Tribunal judiciaire - 19 juillet 2024 - 22/06545

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Sur la remise en état des locaux : En vertu du Code civil - Article 1731, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état et doit les rendre dans le même état, sauf preuve du contraire. Le tribunal a constaté que la SELURL PHARMACIE [J] n'avait pas respecté cette obligation, entraînant des dégradations. Les factures présentées par les demandeurs ont été jugées justifiées et nécessaires pour la remise en état des locaux.

3. Sur la perte de chance de louer le bien : Le tribunal a reconnu que le bailleur avait subi une perte de chance de louer le local en raison des dégradations et des délais de remise en état. L'attestation d'un potentiel locataire a été prise en compte pour établir cette perte, et une indemnité de 1.000 euros a été accordée.

4. Sur la demande reconventionnelle : La SELURL PHARMACIE [J] a été déboutée de sa demande de remboursement pour trop versé de loyers, car celle-ci était prescrite selon le Code de commerce - Article L145-60, qui impose un délai de deux ans pour agir.

Interprétations et citations légales

- Code civil - Article 1731 : Cet article stipule que le locataire doit rendre les lieux dans l'état où il les a reçus, sauf preuve du contraire. Le tribunal a noté l'absence d'état des lieux d'entrée et a conclu que la SELURL PHARMACIE [J] était responsable des dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie.

- Code de commerce - Article L145-60 : Cet article impose un délai de prescription de deux ans pour les actions en remboursement de loyers. Le tribunal a constaté que la demande de la SELURL PHARMACIE [J] était prescrite, ce qui a conduit à son irrecevabilité.

Ces éléments montrent comment le tribunal a appliqué les principes juridiques en matière de bail commercial et de responsabilité locative pour rendre sa décision.

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
_______________________

Chambre 1

DU 19 Juillet 2024
Dossier N° RG 22/06545 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JSV5
Minute n° : 2024/ 393

AFFAIRE :

[D] [C], [O] [M] épouse [C] C/ S.E.L.U.R.L. PHARMACIE [J]

JUGEMENT DU 19 Juillet 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 avril 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le prononcé serait par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024, prorogé au 09 juillet 2024 puis au 19 juillet 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copies exécutoires à :
- SCP BRUNET-DEBAINES
- Me Laure COULET

Délivrées le 19 Juillet 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [C]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Madame [O] [M] épouse [C]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Tous deux représentés par Me Laure COULET, avocate au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.E.L.U.R.L. PHARMACIE [J]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

**

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 novembre 2012, Monsieur [V] [C], Madame [O] [M] épouse [C] et Monsieur [D] [C] ont donné à bail commercial un local situé [Adresse 3] à la SELURL PHARMACIE [J], bail qui a fait depuis lors l’objet de deux renouvellements.

Par acte extra judiciaire du 13 août 2020, le locataire a donné congé au bailleur pour le 30 septembre 2021.

Par courrier du 12 septembre 2021, Madame [M] épouse [C] a convoqué la SELURL PHARMACIE [J] à un état des lieux de sortie avec remise des clés le 30 septembre 2021.

Le locataire ne s’est pas présenté le 30 septembre 2021, et un serrurier a été requis afin de pénétrer dans les lieux et de procéder à l’état des lieux de sortie suivant procès-verbal de constat d’huissier du 04 octobre 2021.

Faisant valoir que les clés du local ne leur ont pas été restitués, que des loyers demeurent impayés et que les lieux ont été dégradés, Monsieur [D] [C] et Madame [O] [M] épouse [C], suivant acte du 23 septembre 2022, ont fait assigner la SELURL PHARMACIE [J] devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en paiement et indemnisation.

