TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00567 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYIE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/02058
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 Juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré au 12 juillet 2024 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La société SIMPLICI
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jérémie COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2181
ET :
La société LALINE CORPORATION SAS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Emmanuel BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0265
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2022, la société SIMPLICI a consenti à Madame [P] [S] et Madame [K] [D], agissant pour le compte de la société LALINE CORPORATION en formation, un bail commercial portant sur un local situé à [Adresse 4].
Par acte du 12 février 2024, la société SIMPLICI a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny la société LALINE CORPORATION, pour :
faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers et son occupation sans droit ni titre des locaux ;obtenir l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef hors des locaux loués, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir, si besoin avec assistance de la force publique et d’un serrurier, et l'enlèvement et la séquestration des meubles ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 10.400 euros représentant le montant des échéances impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, une indemnité mensuelle d'occupation d’un montant égal au loyer contractuel, majoré de 10%, jusqu'à la libération effective des lieux,que la société LALINE CORPORATION soit condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de la levée de l’état d’inscriptions et de la dénonciation aux créanciers inscrits.
L'affaire a été appelée à l'audience du 14 juin 2024.
La société SIMPLICI maintient ses prétentions et actualise sa demande de condamnation de l’arriéré à 23.400 euros.
En réplique aux moyens soulevés en défense, elle fait valoir que :
la société défenderesse ne justifie pas que le conduit d’extraction n’est pas aux normes ou fonctionnel, ni d’une relance ou d’une diligence effectuée à son égard à ce sujet, ni qu’elle est dans l’incapacité d’exploiter les locaux ;le contrat de location ne prévoit pas de local poubelle ;la société LALINE CORPORATION ne justifie pas d’une plainte pour vandalisme ou acte de vandalisme, à l’exception d’une vidéo non probante ;la locataire n’a jamais émis de contestation sur le stationnement de véhicules devant la façade du local, et qu’à supposer que cette circonstance soit établie, elle constitue un litige entre voisins ne lui incombant pas ;le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer l’annulation du contrat de bail ;la société LALINE CORPORATION ne justifie pas des difficultés alléguées à l’appui de sa demande de délais de paiement ;elle-même a contracté un emprunt pour acquérir les lieux loués ;la société défenderesse a fermé le restaurant exploité dans les lieux loués de juin à décembre 2023, en violation de son obligation de garnissement et d’exploitation des locaux.
La société LALINE CORPORATION sollicite du juge des référés qu’il :
à titre principal :
déboute la SCI SIMPLICI de l’ensemble de ses demandes ; à titre subsidiaire :
juge recevables ses demandes de délais de paiement et avant expulsion ;suspende la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre les parties le 11 juillet 2022 ;
fixe les conditions selon lesquelles elle pourra se libérer valablement du jeu de la clause résolutoire ; lui accorde un délai de paiement de sa dette sur une durée de 24 mois à compter du prononcé de l’ ordonnance ; lui accorde un délai de 12 mois à compter du prononcé de la décision à intervenir pour se maintenir dans les lieux loués ; à titre reconventionnel :
juge que la SCI SIMPLICI a commis un dol à son encontre et annule le contrat de bail conclu entre les parties pour vice du consentement ; condamne la SCI SIMPLICI à lui payer les sommes provisionnelles de : remboursement du « pas de porte » : 50.000 euros ;remboursement de la caution : 7.500 euros ;dommages et intérêts résultants des manœuvres dolosives commises par la SCI SIMPLICI : 193.000 euros ;condamne la SCI SIMPLICI à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle explique que :
les menus qu’elle propose nécessitent une extraction des vapeurs et des fumées, et l’installation présente dans les locaux loués n’est pas conforme à la réglementation ;en raison de l’absence de local poubelle, elle a été victime à plusieurs reprises d'actes de vandalisme sur ses poubelles, avec des déchets régulièrement déversés devant ses locaux ; et que des voisins ont empilé des poubelles devant l'entrée, bloquant ainsi l'accès au restaurant ;des voitures obstruent régulièrement la visibilité du restaurant ; qu’elles appartiennent à la société SIMPLICICAR, qui exploite le local voisin du sien, dont le gérant est le même que celui de la société SIMPLICI ; et que ce trouble anormal du voisinage a été relevé par d’autres avoisinants ;elle a effectivement cessé de régler ses loyers à compter du mois d’octobre 2023 en raison des divers désagréments subis et de la non-exécution de ses obligations par le bailleur ;sa situation financière ne lui permet pas, sans la placer en liquidation judiciaire, de s’acquitter du loyer appelé et de l’arriéré.
