TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JUILLET 2024
Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 22/10526 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WZR2
N° de MINUTE : 24/00405
Madame [J] [U] épouse [N]
née le 01 avril 1994 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [Y] [N]
né le 12 Juillet 1990 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Ayant tous deux pour Avocat : Me Karine MENIL, CABINET MENIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB170
DEMANDEURS
C/
Madame [G] [R]
née le 01 Décembre 1988 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Hatem HSAINI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 212
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
DÉBATS
Audience publique du 23 Mai 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juillet 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, greffier.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé du 30 décembre 2020, Mme [R] a consenti à Mme [U] épouse [N] et M. [N] une promesse synallagmatique de vente stipulée sous conditions suspensives portant sur un bien situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un prix de 295 000 euros.
Par lettre en date du 9 février 2022, le conseil de Mme [U] épouse [N] et M. [N] a mis en demeure Mme [R] de faire application de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente.
C’est dans ces conditions que Mme [U] épouse [N] et M. [N] ont, par acte d’huissier du 14 octobre 2022, fait assigner Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 janvier 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 23 mai 2024.
Le jugement a été mis en délibéré au 19 juillet 2024, date de la présente décision.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, Mme [U] épouse [N] et M. [N] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;
- débouter Mme [R] de ses demandes, fins et conclusions condamner Mme [R] à payer aux époux [N] la somme de 29 500 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente ;
- condamner Mme [R] à payer aux époux [N] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [R] aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, Mme [R] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :
À titre principal,
- rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par Mme [U] épouse [N] et M. [N] ;
À titre reconventionnel,
- condamner Mme [U] épouse [N] et M. [N] au paiement d’une somme de 5 000 euros à Mme [R] au titre du caractère abusif de la présente procédure ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [U] épouse [N] et M. [N] à payer une somme de 2 500 euros à la Mme [R] en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;
- juger que l’exécution provisoire ne sera pas applicable au jugement à intervenir dans le cas où Mme [R] est condamnée à un quelconque titre à l’issue du jugement à intervenir.
Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement de la clause pénale
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment, selon l'article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.
L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
En l’espèce, il est stipulé à l'article 8 du compromis « en application de la rubrique « REALISATION » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut, pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un ou l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de vingt-neuf mille cinq cents euros (29.500,00 €) ».
Ainsi qu’argué par Mme [R], la promesse synallagmatique de vente a été stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un financement par Mme [U] épouse [N] et M. [N] ainsi rédigée :
« La présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’ACQUEREUR […].
F. DUREE ET REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE
La durée de validité de la présente condition suspensive est fixée ci-contre […] :
Date d’échéance
Le 30/03/2021 à 18 heures
[…]
I – NON REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE
Si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l’ACQUEREUR et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe J, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre.
Dans ce cas, tout versement effectué par l’ACQUEREUR lui sera immédiatement et intégralement restitué. »
Force est ici de constater qu’à la date limite stipulée (30 mars 2021), Mme [U] épouse [N] et M. [N] n’avaient pas obtenu de prêt immobilier puisque ce n’est que par courrier du 10 mai 2021 que la banque leur a adressé une offre de prêt.
Aux termes de la clause ci-dessus rapportée, Mme [R] a retrouvé sa pleine et entière liberté et n’était plus tenue par les termes du contrat.
Il sera en particulier observé, qu’en droit civil, la volonté de prolonger les effets d’un contrat au-delà de son terme ne peut résulter que d’un acte positif, qui n’est nullement caractérisé en l’espèce dès lors d’une part que le notaire, qui n’est pas au demeurant le représentant de la promettante, n’a nullement indiqué que Mme [R] souhaitait poursuivre, et d’autre part qu’une telle volonté ne peut se déduire du simple fait qu’elle n’a pas expressément exprimé son choix de recouvrer sa liberté contractuelle (qui est un effet plein et entier de la clause ci-dessus rapportée).
Par ailleurs, les protocoles d’accord n’ayant pas été signés par l’ensemble des parties, ils ne sauraient être source d’aucune obligation contractuelle entre elles.
Enfin, le fait que Mme [R] ait cherché à régulariser sa construction est sans incidence sur la situation puisqu’il ne saurait s’en déduire aucune volonté de poursuivre la vente avec Mme [U] épouse [N] et M. [N] dans les termes convenus.
Il en résulte que la demande sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en paiement
Aux termes de l’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 à compter du 1er octobre 2016, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le droit d'agir, s'il est l'expression d'une liberté fondamentale et d'un pouvoir légal, n'est pas pour autant un droit discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier, à ce titre, réparation.
En l’espèce, les éléments soulevés par Mme [R] sont insuffisants à caractériser une faute de Mme [U] épouse [N] et M. [N] faisant dégénérer le droit d'agir de ces derniers en abus dès lors qu’ils ont pu se méprendre sur leurs droits au regard des informations transmises par le notaire, de sorte que Mme [R] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts présentée de ce chef.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [U] épouse [N] et M. [N], succombant à l’instance.
Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).
Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Mme [U] épouse [N] et M. [N], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à Mme [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE Mme [U] épouse [N] et M. [N] de leur demande principale en paiement ;
DEBOUTE Mme [R] de sa demande reconventionnelle en paiement ;
MET les dépens à la charge de Mme [U] épouse [N] et M. [N] ;
CONDAMNE Mme [U] épouse [N] et M. [N] à payer à Mme [R] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Mme [U] épouse [N] et M. [N] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT