98, 193 et 194 ne participeront pas aux dépenses communes générales, y compris les honoraires du syndic.
La rédaction imprécise et ambiguë des deux règlements de copropriété modificatifs laisse suggérer que les lots précités sont exonérés des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en raison de leur inutilité. Toutefois, une lecture approfondie de ces deux textes révèle que les règlements ont en réalité entendu exonérer en grande partie ces lots de toute participation aux frais de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, et notamment s'agissant des honoraires du syndic, qui correspondent aux charges dites « générales » expressément visées, contrairement aux charges « spéciales » qui sont quant à elles induites par les services collectifs et les éléments d'équipement commun.
En effet, il ressort de ces deux règlements modificatifs que la participation aux charges « générales » a été d'abord limitée aux réparations des infrastructures et superstructures de l'immeuble n°4, aux travaux d'entretien et de réparation des façades, toitures terrasses pour les lots n°92 et 98, puis totalement exclue pour l'ensemble des lots n°92, 98, 193 et 194.
Il en résulte que les lots n°92, 98, 193 et 194 ne contribuent pas aux charges générales, notamment liées à l'entretien, au nettoyage des parties communes et aux frais d'administration de la copropriété par le syndic, ni même aux frais de conservation de l'immeuble en ses cages n°1 à 6.
Néanmoins, leur seul appartenance au syndicat des copropriétaires justifie leur participation à ces charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, sans considération de leur utilisation par le propriétaire des lots.
Si des lots peuvent être exonérés par le règlement de copropriété de certaines charges communes, un tel traitement doit se justifier par la mise en place en amont de parties communes spéciales auxquelles seule une partie des copropriétaires auront à contribuer, voire par la création d'un syndicat secondaire. A défaut, les copropriétaires concernés ne peuvent exciper de la situation de leur lot dans l'immeuble.
Or, les règlements de copropriété produits ne prévoient nullement la création de parties communes spéciales et / ou d'un syndicat secondaire.
Dès lors, les copropriétaires de l'ensemble immobilier doivent tous contribuer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et les clauses prévues par les règlements de copropriété modificatifs exonérant les lots n°92, 98, 193 et 194 de ces charges doivent être réputées non écrites.
Il doit être observé que le règlement de copropriété du 18 décembre 1972 produit ne fait nullement état de la répartition des charges communes générales ou spéciales entre les copropriétaires. Il n'y a donc pas lieu de déclarer l'une de ses clauses non écrite.
S'agissant par ailleurs des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun dîtes charges spéciales, elles doivent effectivement être réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Or, il ressort de la déclaration annuelle de mise à jour de la copropriété en date du 5 octobre 2020 que l'ensemble immobilier n'est composé que d'un bâtiment. Le règlement de copropriété du 18 décembre 1972 prévoit effectivement que le groupe d'immeubles est composé du terrain, d'un corps de bâtiment dénommé « bâtiment sur rue » en façade sur le passage [TF] comprenant six cages d'escalier et 8 ou 9 étages, et d'un bâtiment annexe situé derrière le précédent à usage de garage au rez-de-chaussée et de parking sur la toiture terrasse, étant précisé que l'accès au rez-de-chaussée du local s'effectue par un couloir s'ouvrant sur la rue par un passage couvert de la cage n°4 (soit le bâtiment sur rue) et que l'accès à la toiture-terrasse s'effectue par un passage couvert de la cage n°5 (soit le bâtiment sur rue). Il ne peut donc être soutenu que les lots litigieux sont totalement indépendants, dans la mesure où les lots n°92 et 98 font expressément partie de la cage n°4 et où les lots n°193 et 194 ne sont accessibles que par les cages n°4 et 5. Le règlement de copropriété initial prévoit même que les locaux situés au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue sont rattachés au lot n°193.
S'il n'est pas contesté que les parkings sont équipés de compteurs électriques individuels séparés, les parties défenderesses ne nient pas que les ascenseurs sont utilisés afin d'accéder aux garages.