Sur la demande d’annulation du contrat, elle indique qu’elle est fondée sur la circonstance qu’au moment de la conclusion du contrat, la SCI SIMPLICI a violé son devoir de bonne foi contractuelle et d'information précontractuelle en lui cachant l’absence d’installation d’extraction fonctionnelle, agissant ainsi de manière dolosive et lui causant un préjudice réel et certain ; que la place de parking loué avec le restaurant appartient en réalité à la mairie de [Localité 3] ; et que si elle avait eu connaissance de ces informations, elle n’aurait pas acquis le bail commercial ou l’aurait acquis selon des modalités différentes.
La décision a été mise en délibéré au 12 juillet 2024, et autorisation a été donnée aux parties de produire en cours de délibéré des éléments complémentaires sur l’extraction, ce qu’elles ont fait les 28 juin 2024 (en défense) et le 5 juillet 2024 (en demande).
Le délibéré a été prorogé au 19 juillet 2024.
MOTIFS
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi dans la mise en jeu de cette clause.
Toutefois, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité du dit commandement de payer constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.
Juge de l'évidence, il ne peut pas plus prononcer l’annulation du contrat.
Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Enfin, selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce. Il doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d'exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l'égard des tiers.
Et le bailleur ne peut, par le biais d’une clause contractuelle, s’affranchir de son obligation de délivrance.
Au cas présent, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat prévoit également que le preneur devra utiliser les locaux à usage exclusif de restauration rapide.
La société LALINE CORPORATION justifie, par des avis techniques concordants des sociétés ELG, FAE et SOFIA CHR en dates des 26 juin 2024, 28 juin 2024 et 3 juin 2024, que le système d’extraction des locaux :
rejette l’air en façade, exposant les passants et les employés à des dangers pour la santé,ne présente pas de trappe de visite, empêchant le nettoyage des gaines,est en relation avec une boutique de coiffure,ne permet pas un fonctionnement sécurisé.
Et par acte signifié le 14 décembre 2023, la société SIMPLICI a signifié à la société LALINE CORPORATION un commandement de payer la somme en principal de 7.800 euros pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2023.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments d’une part que la société SIMPLICI, violant en cela son obligation de délivrance, a mis à disposition du preneur des locaux qui ne lui permettent d’exercer son activité en toute sécurité et conformément aux termes du bail.
Il en résulte également l'existence d'une contestation sérieuse tenant à la régularité du commandement de payer s'agissant de la bonne foi de la société bailleresse lorsqu'elle l'a fait signifier dans ces circonstances qu’elle ne devait pas ignorer.
Il n’y aura donc lieu à référé sur les demandes de la société SIMPLICI tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celles qui en sont la conséquence.
Par ailleurs, la violation par la bailleresse de son obligation de délivrance ouvre potentiellement droit à réparation au profit du preneur, et les éléments produits ne permettent pas en l'état de déterminer la part du loyer restant due par celui-ci de façon non contestable en dépit de l’inexécution par la société demanderesse d’une de ses obligations.
Il n’y aura dès lors lieu à référé sur la demande en paiement d'une provision par la société SIMPLICI.
Il sera enfin rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer l’annulation d’un contrat en ce que cela implique d’apprécier l’intention des parties au moment de la signature du contrat.
Succombant, la société SIMPLICI sera condamnée aux dépens.
Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LALINE CORPORATION l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Rejetons les demandes de la société SIMPLICI ;
Rejetons la demande d’annulation du contrat ;
Condamnons la société SIMPLICI aux dépens ;
Condamnons la société SIMPLICI à payer à la société LALINE CORPORATION la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 JUILLET 2024.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT