TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
MINUTE N°
AFFAIRE N° RG 22/00018 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GDTH
NAC : 30C
LOYERS COMMERCIAUX
JUGEMENT RENDU LE 18 JUIN 2024
DEMANDERESSE
Société PROLOGIA, représentée par la Société BL & ASSOCIES, ès qualité d’administrateur provisoire
[Adresse 4]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION
DÉFENDERESSE
Société FABRICATION DE MENUISERIE ALUMINIUM
[Adresse 7]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Rep/assistant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : M. Julien DEGUINE, Juge désigné conformément aux dispositions
de l’article R. 312-3 du Code de l’Organisation Judiciaire
Greffier : Mme Dévi POUNIANDY, Greffière
Audience Publique du : 21 Mai 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ
Jugement Contradictoire rendu le 18 Juin 2024, en premier ressort.
Prononcé par mise à disposition Julien DEGUINE, assisté de Dévi POUNIANDY, Greffière
Copie exécutoire délivrée le 18/06/2024 à: Maître Alexandre ALQUIER, Me Isabelle MERCIER-BARRACO
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat de bail commercial à effet du 1er avril 1995, la SAEM SEMPRO a donné en location à la société FABRICATION MENUISERIE ALUMINIUM (FMA) l’atelier n° 58 îlot 8 d’une surface de 210 m², situé [Adresse 8].
Le loyer a été fixé à la somme de 5762,57 euros par an (37.800 francs).
Venant aux droits de la SAEM SEMPRO, la société PROLOGIA a le 6 septembre 2017 donné congé à la société FMA à l’effet du 31 mars 2018, avec offre de renouvellement au prix mensuel de 11 euros hors taxes et hors charge par m².
La société FMA a acquiescé au renouvellement du bail, mais a refusé l’augmentation du loyer, de sorte que la société PROLOGIA lui a notifié le 8 août 2018 un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé.
Par acte extrajudiciaire du 15 février 2022, la société PROLOGIA a de nouveau donné congé à la société FMA à l’effet du 30 septembre 2022, avec offre de renouvellement au loyer mensuel de 11 euros par m².
À défaut d’accord, la société PROLOGIA a fait assigner la société FMA devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer.
La société FMA ayant saisi le tribunal judiciaire en vue d’obtenir le constat de la nullité du congé délivré le 15 février 2022, le juge des loyers a sursis à statuer.
Par jugement du 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire a débouté la société FMA de sa demande de nullité du congé du 15 février 2022, et dit que ce congé doit s’analyser en congé contenant une demande de fixation du nouveau loyer.
Aux termes de son mémoire n° 3, la société PROLOGIA demande de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 2310 euros par mois hors taxe et hors charges, et ce à compter du 15 février 2022, à défaut d’ordonner une expertise, et de condamner la société FMA à lui payer une indemnité de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Par un mémoire en réponse n° 3, la société FMA demande de :
- juger prescrite l’action en fixation du loyer du bail renouvelé,
- juger irrecevable la demande de fixation d’un nouveau loyer pour le bail renouvelé à compter du congé délivré le 31 septembre 2022,
- débouter la société PROLOGIA de ses demandes,
- et la condamner à lui payer une indemnité de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
SUR CE,
Sur la prescription
Attendu qu’au visa de l’article L. 145-60 du code de commerce, selon lequel les actions exercées en vertu du chapitre relatif au statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans, la société FMA fait valoir que l’action de la société PROLOGIA en fixation du loyer du bail renouvelé est prescrite ;
Mais attendu que la société PROLOGIA agit aux termes de ses dernières conclusions, non en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 31 mars 2018 en vertu de l’article L. 145-33 du code de commerce, mais en révision du loyer en application de l’article L. 145-38 à compter du 31 septembre 2022 ; que du chef de cette dernière action, la société PROLOGIA n’encourt aucune prescription ;
Sur la recevabilité
Attendu que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a autorité selon l’article 480 du code de procédure civile relativement à la contestation qu’il tranche ;
Attendu en l’espèce que par son jugement du 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire, saisi de la validité du congé du 31 septembre 2022, a « dit que (celui-ci) n’est pas nul mais s’analyse comme un congé contenant la demande de fixation d’un nouveau loyer » ; qu’ainsi, le congé doit être considéré dans la présente instance comme une demande de révision, pour laquelle, le bail ayant été renouvelé depuis plus de trois ans, la société PROLOGIA demeure recevable ;
Sur le fond
Attendu que les éléments produits et discutés entre les parties n’offrent pas à la juridiction les indications relatives à la description du local, aux facteurs de commercialité, et aux prix pratiqués dans le voisinage, qui permettraient de déterminer la valeur locative ; qu’il y a lieu par conséquent d’ordonner une expertise dans les conditions précisées au dispositif ;
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort,
Déclare la société PROLOGIA recevable en son action tendant à la révision du loyer,
Ordonne une expertise et désigne M. [U] [O] ([Adresse 3] ; [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02] ; [Courriel 9] / [Courriel 10]) avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux en présence des parties intéressées,
- déterminer les facteurs locaux de commercialité, préciser les modifications matérielles qu’ils ont subies depuis la précédente fixation du loyer, et chiffrer la variation de la valeur locative qui en est résulté,
- se faire remettre tous les documents de nature à permettre la détermination de la valeur locative,
- déterminer les caractéristiques du local loué,
- préciser la destination des lieux,
- décrire les obligations respectives des parties,
- évaluer les prix couramment pratiqués dans le voisinage en vertu des articles R 145-3 à R 145-7 du code de commerce,
- faire toutes propositions d’évaluation du local loué , sans tenir compte des investissements réalisés par le preneur, ni des plus ou moins values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours,
Fixe à la somme de 1500€ le montant de la consignation que la société PROLOGIA devra verser entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Saint Denis au plus tard le 25 juillet 2024 sous peine de caducité de la présente désignation,
DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toutes personnes, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,
DÉSIGNE le juge chargé du contrôle de l’expertise pour en suivre le déroulement à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,
DIT que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au Greffe dans les quatre mois de sa saisine en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,
DIT que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
DIT qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,
DIT que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,
DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,
DIT que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse ou les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,
RAPPELLE qu’en application de l’article R. 145-31 du code du commerce, si une conciliation intervient au cours de la mesure d’instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet, en fait rapport au juge qui en fait mention au dossier et retire l’affaire du rôle sauf pour les parties à solliciter du juge qu’il donne force exécutoire à l’acte exprimant leur accord,
DIT qu’à l'issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur,
DIT que les parties disposeront à réception de ce projet d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,
Renvoie la cause et les parties à l’audience du 19 novembre 2024 à 09h00.
Réserve les dépens ainsi que les plus amples prétentions des parties.
En foi de quoi le juge et le greffier ont signé le présent jugement.
Le Greffier Le Président