La seule lecture du règlement de copropriété de 1972 établit ainsi que les lots n°92 et 98 sont totalement intégrés au bâtiment sur rue et que les lots n°193 et 194 sont accessibles par un passage des cages n°4 et 5.
Par conséquent, il ne peut être retenu que les équipements communs sont dépourvus de toute utilité pour ces lots, équipements qui ne sont au surplus ni détaillés, ni précisément répartis par les règlements de copropriété qui ne prévoient aucune méthode de calcul à ce titre.
Cette irrégularité impose de plus fort que les clauses des règlements de copropriété modificatifs soient réputées non écrites.
Les considérations précitées exigent une mise en conformité du règlement de copropriété qui devra prévoir la nouvelle répartition des charges de copropriété relatives aux dépenses entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective qu'ils présentent à l'égard de chaque lot, mais également des charges relatives à conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales, sans exonération des lots n°92, 98, 193 et 194.
Il convient donc de révoquer l'ordonnance de clôture et d'ordonner une expertise judiciaire confiée à un géomètre.
La mission de l'expert sera détaillée au dispositif de la présente décision. La consignation sera mise à la charge des demandeurs, qui ont seul intérêt à la tenue rapide des opérations d'expertise.
La demande relative au prononcé d'une nouvelle répartition des charges de copropriété doit être réservée, dans l'attente du rapport d'expertise judiciaire.
IV/ Sur les demandes de remboursement
S'agissant de la demande de paiement des charges incombant à M. [BA] entre les années 2016 et 2019, il doit être rappelé qu'une telle demande ne peut aboutir à l'encontre de M. [BA], en l'état de son décès depuis l'assignation.
En tout état de cause, en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précité, la nouvelle répartition doit prendre effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive, la décision de réputer non écrite une telle clause n'ayant d'effet que pour l'avenir. Les clauses d'un règlement de copropriété doivent en effet recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge et il ne peut être ordonné à la société [BA] ET COMPAGNIE de verser cette somme, au surplus injustifiée et non corroborée par la production des procès-verbaux d'assemblée générale correspondants, à la copropriété.
S'agissant de la demande de condamnation du syndic à procéder au remboursement, à la copropriété, de la somme de 58 925,83 euros indument réglée à l'association Fondation de France, force est de constater que d'une part, le syndic de copropriété n'est pas personnellement partie à la présente procédure, et d'autre part qu'il appartient au seul syndicat des copropriétaires, qui a constitué avocat et fait parvenir ses écritures, de solliciter un tel remboursement.
Les copropriétaires seront donc déboutés de ces deux demandes.
V/ Sur les demandes accessoires
L'instance se poursuivant, les demandes formulées au titre des dépens et des frais irrépétibles doivent être réservées.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement mixte réputé contradictoire mis à la disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAMILLE FLAMMARION sis [Adresse 2] de sa fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir des demandeurs,
DEBOUTE Madame [B] [R], Monsieur [K] [L], Madame [DF] [P], Madame [DF] [F], Monsieur [KW] [O], Madame [DX] [A], Madame [ON] [U], Monsieur [K] [D], Monsieur [M] [I], Madame [W] [G], Madame [NG] [V], Madame [FB] [V], Monsieur [T] [LD], Monsieur [UM] [KH], Monsieur [Y] [MK], Madame [ON] [LK], Monsieur [H] [OG], Madame [ZG] [HE], Monsieur [C] [EH], Madame [GX] [FI], Monsieur [KO] [RJ], Madame [JH] [CW], Madame [GX] [YS], Monsieur [Z] [TU] et Madame [IT] [BJ] de leur demande d'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE LE FLAMMARION en date du 23 septembre 2020,