Dans leurs conclusions du 03 novembre 2023, ils demandent au tribunal de :
Vu les factures produites,
Vu l’article 1217 et 1231-1s du code civil,

- Débouter la SELURL PHARMACIE [J] de l’ensemble de ses demandes ;
- Ordonner la résolution du bail commercial pour manquement contractuel à compter du 04 octobre 2021 ;
- Condamner la SELURL PHARMACIE [J] au paiement des loyers et charges dues à hauteur de 3.026.33 euros à Monsieur [D] [C] et Madame [O] [M] épouse [C] se ventilant comme suit :
- Loyers de juillet, août et septembre 2021 : 850 euros x 3 soit 2.550 euros,
- Charges : 151,33 euros + 325 euros soit : 476,33 euros ;
- Condamner la SELURL PHARMACIE [J] à régler à Monsieur [D] [C] et Madame [O] [M] épouse [C] la somme de 10.371,84 euros au titre du préjudice matériel, outre 380 euros au titre du constat d’Huissier de Maître [G] ;
- Condamner la SELURL PHARMACIE [J] à régler à Monsieur [D] [C] et Madame [O] [M] épouse [C] la somme de 2.550 euros au titre du préjudice de perte de chance de louer le bien ;
- Condamner la SELURL PHARMACIE [J] à Monsieur [D] [C] et Madame [O] [M] épouse [C] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions du 07 septembre 2023, la SELURL PHARMACIE [J] demande au tribunal de :

- Débouter les consorts [C] de leurs demandes ;
- Recevoir la société PHARMACIE [J] en sa demande reconventionnelle ;
- Condamner Monsieur [D] [C] et Madame [O] [M] épouse [C] au paiement de :
- 15.960 euros de trop versé de loyers outre intérêts,
- 3.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner les consorts [C] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétention, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des loyers

En vertu de l’article 1353 du code civil :
« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Madame et Monsieur [C] sollicitent le paiement de la somme de 3.026.33 euros correspondant au montant des loyers de juillet, août et septembre 2021, soit 2.550 euros, ainsi que des charges non réglées, soit les factures d’eau et l’enlèvement des ordures pour un montant de 476,33 euros.

A l’appui de leur demande, ils produisent une mise en demeure de régler les loyers datée du 12 septembre 2021, ainsi que les factures d’eau et d’enlèvement des ordures.

La SELURL PHARMACIE [J] indique simplement que les demandes concernant l’arriéré des loyers sont injustifiées, sans être en mesure de justifier avoir procédé à leur paiement. Elle échoue ainsi à démontrer avoir rempli leur obligation au paiement des loyers et charges, en contrepartie de l’occupation des locaux et obligation essentielle du locataire.

Il convient par conséquent de condamner la SELURL PHARMACIE [J] à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [O] [M] épouse [C] la somme de 3.026.33 euros au titre des paiements et charges impayés.

Sur la demande au titre de la remise en état des locaux

Selon l’article 1731 du code civil, « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

En l’espèce, aucune des parties n’invoque un état des lieux d’entrée, et dans un courrier qu’il a adressé à Madame [C] le 17 septembre 2021, Monsieur [J] indique « qu’il n’y aura pas non plus d’état des lieux de sortie ».

Les époux [C] versent aux débats le procès-verbal de reprise des lieux dressé par Maître [G] le 04 octobre 2021, duquel il ressort que l’escalier qui permettait de descendre dans la pièce a été démonté ; que le monte-charge électrique installé pour permettre l’accès aux handicapés n’est pas alimenté en électricité, de sorte qu’on ignore s’il fonctionne ; que le local n’est pas débarrassé ; qu’une seconde pièce est encombrée d’une quantité importante de détritus divers ; que des fils électriques sont dénudés ; que les toilettes sont sales ; que le faux-plafond a été entièrement démonté ; qu’un cache du point électrique est manquant ; que la réserve n’a pas été débarrassée ; que l’aménagement qui avait été fait devant la vitrine n’a pas été démonté ; que l’accès est difficile du fait du démontage de l’escalier existant.

Il est ainsi parfaitement établi que les lieux ont été dégradés et laissés encombrés de détritus.

La SELURL PHARMACIE [J] étant présumée avoir intégré les lieux en bon état, elle est responsable des dégradations locatives constatées.