REPUTE NON ECRITES les clauses des règlements de copropriété modificatifs des 25 avril 1985 et 10 novembre 1988 portant sur la répartition des charges communes relatives aux lots de copropriété n°92, 98, 193 et 194,
DEBOUTE Madame [B] [R], Monsieur [K] [L], Madame [DF] [P], Madame [DF] [F], Monsieur [KW] [O], Madame [DX] [A], Madame [ON] [U], Monsieur [K] [D], Monsieur [M] [I], Madame [W] [G], Madame [NG] [V], Madame [FB] [V], Monsieur [T] [LD], Monsieur [UM] [KH], Monsieur [Y] [MK], Madame [ON] [LK], Monsieur [H] [OG], Madame [ZG] [HE], Monsieur [C] [EH], Madame [GX] [FI], Monsieur [KO] [RJ], Madame [JH] [CW], Madame [GX] [YS], Monsieur [Z] [TU] et Madame [IT] [BJ] de leur demande de réputer non écrit le règlement de copropriété du 18 décembre 1972,
DEBOUTE Madame [B] [R], Monsieur [K] [L], Madame [DF] [P], Madame [DF] [F], Monsieur [KW] [O], Madame [DX] [A], Madame [ON] [U], Monsieur [K] [D], Monsieur [M] [I], Madame [W] [G], Madame [NG] [V], Madame [FB] [V], Monsieur [T] [LD], Monsieur [UM] [KH], Monsieur [Y] [MK], Madame [ON] [LK], Monsieur [H] [OG], Madame [ZG] [HE], Monsieur [C] [EH], Madame [GX] [FI], Monsieur [KO] [RJ], Madame [JH] [CW], Madame [GX] [YS], Monsieur [Z] [TU] et Madame [IT] [BJ] de leurs demandes de remboursement par le syndic de la somme de 58 295,83 euros par la société [BA] & COMPAGNIE de la somme de 65 044,86 euros,
REVOQUE l'ordonnance de clôture du 20 février 2024,
ORDONNE une expertise judiciaire,
COMMET pour y procéder :
Madame [GD] [CL], géomètre expert foncier,
[Adresse 7] [XXXXXXXX01] / +[XXXXXXXX05]
[Courriel 18]
Avec pour mission de :
Convoquer les parties et se faire remettre l'ensemble des pièces utiles à sa mission; notamment le règlement de copropriété du 18 décembre 1972, les règlements de copropriété modificatifs du 25 avril 1988 et du 10 novembre 1988, l'état descriptif de division, le présent jugement,
Se rendre sur les lieux situés [Adresse 2],
Établir un projet de règlement de copropriété rectificatif proposant une nouvelle répartition entre tous les lots des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de leur utilité objective pour les lots et des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble,
Plus généralement, faire toutes observations utiles à la solution du litige;
DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et disons qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise;
DIT que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE Marseille sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),
DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,
DIT que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration du dit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,
DIT que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,
DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,
DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,
ORDONNE la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE Marseille par Madame [B] [R], Monsieur [K] [L], Madame [DF] [P], Madame [DF] [F], Monsieur [KW] [O], Madame [DX] [A], Madame [ON] [U], Monsieur [K] [D], Monsieur [M] [I], Madame [W] [G], Madame [NG] [V], Madame [FB] [V], Monsieur [T] [LD], Monsieur [UM] [KH], Monsieur [Y] [MK], Madame [ON] [LK], Monsieur [H] [OG], Madame [ZG] [HE], Monsieur [C] [EH], Madame [GX] [FI], Monsieur [KO] [RJ], Madame [JH] [CW], Madame [GX] [YS], Monsieur [Z] [TU] et Madame [IT] [BJ] d’une avance de 3.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les deux mois de la présente décision (accompagnée de la copie de la présente décision),
DIT qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,
DIT qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,
RESERVE la demande relative au prononcé d'une nouvelle répartition des charges de copropriété et les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles,
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 10 septembre 2024 à 10h00 pour vérification du versement de la consignation.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 18 juin 2024.
Le Greffier Le Président