Les factures de SECURACCES, pour un montant de 1.668 euros, relatives à la remise en route de la plateforme escalier et du remplacement de son récepteur et ajout de boutons radios pour remettre en service l’appareil, d’ELECTRICITE GENERALE UGLINI DANIEL pour un montant de 3.008,64 euros ayant trait à la mise en sécurité de l’électricité et du remplacement des éléments électriques manquants ou défectueux, pour un montant de 1.176 euros relative au nettoyage des déchets, ferrailles, et mise en décharge, et pour un montant de 4.219,20 euros pour la remise en place des supports de plafond démontés, de REGINA pour un montant de 120 euros pour les portes et les volets roulants et enfin de la SAS DECAP C’NET pour le ménage pour un montant de 180 euros correspondent en tout point aux travaux de remise en état nécessaires et sont dès lors parfaitement justifiées. Elles doivent par conséquent être mises à la charge du locataire. Il en va de même du coût du procès-verbal de constat d’huissier pour un montant de 380 euros rendu nécessaires du fait de l’absence du preneur lors de l’état des lieux de sortie.

Il convient par conséquent de condamner la SELURL PHARMACIE [J] à payer aux époux [C] la somme de 10.371,84 euros au titre des travaux de remise en état, outre 380 euros pour le constat d’huissier.

Sur la demande au titre de la perte de chance de louer le bien

Il est constant que le bailleur peut subir une perte de chance de louer son bien lorsque, du fait des délais de remise en état, il n’est pas en mesure de le remettre à la location durant plusieurs mois.

En l’espèce, au regard des travaux de remise en état rendus nécessaires, il ne peut être contesté que les bailleurs ont été dans l’impossibilité de louer le local immédiatement après l’état des lieux de sortie.

Les demandeurs versent aux débats l’attestation de Monsieur [S] [E], qui souhaitait installer un laboratoire médical dans les locaux, avec une contrainte de louer au plus tard le 15 septembre 2021. Il indique qu’il a demandé à plusieurs reprises à Monsieur [J] de trouver une solution, en vain. Par ailleurs, il n’a restitué les clés du local que le 03 novembre 2021 en l’étude de Maître [Y].

Il est ainsi établi que, du fait de l’attitude du locataire, le bailleur a subi une perte de chance de louer son local immédiatement après son départ. Cette perte de chance, qui ne peut correspondre à l’avantage escompté, sera justement indemnisé à hauteur de 1.000 euros.

Sur la demande reconventionnelle au titre d’un trop versé de loyers

Faisant valoir que la superficie louée n’est pas conforme aux clauses du bail, la SELURL PHARMACIE [J] sollicite le remboursement du trop-versé.

Cependant, ainsi que le soulèvent les demandeurs, cette action est prescrite depuis le 22 novembre 2021, car, enfermée dans le délai biennal de l’article L145-60 du code de commerce, elle a pour point de départ la conclusion du bail le 22 novembre 2012.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

La SELURL PHARMACIE [J] qui succombe sera nécessairement déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive infondée.

Sur les mesures de fin de jugement

La SELURL PHARMACIE [J] qui succombe sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [O] [M] épouse [C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SELURL PHARMACIE [J] à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [O] [M] épouse [C] la somme de 3.026,33 euros au titre de loyers et charges impayés ;

CONDAMNE la SELURL PHARMACIE [J] à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [O] [M] épouse [C] la somme de 10.371,84 euros au titre de la remise en état du local, outre 380 euros au titre du constat d’huissier ;

CONDAMNE la SELURL PHARMACIE [J] à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [O] [M] épouse [C] la somme de 1.000 euros au titre de la perte de chance de louer le bien ;

DECLARE irrecevable pour cause de prescription la demande reconventionnelle de la SELURL PHARMACIE [J] au titre d’un trop versé de loyers ;

DEBOUTE la SELURL PHARMACIE [J] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SELURL PHARMACIE [J] à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [O] [M] épouse [C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SELURL PHARMACIE [J] aux dépens.

La greffière La juge